在行業(yè)周期重構(gòu)的陣痛中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷價(jià)值鏈條的深度重塑。過(guò)去一年，持續(xù)演進(jìn)的流動(dòng)性困局加速了行業(yè)格局洗牌，傳統(tǒng)開發(fā)模式在供給側(cè)改革浪潮中持續(xù)承壓。

而近期央行降準(zhǔn)降息、結(jié)構(gòu)性工具加碼等政策組合拳的落地，則為行業(yè)注入了一劑“強(qiáng)心針”。

這場(chǎng)變革中，流動(dòng)性的釋放正在不斷激活房地產(chǎn)代建需求，其既承載著房企紓困盤活的現(xiàn)實(shí)訴求，又呼應(yīng)著政策端對(duì)保障性住房、城市更新的資源傾斜，輕資產(chǎn)模式再次迎來(lái)擴(kuò)容機(jī)遇。

其中，綠城管理作為連續(xù)9年市占率超20%的行業(yè)龍頭，憑借央企信用背書、全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力及政企合作先發(fā)優(yōu)勢(shì)，在行業(yè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的交匯點(diǎn)上，展現(xiàn)出穿越周期的戰(zhàn)略定力與成長(zhǎng)張力。

在政策暖風(fēng)與模式紅利的共振下，綠城管理的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)邏輯也愈發(fā)清晰。

一、政策組合拳精準(zhǔn)滴灌，代建賽道迎來(lái)結(jié)構(gòu)性擴(kuò)容

看到政策層面的具體措施，央行宣布實(shí)施三大類十項(xiàng)支持穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期的金融政策。其中，降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)預(yù)計(jì)將向市場(chǎng)釋放約1萬(wàn)億元長(zhǎng)期資金，同步下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)的決策部署亦將引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）同步下行約0.1個(gè)百分點(diǎn)，形成“寬貨幣+寬信用”的政策組合拳。

這一系列政策不僅緩解了房企的融資約束，更通過(guò)降低購(gòu)房者信貸成本、優(yōu)化結(jié)構(gòu)性工具利率等路徑，激活市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)供需兩端協(xié)同發(fā)力。

在筆者看來(lái)，這背后實(shí)則通過(guò)三重傳導(dǎo)機(jī)制重塑行業(yè)生態(tài)：

首先在融資端，央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)釋放約1萬(wàn)億長(zhǎng)期流動(dòng)性，疊加政策利率下調(diào)，房企融資渠道逐步“破冰”。盡管輕資產(chǎn)代建企業(yè)不直接承擔(dān)拿地成本，但房地產(chǎn)行業(yè)整體資金壓力的緩解有助于開發(fā)商更傾向于通過(guò)代建模式推進(jìn)項(xiàng)目，從而擴(kuò)大代建企業(yè)的業(yè)務(wù)需求。

其次，流動(dòng)性釋放為行業(yè)紓困提供了輸血通道，而需求端政策的同步發(fā)力則構(gòu)筑了市場(chǎng)回暖的內(nèi)生動(dòng)力。LPR下調(diào)帶動(dòng)首套房貸利率下行0.1個(gè)百分點(diǎn)至3.85%的歷史低位，使購(gòu)房者月供壓力減輕，從而撬動(dòng)核心城市需求回暖，加速代建項(xiàng)目的去化效率。

最后看到供給端，支農(nóng)支小再貸款、PSL等結(jié)構(gòu)性工具利率同步降低0.25個(gè)百分點(diǎn)，政策性銀行對(duì)“三大工程”的信貸支持力度加大。政策層對(duì)保障性住房、城市更新等領(lǐng)域的傾斜，將進(jìn)一步激活政企合作類代建需求，為政企合作類代建項(xiàng)目注入確定性增量。

這背后凸顯出決策層通過(guò)結(jié)構(gòu)性工具引導(dǎo)資源向住房民生領(lǐng)域集聚的戰(zhàn)略意圖，與綠城管理在政府代建、保障房建設(shè)、城市配套等TOD開發(fā)等領(lǐng)域的深耕形成深度契合，推動(dòng)行業(yè)價(jià)值鏈向?qū)I(yè)化、精細(xì)化升級(jí)。

當(dāng)傳統(tǒng)房企仍在資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)中艱難騰挪時(shí)，代建企業(yè)已憑借輕資產(chǎn)模式率先駛?cè)胝呒t利釋放的快車道。

這種分化不僅印證了行業(yè)轉(zhuǎn)型的必然性，更凸顯揭示了綠城管理在資源整合、風(fēng)險(xiǎn)隔離方面的獨(dú)特價(jià)值，其業(yè)務(wù)本質(zhì)已成為連接政策導(dǎo)向與市場(chǎng)效率的關(guān)鍵轉(zhuǎn)換器，在行業(yè)結(jié)構(gòu)性洗牌中占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

2、輕資產(chǎn)模式護(hù)城河穩(wěn)固，綠城管理多維優(yōu)勢(shì)共振

隨著政策紅利為代建行業(yè)打開增量空間，能否將機(jī)遇轉(zhuǎn)化為持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)能，則取決于公司內(nèi)生競(jìng)爭(zhēng)力的厚度。

綠城管理2024年業(yè)績(jī)公告的韌性亮眼表現(xiàn)，恰恰印證了其輕資產(chǎn)模式的戰(zhàn)略韌性。在行業(yè)新簽合同面積同比下滑5%的背景下，公司不僅實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健營(yíng)收利潤(rùn)，更通過(guò)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與全國(guó)化布局深化，構(gòu)筑起多維護(hù)城河。

年報(bào)顯示，2024年公司取得營(yíng)收34.41億元，同比增長(zhǎng)4.2%，歸母凈利潤(rùn)8.01億元。這一成績(jī)的取得，源于其輕資產(chǎn)模式對(duì)行業(yè)周期的天然“免疫力”，即不承擔(dān)土地成本與開發(fā)杠桿，使得公司毛利率維持在49.6%的水平，顯著高于傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)。

這種財(cái)務(wù)健康度直接轉(zhuǎn)化為股東回報(bào)能力。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，2024年公司現(xiàn)金分紅4.82億元，近三年累計(jì)派息超20億元。在降息周期下，保險(xiǎn)資金、REITs基金對(duì)穩(wěn)定收益資產(chǎn)的配置需求上升。因此，相較于港股地產(chǎn)板塊股息率普遍低于5%的環(huán)境，公司上市以來(lái)67%的股息率或?qū)⒊蔀殚L(zhǎng)線資金的優(yōu)選。因此，綠城管理這類營(yíng)收穩(wěn)健增長(zhǎng)、盈利能力穩(wěn)定且重視股東回報(bào)的公司或?qū)⒊蔀殚L(zhǎng)線資金的優(yōu)選。

更深層的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)自其業(yè)務(wù)模式的戰(zhàn)略適配性。

憑借行業(yè)領(lǐng)先的代建管理能力，綠城管理可高效承接央國(guó)企、地方城投等主體的項(xiàng)目開發(fā)需求，在保障房、城市更新等政策重點(diǎn)領(lǐng)域形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

其一，規(guī)模效應(yīng)與管理效能的雙重提升，印證了其戰(zhàn)略布局的前瞻性。

截至2024年末，公司代建版圖已覆蓋全國(guó)30個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的130余個(gè)核心城市，形成網(wǎng)格化業(yè)務(wù)矩陣。這種全國(guó)性布局不僅有效分散了區(qū)域市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，更通過(guò)管理資源的集約化配置，實(shí)現(xiàn)了邊際成本的持續(xù)優(yōu)化。

具體來(lái)看，2024年公司合約項(xiàng)目總建面達(dá)1.256億平方米，同比增長(zhǎng)5.0%，在建面積5396萬(wàn)平方米的穩(wěn)健增長(zhǎng)，印證了項(xiàng)目落地的確定性。尤其在新拓項(xiàng)目端，新拓項(xiàng)目合約建面3650萬(wàn)平方米的持續(xù)增量，位居行業(yè)第一身位，在行業(yè)調(diào)整周期中凸顯了市場(chǎng)對(duì)綠城品牌價(jià)值與管理體系的認(rèn)可度。

其二，高能級(jí)城市群的深度滲透構(gòu)筑了價(jià)值護(hù)城河。

綠城管理重點(diǎn)布局的環(huán)渤海及京津冀城市群、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、成渝城市群等高能級(jí)城市，占據(jù)期末合約項(xiàng)目預(yù)估總可售貨值7201億元的77.3%，為未來(lái)3到5年業(yè)績(jī)釋放奠定基礎(chǔ)。其中，一二線城市建筑面積達(dá)55.3百萬(wàn)平方米，占總建筑面積的44.0%，較上年同期提升7.6%，結(jié)構(gòu)性優(yōu)化顯著增強(qiáng)了抗周期能力。

其三，商業(yè)代建與政府代建的雙輪驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)架構(gòu)，則形成了風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖的良性機(jī)制。

商業(yè)代建作為利潤(rùn)引擎持續(xù)發(fā)力，2024年27.523億元的收入貢獻(xiàn)80%占比，17.3%的同比增幅印證市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)力的持續(xù)提升。而政府代建以6.26億元規(guī)模穩(wěn)定基本盤，在政策導(dǎo)向型領(lǐng)域保持穩(wěn)定輸出。這種“市場(chǎng)化項(xiàng)目保利潤(rùn)、政府項(xiàng)目穩(wěn)底盤”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，既既確保了經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的穩(wěn)定性，又精準(zhǔn)卡位政策紅利釋放方向，為公司可持續(xù)發(fā)展提供雙重保障。

3、從規(guī)模領(lǐng)跑到智造升級(jí)，成長(zhǎng)性獲機(jī)構(gòu)“大滿貫”認(rèn)證

在鞏固既有優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，綠城管理正通過(guò)多維創(chuàng)新打開新的增長(zhǎng)空間，其發(fā)展?jié)摿Τ掷m(xù)獲得資本市場(chǎng)與專業(yè)機(jī)構(gòu)的價(jià)值重估。

中指研究院最新發(fā)布的《2025年1-3月中國(guó)房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》數(shù)據(jù)顯示，綠城管理作為行業(yè)頭號(hào)玩家，今年一季度以882萬(wàn)平方米新簽約規(guī)劃建筑面積位列第一，印證了輕資產(chǎn)模式在流動(dòng)性寬松周期中的強(qiáng)適配性。

特別是在當(dāng)前貨幣寬松政策環(huán)境下，基于代建費(fèi)收入與項(xiàng)目貨值掛鉤的特性，綠城管理憑借品牌溢價(jià)能力形成的費(fèi)率議價(jià)權(quán)，也能夠形成“水漲船高”的盈利彈性。

如果說(shuō)規(guī)模擴(kuò)張?bào)w現(xiàn)了發(fā)展速度，那么技術(shù)創(chuàng)新則決定著成長(zhǎng)質(zhì)量。

依托于多年行業(yè)的深耕積淀，綠城管理已實(shí)現(xiàn)代建全流程的數(shù)字化躍遷。從早期構(gòu)建產(chǎn)品數(shù)字化管理平臺(tái)，到推出行業(yè)首個(gè)智能化代建操作系統(tǒng)“綠城M”APP，公司成功將傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)沉淀為包含“M登山模型”在內(nèi)的智能決策體系。

這套系統(tǒng)通過(guò)機(jī)器學(xué)習(xí)海量項(xiàng)目數(shù)據(jù)，能在方案設(shè)計(jì)階段精準(zhǔn)匹配客戶需求，在施工管控環(huán)節(jié)實(shí)時(shí)優(yōu)化資源配置，構(gòu)建起覆蓋項(xiàng)目全生命周期的數(shù)字化管控閉環(huán)。

戰(zhàn)略前瞻性與執(zhí)行力的雙重優(yōu)勢(shì)，使綠城管理持續(xù)領(lǐng)跑專業(yè)評(píng)價(jià)體系。

2024年，公司接連霸榜中指院、克而瑞等權(quán)威機(jī)構(gòu)的代建類榜單，完成“大滿貫”式行業(yè)認(rèn)證，其中包括“2024中國(guó)房地產(chǎn)代建運(yùn)營(yíng)引領(lǐng)企業(yè)TOP1”、“代建綜合能力榜單TOP1”、“2024中國(guó)代建企業(yè)綜合實(shí)力TOP1”、“2024中國(guó)房地產(chǎn)代建企業(yè)品牌十強(qiáng)No.1”等多項(xiàng)榮譽(yù)。緊接著在近日再度蟬聯(lián)“2025中國(guó)房地產(chǎn)上市公司代建運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀企業(yè)榜首”。

這些殊榮背后，是行業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公司從規(guī)模增長(zhǎng)、技術(shù)迭代，再到品質(zhì)輸出發(fā)展模式的認(rèn)可，更預(yù)示著在代建行業(yè)集中度加速提升的背景下，綠城管理有望持續(xù)擴(kuò)大領(lǐng)先身位，開啟高質(zhì)量發(fā)展新周期。

4、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)政策導(dǎo)向與市場(chǎng)機(jī)制在“房住不炒”框架下形成合力，輕資產(chǎn)模式所承載的專業(yè)化分工、資源集約和技術(shù)賦能，正推動(dòng)行業(yè)從債務(wù)驅(qū)動(dòng)型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向服務(wù)價(jià)值創(chuàng)造的新范式。

綠城管理的實(shí)踐表明，在周期波動(dòng)與結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的交織中，真正具備模式韌性與戰(zhàn)略定力的企業(yè)，不僅能穿越行業(yè)迷霧，更能在重構(gòu)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的過(guò)程中，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展注入可持續(xù)動(dòng)能。

隨著政策寬松周期延續(xù)，其央企背景帶來(lái)的信用優(yōu)勢(shì)、低融資成本下的盈利彈性，以及與地方政府、金融機(jī)構(gòu)的協(xié)同能力，將持續(xù)轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)份額的提升動(dòng)能。這種轉(zhuǎn)型樣本的價(jià)值，或?qū)⒊絾蝹€(gè)企業(yè)的成長(zhǎng)，成為觀察中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)二次增長(zhǎng)曲線的關(guān)鍵注腳。

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