粉絲提問：

大表哥好，2016年年中，我在通州金隅花石匠一期購入一套182平米的一樓下躍六居室（一層四居，負一層兩居）。

購入之后小區房價有過短暫的上漲，然后就一直陰跌，目前這套房子的市值不好說，因為近三年都沒有成交過同戶型的房源。中介粗略給的估值是700萬，折算單價3.8萬一平米的樣子。

這套房子當初是投資目的購入，中途自己短暫住過一段時間，自己在國貿上班，感覺不是很方便，就一直出租著，想問問大表哥，我是否需要賣掉，置換到朝陽來？

大表哥回答：

因為千年大計副中心規劃，通州的雙限購政策是2015年8月官宣執行的，你是2016年中才去通州買的，說明你屬于比較后知后覺的人。

雖然你沒有說你的買入價，但從你入手的時間推斷，即使不算資金成本和利息，現在應該也跌破你的入手價格了。

中介給你估算的700萬，我覺得高估了，他可能也覺得你這套房子不好成交，估計也沒抱希望給你賣出去，所以按照高一點給你評的價格。

從目前的行情來看，你這套房子想要盡快賣出去，650萬有人接手就不錯了。

你手里這套金隅花石匠有三個問題，大表哥認為是比較明顯的硬傷。

第一，買在通州是最大的問題。雖然頂著千年大計，北京副中心的頭銜，但是通州畢竟在地理位置上，距離傳統北京核心區還是太遠了，在通州買房的自主群體，只能是通州本區然后加朝陽東部一點人群。這一點你在那里短暫住過 一段時間應該深有體會。

第二，一層下躍的這種戶型，在市場上的流通性非常受限。一樓本身就受限，你這還是負一下躍，就更加受限了，買這種戶型的人很少，所以你才看到近3年都沒有成交記錄的情況。

雖然看似是六居室，其實負一樓的兩個房間，基本沒法住人。

第三．金隅花石匠在通州也不占有一流地段，通州的核心還是在運河CBD附近，金隅花石匠屬于外溢次級板塊。目前通州運河CBD都沒怎么發展起來，次級板塊就更難帶動了。

當然，大表哥不是說通州運河CBD發展不起來，而是說發展起來需要的時間，可能太久了。你想想，國貿CBD，在中國經濟發展最強勁的時期，也用了30年才發展成今天這樣。

通州運河CBD，在城市化中后期，又需要多久的時間呢？至少也得30年才能發展成像模像樣吧.

說實話，30年的周期，實在是太長了。你這套金隅花石匠到時候后都快四十年的房齡了。

所以，大表哥建議，即使現在出手時虧損的，能出掉也盡量出掉，然后置換到朝陽區來。目前朝陽的不少新房，位置更好，產品力更強，從長期的資產保值增值角度，肯定是要優于金隅花石匠的。

另外，如果是處于投資的角度，盡量不要買這種頂層、底層、或者下躍的特殊戶型，還是盡量買正常樓層、正常戶型的房子，以免今后流通性受限，缺乏接盤人群。

（轉自：地產局座）

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