粉絲提問：

大表哥，惠新西街的羅馬花園小區為什么這么便宜？163?平米的三居，單價?5.5?萬，總價?900?萬，值得買嗎？

大表哥回答：

先說結論，不要碰，不要買，是個大坑。

羅馬花園小區是?1995?年建的第一批涉外商品房，什么叫涉外商品房？就是樓盤當時的定位就是想賣給外籍人士的。

因此你看它名字就能感覺出來，羅馬花園，和當時對內的什么慧忠北里、安惠北里這些小區名字形成鮮明對比。

包括它的建筑風格也是偏向歐式的，小區里面的雕塑也是意大利風格，包括羅馬柱，以及戶型大面積玻璃窗，都偏歐式。

作為涉外商品房，肯定在很多方面和對內的商品房是不一樣的，就像它的一樓大堂，在?1995?年，北京大部分房子一樓還是狹窄的過道，水泥地面大白墻的時候，羅馬花園一樓大堂都已經開始搞那種五星級酒店的豪華裝修了。

物業管理也比較負責，維護干凈整潔，到現在?30?年樓齡，小區給人的感覺也是老而不破，老而不臟，老而不亂。

同時，羅馬花園的區位也不錯，在北三環和北四環之間，屬于真正的北京產業中心點。

按理說這樣一個小區，賣個七八萬是沒什么問題，像保利金泉，區位比羅馬花園還差一點，現在二手房價就在八九萬。

那么，羅馬花園為什么價格如此便宜呢？

主要問題還是處在它的定位上——涉外商品房。因為是早期涉外商品房，所以造成了三個致命傷。

第一，是蝶形大高層塔樓，容積率非常高，雖然各大中介?app?上說它的容積率是?1.2，但實際容積率，大表哥真實感受不會小于?3，屬于非常大的容積率了，行走在小區比較壓抑。

第二，戶型非常差，由于是蝶形塔樓，因此戶型一是不通透，而且還不正南北，轉角、異形很多。而且戶型設計也有很大問題，140?多平米只設計成兩居，160?多平米設計成三居，很不符合現在的主流。現在?140?平米至少得三居，160?平米四居。

第三，也是最為重要的一點，小區得房率非常低，剛才說?140?設計成兩居，160?設計成三居，主要原因還是因為得房率低造成的，高層得房率一般在?75% - 80%?之間，主流是?78%?左右比較常見，75%?就屬于比較低的了，公攤在?22%?比較常見。

但是羅馬花園的得房率，普遍在60% - 65%?之間，也就是說公攤在?35% - 40%?了，同樣的?100?平米的房子，其他小區業主能得到?78?平米的套內使用面積，而羅馬花園的業主最低只能得到?60?平米，無形之中羅馬花園房價就只能是其他小區的八折了。

正是因為超低得房率，所以羅馬花園?163?的戶型，主臥面積居然只有?13?平米，兩個次臥一個?10?平米，一個?9?平米，這樣的空間布局在當下居住體驗太差了，實在沒法看。

當然這么低的得房率和這么小的房間，原因一是為了迎合外籍人士審美，把公共空間弄的很大，像它的一樓精裝大堂，即使?30?年后的今天看，也顯得很開闊氣派。

二是當時?1995?年商品房在設計上基本屬于照搬照抄香港，香港那邊就是這樣，公攤大房間小，80?平米就是千尺豪宅。

現在來看，羅馬花園就是那個特殊時代的特殊產品，已經嚴重過時，不符合當下的審美和居住實用性。越來越不被市場認可。

所以，無論是自住還是處于保值增值都不建議買這種小眾化產品。

類似的小區還有一個朝陽園小區，也是這樣，盡量不要碰。

（轉自：地產局座）

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