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2025年5月11日，上個月中旬剛剛開放示范區，備案均價19.5萬/㎡的綠城·潮鳴東方全部房源，開盤當天售罄。

項目是2024年8月拍地，成交樓板價131045元/㎡，是全國“單價地王”。容積率2.2，建筑面積274-584㎡。

銷售備案均價19.5萬/㎡，最高單價超過26.5萬/㎡，最高總價超過1.5億，套均總價超過5800萬，從8月份到現在不到1年全部售罄累計，這樣的節奏，讓不少房企眼紅。

但即使上海這樣的城市也不是所有項目都熱銷的。

看看各大城市的銷售樓盤銷售排行榜，分化極為嚴重，現在全國很多城市的樓市都在上演一場殘酷的「產品代際戰爭」。

無論是市場一直比較好的上海、成都、西安杭州，還是市場很一般的鄭州、重慶，你會發現，賣的好的項目，都是新一代的產品。

以鄭州市場為例，四月份的市場數據揭示了一個令人窒息的真相：在新產品第四代住宅和高贈送產品大行其道的市場里，老產品銷售速度都一降再降，要么認賠割肉，要么硬扛陰跌。

反觀整個4月份的市場，看到的幾乎都是熱銷的新聞——4月初，通派龍湖·中原頌開盤，5個億基本清盤；4月底華潤潤府2期開盤，超總紅盤繼續狂飆，首開10個億。

這場由產品力驅動的市場分化，正在重塑樓市的競爭格局。

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在北三環改善市場的激烈廝殺中，金投·天寶府以「三劍客中最靠近北龍湖」的地理優勢，完成了一場精準的產品突襲。

這個由國企金投與華潤聯袂打造的項目，本質上是對改善需求的降維打擊——全鋁板立面與帶泳池的會所構成硬件標配，宋式美學賦能的文化溢價則提供了難以復制的軟實力。

你看，這是天寶府的府門。

很正統的官帽造型，飛揚灑脫的屋頂恰到好處地綴出宋代脫俗的文人風骨。

但是有沒有發現，天寶府并沒有做挑檐，而是在屋檐處延伸出了兩處平臺，就像宋代官帽中的兩根帽翅。

為什么要這么做？

我們把視線轉到正面，府門兩側是兩棟建筑，傳統的格柵圍墻難免會透綠，尤其是晚上會影響到一樓住戶的隱私，將屋檐延展到兩棟建筑之后不但能保護隱私，而且還得到了一個超級大的城市展示界面，把建筑融入到街道和城市景觀里。

入戶的位置天寶府采用了大量的金屬格柵營造了一個城市屏風，通過中間宋風的“破瓣”把手把空間一分為二。既鎖住了城市的喧囂，又鎖住了園區的淡雅。

天寶府原本規劃的容積率是4.0，但是為了得到更高的戶配標準，他們主動把容積率降到了3.48，這樣就導致在16萬㎡的總建面上，只有746戶。

那犧牲了這么多的貨值，天寶府得到了什么？

153—225㎡的主力戶型配置，這在片區內幾乎是獨一檔的，這樣的起步面積把天寶府從一眾輕改善中脫穎而出為重度改善。

而且，誠意很足。

這是天寶府225㎡的超級天闕戶型，它有兩個特點，一個是270°的環景寬廳，而且在7米長的寬廳上只有兩個承重柱，也就說如果不做玄關的話推開門看到的是一個巨大的空中花園，城市夜景和社區景觀一覽無遺。

另一個是可變性。

南向兩個臥室完全可以合并成一個超級主臥，把中間墻體左移，右側衛生間改成女主人的步入式衣帽間，左側的空間一半留作男主人的工作間，一半利用落地窗打造成一個花園茶室，這樣一來一個夫妻間的愛情關系場域就能穩定下來，男女主人既有各自的空間，又有共同的互動休閑空間。

北側的書房臥室可以改造成一個看護套房，父母和孩子的親情場域在那里，孩子年幼時可以在兩個房間用折疊門或者置物架隔開，方便晚上看護，年齡再大些就可以用實體墻。

至于二孩時期，完全可以把餐廳位置改造成老人房，兩個孩子住在西北的房間，這樣一來家庭三代成員之間都有彼此相對獨立的空間。

另外如果需要緩沖，那就在中間的位置做一個半開放的孩子學習間，這樣在廚房的父母、學習的孩子和客廳休息的爺爺奶奶能完美形成一個互動場域。

天寶府的產品邏輯極其清晰：當市場陷入同質化競爭時，他們就找不同，戶型創新，設計風格的不同、降低容積率、升級全鋁板的外立面、配置帶泳池的會所，全面與競品錯位。

天寶府所在的片區的確競爭激烈，國泰觀邸·悅峰，還有少量195㎡四房在售；美盛金水印，一期已經交付，二期在售，一起交付后口碑很不錯的未來天奕新品也剛剛亮相，中海·峯境叁號院也對標未來天奕的豪宅，準備賣到3萬以上。

還有豫發豫園，用實景展示的殺傷力 與超流體美學」捕獲客戶的認可，建筑設計請了孟凡浩、室內和公區設計請的是丹健，景觀施工是永威旗下的景觀公司。

這個以「高得房率」聞名的項目，真正顛覆市場的其實是其建筑美學的突破性實踐。146㎡小高層采用的L型邊廳設計，創造出270°環幕視野與11.6米客廳面寬的震撼體驗，這種通常只出現在200㎡+戶型的奢侈配置，本質上是對改善客戶認知的暴力重構。

DIA丹健國際薛峰老師設計的社區大堂，以十二根淺色石材柱廊圍合，頂部是挑高7米的嵌套木紋鋁板穹頂。

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樓市產品的代際戰爭，在成都市場找到了更極致的演繹版本。

成都新一代規范下的高端產品也越來越多，數據顯示，成都2000萬+豪宅年去化量已突破300套，這個數字甚至超過部分一線城市。

這種現象對鄭州的啟示在于——隨著黃河流域生態保護與高質量發展戰略推進，鄭州北龍湖板塊是否具備類似的躍升潛力，頂豪與普通改善都百花齊放？ 比如北龍湖新產品金橋ONE52備案價均價超過10萬/㎡！

未來的市場清算可能比想象中更殘酷。隨著「高贈送」設計成為行業標配，那些無法進行產品迭代的項目將面臨真正的價值重估。

這場由產品力驅動的供給側改革，終將把樓市帶入「強者恒強」的產品新紀元。對于購房者而言，當下最危險的抉擇，或許是為「價格誘惑」去買一個即將被時代淘汰的產品。

有興趣的朋友可以先添加我們的微信：dcgcas，我們保持交流，先發您一份關于第四代的新研究報告。

（轉自：地產觀察）

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