文｜酒管財經

“南萬科、北華遠”，這句話曾在房地產江湖回響多年。

如今，華遠地產也在高光中隕落，選擇躺平去做“包租公”了。

然而，“去地產化”轉型酒店和長租公寓業務的華遠地產最近卻頻遭質疑。

近日，有投資者在公開平臺質疑稱：“退房后的華遠，酒店和物業根本不足以支撐20億流通盤，如果不注入其他資產上市公司只是一個空殼，遲早退市。”

華遠地產積極回復：“未來公司將構建以酒店+物業+長租公寓為核心的業務組合，盤活存量資產，實現業務多元化”。

不過，似乎仍未打消市場疑慮。

一定程度上，華遠地產像是一個“萬花筒”，從這個濃縮的微觀視角，能窺見更多房企轉戰酒店、公寓等輕資產行業的活躍與喧囂。

在剝離了占其營業收入97.54%的地產開發業務后，華遠地產的輕資產業務經營情況如何？能否支撐起20億的流通盤？一切仍是個謎。

01、轉做包租公的華遠賺到錢了嗎？

前不久，華遠地產宣布計劃將名稱變更為北京華遠新航控股股份有限公司，而公司的證券簡稱也將從“華遠地產”改為“華遠控股”。

其在公告中明確提出，公司的經營范圍新增物業管理、酒店管理及長租公寓經營等，未來將聚焦于城市運營服務等能夠實現穩健經營的業務發展方向。

不過，從其最新披露的財報來看，這幾項業務的發展規模仍相對有限。

酒店業務方面，據其官網介紹，目前公司的酒店產品線共有三個，包括城市商務酒店系、城市精品酒店系和休閑度假酒店系。

其中，城市商務酒店主要系長沙君悅酒店、長沙空港凱悅嘉軒酒店；

而華遠地產如今最能拿得出手的酒店資產便是長沙君悅酒店。

據了解，2024年長沙君悅酒店入住率均在80%以上，而據文旅部數據顯示，長沙市五星級酒店2024年的平均入住率為72.48%，長沙君悅酒店的表現一定程度上要優于長沙市整體水平。

《酒管財經》查詢多家OTA平臺發現，其大床房近期每晚房價（不含早）在980元—2025元不等，與周邊的長沙柏悅、長沙尼依格羅、萬達文華等豪華酒店處于同一水平。

城市精品酒店系則包含了華瑞和酒店（長沙）、華中心酒店（北京）；

而休閑度假酒店系官網中暫未披露相關代表產品。

值得注意的是，2024年4月，華遠地產曾成立北京華遠新航酒店管理有限公司。

當時，業內認為這是其擴張酒店運營業務的重要一步。

長租公寓方面，華遠在財報中只是略有提及，公司長租公寓板塊將專注于打造中高端租賃社區，品牌錨定于中端偏上的價值區間，此外，控股股東華遠集團擁有81萬平方米經營類物業，其中不乏長租公寓業務。

此外，華遠還表示將新設立“北京華遠新航住房租賃有限公司”（暫定名，具體以工商核準為準）進行長租公寓運營管理。

截至發稿前，《酒管財經》在企查查上暫未查詢到相關企業信息。

不只規模有限，酒店和長租公寓業務帶來的業績與利潤也是微乎其微。

財報顯示，房地產仍然是其營業收入的主要貢獻業務，年內共計實現收入43.08億元，占比達到93.07%。

其次，酒店業務實現營收2.18億元，同比減少15%，物業服務收入4473.68萬元，同比增長80.61%，但是這兩項業務加起來在總營收當中的占比還不足6%。

不過，相較于房地產業務14.27%的毛利率，酒店業務34.58%的毛利率表現的相對亮眼。

業務規模較小、總體營收貢獻有限，從當前的發展情況來看，華遠地產的酒店和長租公寓業務似乎很難支撐起20億的流通盤。

02、房企重塑轉型邏輯：自主造血成共識

當地產存量開發見頂，也意味著行業需要開拓一些新的賽道。

今年，“加快構建房地產發展新模式”已被寫入政府工作報告。

2024年以來，已有華遠地產、格力地產、美的置業、冠城新材、中交地產等多家房企宣布退出房地產開發業務，轉型輕資產。

但轉型發展，談何容易。

藍光早將業務重心轉移到了人工智能領域，但至今似乎并無建樹，旗下“西南地區親子酒店天花板”的藍光己莊也被法拍；

早前轉型全倉裝配式建筑和現代農業的美好置業，業務未展現出支撐力。

轉型跨界步伐太大，似乎很難成功。

不過，華潤、龍湖等當前還在盈利的房企卻成功開辟出自己的“第二戰場”。

財報顯示，2024年華潤經營性業務利潤貢獻突破40%，龍湖非開發業務營收占比超20%。

冠寓、霞菲公館、歡肆、藍海引擎、佑佑寶貝、椿山萬樹6個運營品牌形成龍湖龍智資管的業務“六大飛輪”，涵蓋了長租公寓、服務式公寓、活力街區、產業辦公、醫養等多種業態。

圖源：瓏珠

值得一提的是，華遠地產和華潤置地頗有淵源。

2001年之前，華遠和華潤是一家。

當時華遠集團與華潤集團旗下香港上市公司組成華遠房地產股份有限公司，并于1996年在港上市，是當時全國最大的地產公司之一。

2001年，華遠集團將其持有的18%的香港上市公司股份轉讓給了華潤集團，華遠房地產改名為華潤置地。

后來，華遠集團單飛創辦了房地產公司，發展成了今天的華遠地產。

如今，相較于華潤置地營收20.68億元的酒店業務，華遠地產還有很長的路要走。

不過，華潤置地與凱悅成立合資酒管公司來拓展旗下木棉花酒店發展規模的“聯姻借力”路徑，華遠地產或可借鑒。

過去依賴高杠桿、快周轉的發展模式已經難以為繼，行業需要尋找新的增長點和發展模式。

部分房企嘗試輸出自有酒店或長租公寓品牌和管理，走輕資產模式轉型之路實現自主“造血”。

近幾年，萬達、世茂、金茂、綠地、華潤、碧桂園、九龍倉等諸多房企，陸續將酒店業務獨立出來，并創立自有品牌。

這些房企如今已不再滿足于只做拿錢投資開酒店的業主，而是想從酒店行業賺錢回來。

另據中指研究院發布的2025年3月中國住房租賃企業規模排行榜顯示，有11家房企系、9家地方國企系、6家創業系、3家酒店系、1家中介系，房企幾乎占據半壁江山。

圖源：龍湖Longfor

其中，2024年龍湖資產管理整體收入為31.8億元，長租品牌“冠寓”租金收入26.5億元，較去年同期增長了4%，貢獻占比高達83%，提供了穩定的現金流和可觀的利潤貢獻，成為龍湖資產管理航道的重要支柱。

不難發現，不少轉型中的房企已不再是單純的開發商，而是進化為生態服務商，也預示著房企正在從“賺快錢”轉向“賺長錢”的商業模式。

放眼當下，地產行業的陣痛仍將持續，在這場生死突圍中，房企們需要完成三重蛻變：

從土地紅利轉向運營紅利，從規模導向轉向利潤導向，從開發商轉向服務商。

不過，轉型之路道阻且長，也正如華遠年報所言：“馳而不息，行則將至。”

每當潮頭成了前浪，總會有新的后浪前仆后繼。

時代從不缺浪尖，缺的是周期輪轉中繼續逐浪的勇氣。

統籌 |?勞殿 ? ? ? ?

編輯 |?阿渲

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