中新經(jīng)緯8月8日電 題：取消新房銷售限價(jià)如何影響住房市場(chǎng)？

　　作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員

　　越來(lái)越多的城市通過(guò)發(fā)布通知及官方回復(fù)明確取消了新房銷售限價(jià)。

新房銷售限價(jià)使命完成

　　近日，河南省鄭州住房保障部門宣布取消商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可自主定價(jià)進(jìn)行銷售或辦理預(yù)(銷)售許可備案手續(xù)。而河北省保定市人民政府則在回復(fù)購(gòu)房者反映房企降價(jià)損害自身利益的留言時(shí)稱，商品房?jī)r(jià)格屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據(jù)市場(chǎng)行情、供求關(guān)系，自主確定銷售價(jià)格。此外，沈陽(yáng)、蘭州、寧德等城市也明確不再實(shí)施新建商品房銷售價(jià)格指導(dǎo)。

　　這標(biāo)志著新房銷售限價(jià)政策的使命已經(jīng)圓滿完成。在過(guò)往時(shí)期，對(duì)新房銷售進(jìn)行價(jià)格限制的目的有兩方面：一方面是為了遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，另一方面則是為了阻止房?jī)r(jià)的過(guò)度下跌。從政府的視角出發(fā)，其主要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。因?yàn)樵谀菚r(shí)，如果開(kāi)發(fā)商降價(jià)幅度超過(guò)15%，就必須重新進(jìn)行備案，這一措施有效地限制了開(kāi)發(fā)商進(jìn)行大幅度降價(jià)的可能性，從而確保房?jī)r(jià)在短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)明顯的下降。

　　現(xiàn)在，不管是土地市場(chǎng)還是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況都已經(jīng)發(fā)生改變，所以政策也迎來(lái)了退出的時(shí)機(jī)。從土地市場(chǎng)來(lái)看，供需同比均出現(xiàn)下滑，各地分化情況明顯，而且溢價(jià)率也在正常水平。7月北京、上海、杭州等部分核心城市土拍中核心地塊溢價(jià)率也僅超過(guò)20%，相比房?jī)r(jià)上行期，溢價(jià)率已大幅下降。從新房市場(chǎng)來(lái)看，投資、交易量及價(jià)格仍然低迷，需要從市場(chǎng)層面進(jìn)行提振。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積696818萬(wàn)平方米，同比下降12.0%。1—6月份，新建商品房銷售面積47916萬(wàn)平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%，其中住宅銷售額下降26.9%。

新房銷售限價(jià)取消如何影響市場(chǎng)？

　　新房銷售限價(jià)取消以后，開(kāi)發(fā)商就可以自由降價(jià)，購(gòu)房者再買房就是“后果買者自負(fù)”，即便開(kāi)發(fā)商后期降價(jià)也不需要再承擔(dān)責(zé)任，除非開(kāi)發(fā)商事前明確承諾過(guò)不降價(jià)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，則可以更好地利用價(jià)格去進(jìn)行促銷和清理庫(kù)存。不過(guò)，也可能會(huì)引發(fā)存在一些負(fù)面影響，如果開(kāi)發(fā)商降價(jià)幅度過(guò)大，會(huì)形成降價(jià)的預(yù)期和市場(chǎng)傳聞其存在資金鏈過(guò)分緊張的預(yù)期，也會(huì)引致周邊其他開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目不得不降價(jià)。

　　當(dāng)然，取消限價(jià)政策還帶來(lái)了一個(gè)積極的影響，即部分溢價(jià)較高的產(chǎn)品將不再受到價(jià)格管控的限制。這使得這些產(chǎn)品可以設(shè)定相對(duì)更高的售價(jià)，前提是其品質(zhì)必須與所定價(jià)格相符合。

　　因此，筆者認(rèn)為，取消新房銷售限價(jià)具有雙重影響。為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展，政府在價(jià)格管理方面仍需實(shí)施必要的調(diào)控措施。雖然我們倡導(dǎo)建立完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，更多地利用價(jià)格機(jī)制來(lái)平衡供需關(guān)系，但實(shí)際上我們不能允許價(jià)格完全自由浮動(dòng)。由于住房屬于公共產(chǎn)品范疇，其價(jià)格波動(dòng)會(huì)直接影響民眾的生活滿意度、市場(chǎng)預(yù)期，以及金融安全和社會(huì)穩(wěn)定。

　　在政府引導(dǎo)下，如果新房?jī)r(jià)格跌幅過(guò)快，政府對(duì)于這個(gè)區(qū)域的土地供應(yīng)就應(yīng)該收緊，開(kāi)工和預(yù)售都應(yīng)放緩；對(duì)于同類型供應(yīng)過(guò)剩的產(chǎn)品，則可以限制它以后的供應(yīng)。對(duì)于二手房而言，可以建立一個(gè)參考價(jià)，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)明顯低于參考價(jià)時(shí)，政府就要出手進(jìn)行干預(yù)。主要目的就是避免企業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，引導(dǎo)企業(yè)提高產(chǎn)品品質(zhì)，更好滿足人們的住房需求。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：宋亞芬

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