文章來源：第一財經

　　一季度業績分化明顯，運營能力成關鍵競爭力

　　消費類REITs行情火熱，兩只產品接連停牌提示風險。

　　5月14日開市起，華安百聯消費REIT就停牌1小時，復牌后沖高回落，一度由漲轉跌，截至收盤上漲1.56%。前一交易日，該產品收盤價相較基準的漲幅，首次達到51.29%，且連續9個交易日收漲，年內漲幅52.47%，在全市場65只上市交易的公募REITs中年內漲幅最大。

　　除了華安百聯消費REIT，近期還有多只消費類REITs領漲市場，且年內漲幅超過40%。其中，華夏首創奧萊REIT、華夏大悅城商業REIT年內漲幅分別高達45%、43%。

　　某消費REIT原始權益方相關人士告訴第一財經，消費類REITs今年表現出色，但投資者仍需關注市場風險。隨著漲幅不斷擴大，部分產品估值已處于較高水平，未來可能存在回調風險。參與消費類REITs投資時，應充分考慮自身的風險承受能力和投資目標，避免盲目跟風。

　　二級市場高溢價，稀釋分紅收益

　　華安百聯消費REIT這輪連續上漲，最早從4月初開啟，目前累計漲幅已經超過24%。14日，該產品因漲幅過大觸發停牌機制，并暫停基金通平臺份額轉讓1小時。

　　華安基金提醒，REITs價格持續上漲，將抬高買入成本，導致投資者實際獲得的凈現金流分派率降低。若在首次發行時買入，以2025年度可供分配金額測算的凈現金流分派率預測值為6.22%，若以5月12日收盤價買入，這一數值則變為4.21%。

　　前一天的13日，華夏大悅城商業REIT也停牌一小時，該基金5月12日在二級市場的收盤價為4.988元/份，較基準價（基金發行價3.323元/份）偏離50.11%，為該基金首次偏離基準價超50%。5月14日，該產品收漲0.86%。

　　“消費類REITs的優異表現與消費市場的復蘇密切相關。”上述人士稱，一季度我國社會消費品零售總額同比增長4.6%，較2024年增速提升1.1百分點，消費市場呈現復蘇態勢，消費類REITs所投資的商業不動產項目也因此受益。不過，市場短期過熱，而底層資產依賴線下消費場景，若項目運營不及預期會影響租金收入穩定性。

　　業績分化，運營能力差異明顯

　　今年一季度，消費類REITs整體實現盈利，底層資產經營穩健。

　　根據Wind統計數據，今年一季度，8只消費REITs收入合計5.65億元，凈利潤合計7617.6萬元。其中，華夏華潤商業REIT以1.83億元的收入居首，凈利潤約900萬元；華夏金茂商業REIT同期營收僅為2351萬元。同時，這些產品的底層資產可分配收入也有差距，分布在1411萬元至8825萬元之間。

　　華泰證券分析稱，今年一季度，消費REITs延續存量競爭邏輯，政策層面為消費類REITs提供了長期增長預期。總體看來，購物中心的運營能力、改造能力和創新能力依然是核心競爭力。

　　2024年初，首批消費REITs上市后，受益于線下客流復蘇，平均出租率超過95%。據Wind統計，2024年7只消費類REITs中，6只產品營收和凈利潤均為正值，5只產品收入過億元。其中，華夏華潤商業REIT以6.42億元收入居首，凈利潤1231.2萬元。但華夏大悅城商業REIT同期營收雖達到1.06億元，但凈利潤卻虧損47.3萬元。

　　截至2025年5月14日，消費REITs自上市以來平均上漲49.96%，在整個公募REITs市場中表現強勁。華夏基金統計，截至2025年4月30日，消費REITs首發規模已達213.26億元，在公募REITs各細分領域中居于第三。

　　“這類產品整體發行情況較為一般。”華夏基金相關負責人分析，首批發行的華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT和華夏華潤商業REIT，網下認購倍數分別為2.04倍、1.32倍和1.09倍，公眾認購倍數分別為1.06倍、1.40倍和1.15倍。消費REITs作為我國公募REITs市場上的新類型資產，標準化程度遠低于產業園、倉儲物流等傳統公募REITs底層資產，在運營上需要持續的品牌調改、營銷活動和客群維護，對專業運營能力的依賴程度較高。

　　國海證券分析稱，長期來看，公募REITs投資應聚焦于產品屬性與底層資產。公募REITs作為基礎設施證券化產品，期限長、現金流穩定、分紅高，適合長期配置而非短期炒作。隨著產品稀缺性減弱和機構認知提升，市場情緒將趨于理性，資產價格將回歸運營基本面。

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責任編輯：朱赫楠