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來源：中國房地產報
當行業從規模競賽轉向質量競爭，過度依賴收并購的企業正面臨戰略調整陣痛。
截至2025年5月16日收盤，和泓服務股價為1.35港元/股，較2021年近4港元/股的高點縮水超66%。2021年，正值和泓服務上市初期規模擴張階段，公司抓住物管行業收并購潮的機會，斥資近3億元收購了7家物管公司的股權，包括江蘇深華時代物業51%的股權。然而，隨著市場對這些收購效果的質疑增加，其后遺癥逐漸傳導至資本市場，導致股價承壓。
不容忽視的是，上市后憑借多次收并購后實現規模躍遷后，和泓服務如今卻連續上演“退貨”戲碼。5月9日，這家曾以“港股增速前三”著稱的上市物企宣布虧本1370萬元出售江蘇深華時代物業51%股權，距離其2023年底原價退還貴州星際物業股權僅隔半年。四年前以4080萬元高價收購的標的，如今以3050萬元“骨折價”出手，折射出激進擴張策略的副作用正在顯現。
資料顯示，和泓服務過去五年通過16起收并購實現規模三級跳，在管面積突破6200萬平方米。然而硬幣的另一面是：應收賬款五年暴增15倍，2024年計提減值規模超過凈利潤，經營性現金流首現負值。
中國物業管理協會的一位研究員指出：“當行業從規模競賽轉向質量競爭，過度依賴收并購的企業正面臨戰略調整陣痛?！痹诜康禺a下行周期與資本市場估值重構的雙重壓力下，這場關乎生存的“退貨”抉擇，正成為物管行業轉型期的典型樣本。
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兩次“退貨”虧超千萬
華東戰略腹地遭腰斬
在寧愿虧損也要出售的情況下，和泓服務賣掉江蘇深華時代物業的最大原因是標的資產的質量惡化。公告顯示，該物業2024年稅前利潤同比驟降40.2%，2025年一季度更錄得132.6萬元虧損。
和泓服務表示，出售目標公司可讓集團精簡業務重點、減低與較弱資產相關的風險，并將資源投放于有望獲得更大回報的業務。
“這相當于把四年前吞下的擴張成果又吐了出來。”某證券機構物業分析師。數據顯示，被退回的江蘇深華時代物業在管面積達780萬平方米，占和泓服務華東區域總盤子的50.2%。交易完成后，其華東在管面積將縮水至773萬平方米，區域戰略地位從第二大業務支柱滑落至第四。
更嚴峻的是應收賬款危機。截至2024年末，深華時代物業應收賬款周轉天數達187天，遠超行業120天的警戒線。“標的公司賬期管理失控，直接拖累母公司現金流。”上述不愿具名的金融分析師指出，2024年和泓服務經營活動現金流凈額首現-1072.8萬元，與三年前1.2億元凈流入形成鮮明對比。
值得關注的是，股權轉讓最終期限設定在2026年底，也就是說交易設計存在“緩沖期”。仲量聯行研究部的一位總監分析：“兩年過渡期既為平穩交接留出空間，也暴露出買方對標的資產真實價值的疑慮。”買方靖江智匯雖承諾維持現有管理團隊，但新股東武建香夫婦旗下企業涉足家政、景觀工程等跨界領域，能否盤活存量物業仍存變數。
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減值吞噬利潤
商譽暗雷潛伏
翻看和泓服務2024年財報，一組數據觸目驚心：1.11億元信用減值撥備超過凈利潤28%，應收賬款規模達5.64億元占營收33.16%，兩年以上賬齡款項占比驟升10個百分點。“這相當于每收3塊錢就有1塊是‘紙上富貴’?！币晃粐┚卜治鰩熤毖裕疚迥觊g應收賬款復合增速73.3%，遠超40.6%的營收增速，揭示出規模擴張的質量隱患。
收并購埋下的地雷不止于此。截至2024年末，4.61億元商譽占總資產26.7%，盡管當年僅計提800萬元減值，但潛在風險高懸?！安①彉说墓乐灯毡樵?0倍PE以上，若后續整合失利，商譽減值可能引發業績雪崩?！币晃徊辉妇呙慕鹑诜治鰩熖嵝?。事實上，2024年北京和眾物業已出現商譽減值，成為預警信號。
根據最新報告顯示，物管行業收并購PE中位數已從2021年的13.2倍降至2024年的6.8倍。面對估值理性回歸，和泓服務不得不調整策略：2024年新增并購僅1起，較2021年的7起斷崖式下跌。
從“買買買”到“賣賣賣”，本質是粗放增長模式難以為繼。行業正經歷從外延式擴張向內生式增長的范式轉換。
站在2025年的十字路口，和泓服務的困境頗具行業代表性。當68.29%的毛利來自基礎物業服務，增值服務占比持續萎縮，單純依賴管理面積擴張的商業模式已觸及天花板。
正如萬科物業CEO朱保全所言：“未來物企的競爭力不在規模榜單，而在服務深度?！睂τ诤豌斩裕芊駥ⅰ巴素洝标囃崔D化為服務力重塑的契機，將決定其能否在行業洗牌中守住目前位置。而整個物管行業，也正在這場規模與質量的博弈中，尋找新的價值坐標。
責任編輯：楊紅卜
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