粉絲提問：

博主好，東四環邊的華翰國際小區，算豪宅嗎？231平米的四居室，中高樓層，1800萬，值得買嗎？謝謝！

大表哥回答：

先說結論：第一，華翰國際算不上真豪宅，只能算大改善樓盤。

第二，1800萬買231平米的四房，放眼全北京的話，可選的標的很多，華翰國際不是最優選擇。

接下來再講原因，為什么說華翰國際距離真豪宅有不小差距。

1.華翰國際的位置，在東四環外，距離東四環100米左右的距離，靠近四環的樓棟，基本都有噪音的影響，而且四環屬于主干道，車流量大，并且屬于24小時影響都存在，這是個硬傷。

2.華翰國際一共就四棟樓，占地面積不夠大，加上容積率比較高，達到3.35，在北京屬于很高的容積率了，所以整個小區感覺比較密，行走其間，空間不夠開闊，感覺壓抑。

3.小區園林設計，不像豪宅。

園林是一個豪宅小區必不可少的面子，僅次于外立面。而華翰國際的園林，距離豪宅差距不小，一個原因是地塊面積小，設計施展不開，另一個原因就是開發商投入不夠，請的園林設計團隊水平不行。

這一點從小區的一樓入戶大堂也能看出來，華翰國際的入戶大廳 ，風格確實不敢恭維，有一種很濃的三四線城市那種所謂豪宅的審美風。

據此看，設計團隊品味確實不高，你去看看遠洋萬和公館，金茂府，甚至看看更老的東湖灣，對比一下入戶大堂的設計，就能感覺華翰國際確實太土了。

再聊聊前面大表哥說的，為什么覺得華翰國際開發商比較摳門雞賊。

華翰國際的地下車庫在負二樓，負一樓是設備間這些。因此，負二樓業主經常進出，而負一樓業主很少經過。

于是，開發商節約成本的操作就來了，負二樓的電梯間，開發商精裝修了，而負一樓的電梯間，開發商沒有精裝修。

什么是豪宅？豪宅就是由內而外，在看得見和看不見的地方，都用心去做。從負一樓因為業主出入少就不精裝這一點看，華翰國際距離真豪宅，顯然是不合格的。

當然，以上這些，都是和豪宅比，如果你用改善盤的標準去衡量，華翰國際還是合格的。只是用豪宅的高標準去卡的話，它確實在各方面都差的比較遠。

最后聊聊你說的，華翰國際231平米的四居室，中高樓層，總價1800萬，值不值得買的問題。

231平米，1800萬，折算單價7.8萬一平米。

2023年的時候，華翰國際同戶型的最高成交價，是9.5萬一平米，跌到現在跌幅是18%。這一輪北京的整體跌幅大概在30%左右，對比之下華翰國際怎么也得跌個25%，才算比較合理吧？

之所以華翰目前跌的比較少，大表哥認為不是它抗跌，主要是小區小，每年成交少，所以在價格反應上有滯后性。

1800萬左右，目前能買到四居的小區，在朝陽區，除了華翰國際，還有望京的臻園（190平米），新北苑的福熙大道（200平米），望京的東湖灣（190平米），遠洋萬和公館（175平米）。

雖然面積比華翰國際小一些，但也都是四房，功能性一樣，更重要的是它們的位置，明顯比華翰國際更好。

所以，如果是大表哥自己的話，1800萬我不會選擇華翰國際這套。

（轉自：地產局座）

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