粉絲提問：

大表哥好，我和媳婦都在光熙門上班，總價預算700萬，準備買一套三居室，自住為主，最好能夠兼顧保值。

我們初步看中了兩套意向房源，一套是望京的圣馨大地小區135平純北戶型，業主報價745萬，中介說業主吐口價740萬。

一套是老北苑的望春園小區133平純南戶型，中高樓層，業主報價750萬，中介說730萬是應該可以拿下。

我媳婦比較中意圣馨大地那套，我更喜歡望春園這套，圣馨大地我感覺走在里面太壓抑了。想聽聽大表哥的意見，這兩套哪個更好一點。

大表哥回答：

我們常說，挑選房子，最重要的是先看地段或者說板塊，其次再看品質。因為地段的價值是要比樓盤自身品質更重要的。

從板塊價值來看，圣馨大地所處的望京板塊，明顯是要好于老北苑板塊的，在朝陽區內部，粗略劃分五個等級的話，望京算第一梯隊的板塊，而老北苑只能算第三梯隊。

兩者在學區上都差不多，都很弱，大家都沒有什么學區溢價，也都有地鐵。

那么為什么圣馨大地板塊優勢這么明顯，但是單價卻和望春園差不多呢？問題必定是出在樓盤自身品質上，說明圣馨大地品質比望春園差了很多。

望春園的三居，有板塔結合的，也有純塔樓的，從價格判斷，你們看的這套應該屬于塔樓。

圣馨大地最大的問題有兩個，一是整個小區建成年代比較老，樓齡已經超過20年，所以戶型設計上，都比較落后，六棟樓全是28、29層高的塔樓。

純塔樓屬于先天性硬傷，而且你們中的這套還屬于純北向，基本就是塔樓中最差的戶型。

圣馨大地的第二缺陷是密度太大，容積率達到4.1，這在塔里里面都屬于非常高的容積率了。

大表哥實地看過這個盤，兩棟樓最近的距離不超過30米，站在這家陽臺可以非常清楚看到對面樓棟的臥室和客廳，隱私性很不好，而且15層以下基本都會有陽光遮擋的問題。

由于超高容積率，導致小區公共活動空間受限，這就是你為什么感覺走在里面很有一種壓抑感的原因。

你媳婦之所以更傾向于圣馨大地可能是被小區外觀和園林吸引，圣馨大地大外觀和園林設計更偏向于歐式風格一點，戶型陽臺也是它的一個特點。

望春園屬于北京城建開發的樓盤，各方面都中規中矩，樓方方正正沒有什么創意，園林綠化也是以實用為主，沒有多少美感。

從保值性來看，這兩個小區都差不多，半徑八兩類型，基本都是隨著北京整體大流起起落落。

不過從自住的角度來看，大表哥覺得望春園會略好一點，雖然外立面，園林綠化沒圣馨大地好看，但是望春園勝在小區更大，容積率更低，只有2.7，空間更開闊，至少不會有圣馨大地那種巴掌大地方，給人非常壓抑的感覺。

而且望春園的純南戶型也會比圣馨大地純北戶型好很多。

（轉自：地產局座）

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