文章來源：財(cái)經(jīng)網(wǎng)

　　5月13日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2025中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第二十三屆產(chǎn)城融合投融資大會”成功召開。

　　會上，中指研究院發(fā)布了《2025中國產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商評價研究報告》。

　　盈利能力：凈利潤波動較大，產(chǎn)業(yè)投資帶動凈利潤增長。隨著產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商逐步從房地產(chǎn)銷售收入向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)的轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)新城投資收益成為凈利潤的重要來源，但產(chǎn)業(yè)投資存在明顯的周期性和不確定性。僅部分企業(yè)因重點(diǎn)核心區(qū)域資產(chǎn)占比較高，疊加轉(zhuǎn)型資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)，企業(yè)業(yè)績相對穩(wěn)定。

　　融資能力：加速構(gòu)建產(chǎn)業(yè)基金矩陣，產(chǎn)業(yè)園REITs申請和上市速度加快。多地加速布局產(chǎn)業(yè)基金，通過“政府引導(dǎo)+市場運(yùn)作”的模式推動科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級與金融資本的深度融合，構(gòu)建“科技-產(chǎn)業(yè)-金融”良性循環(huán)。另外，產(chǎn)業(yè)園REITs展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，全年新增申請、上市及擴(kuò)募產(chǎn)品較去年有明顯加快。

　　產(chǎn)業(yè)定位：從“泛化”到“細(xì)分”，從“傳統(tǒng)制造”到“新質(zhì)生產(chǎn)力”。從產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商基于區(qū)域稟賦、市場需求細(xì)分產(chǎn)業(yè)定位，同時借助當(dāng)?shù)卣咭龑?dǎo)實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，避免同質(zhì)化競爭。同時，通過技術(shù)創(chuàng)新、綠色轉(zhuǎn)型和數(shù)字化賦能，推動傳統(tǒng)制造業(yè)向新質(zhì)生產(chǎn)力升級，形成以科技創(chuàng)新為核心的經(jīng)濟(jì)增長模式。

　　產(chǎn)業(yè)招商：鏈?zhǔn)秸猩膛c產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建，聚焦數(shù)字化與創(chuàng)新驅(qū)動。2024年產(chǎn)業(yè)招商已進(jìn)入“精準(zhǔn)化、資本化、生態(tài)化”新階段。一方面，產(chǎn)業(yè)鏈招商模式實(shí)現(xiàn)了從單一企業(yè)引入向全鏈條生態(tài)構(gòu)建的跨越式發(fā)展。另一方面，招商從經(jīng)驗(yàn)驅(qū)動轉(zhuǎn)向數(shù)據(jù)驅(qū)動，產(chǎn)業(yè)圖譜成為科學(xué)規(guī)劃的核心工具。

　　產(chǎn)業(yè)培育：金融工具迭代創(chuàng)新，從基礎(chǔ)服務(wù)到全生命周期賦能。產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商轉(zhuǎn)向以金融資本為紐帶、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營為核心、生態(tài)構(gòu)建為基底的創(chuàng)新模式。運(yùn)營商不再局限于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而是通過全生命周期服務(wù)賦能，構(gòu)建起涵蓋企業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)升級、生態(tài)優(yōu)化的價值閉環(huán)。

　　發(fā)展趨勢：加深合作、激活存量、輕重并舉。運(yùn)營商協(xié)同合作更加頻繁，通過搭建政府、龍頭企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等多方協(xié)作平臺，推動政策鏈、創(chuàng)新鏈、產(chǎn)業(yè)鏈的深度耦合。老舊園區(qū)改造的服務(wù)機(jī)遇已從單一建筑更新擴(kuò)展到數(shù)字化、產(chǎn)業(yè)化、金融化、民生化的多維生態(tài)構(gòu)建，運(yùn)營商圍繞“空間更新+生態(tài)構(gòu)建+資本運(yùn)作”等手段，切入細(xì)分領(lǐng)域，搶占存量市場市場先機(jī)。輕重并舉是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商重要的發(fā)展戰(zhàn)略。輕重并舉并非簡單疊加兩類業(yè)務(wù)，而是通過資源整合實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)持有”與“服務(wù)輸出”的協(xié)同效應(yīng)。其核心在于以重資產(chǎn)為物理載體，以輕資產(chǎn)為價值引擎，形成閉環(huán)生態(tài)。

　　值得一提的是，對于如何激活產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量市場，北京聯(lián)東投資（集團(tuán)）有限公司副總裁段朝暉分享了自己的觀點(diǎn)。

　　他認(rèn)為，首先要尊重市場。新產(chǎn)業(yè)園區(qū)在開發(fā)建設(shè)之前，充分了解市場的供需情況，結(jié)合潛在客戶需要特點(diǎn)和需求量進(jìn)行園區(qū)的開發(fā)建設(shè)尤為重要。

　　其次，要重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營服務(wù)。園區(qū)建設(shè)硬件投入與軟性服務(wù)缺一不可。“在存量供應(yīng)較大的情況下，園區(qū)沒服務(wù)、沒特色，就只能卷價格，如果在客戶需求量不充分的情況下，就會出現(xiàn)大量的低效和閑置問題。”

　　同時，段朝暉強(qiáng)調(diào)，要相信專業(yè)的力量。以聯(lián)東集團(tuán)為例，該企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營領(lǐng)域經(jīng)過20多年的發(fā)展，積累了豐富客戶資源和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。已經(jīng)在全國90多個城市，自建運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)達(dá)520多個，通過管理輸出服務(wù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)有150多個，建成的園區(qū)基本為滿園運(yùn)營狀態(tài)。

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責(zé)任編輯：朱赫楠