編者按：

　　暖樓市“組合拳”來了

　　5月17日，央行、金融監(jiān)管總局接連發(fā)布三條關(guān)于住房貸款方面的重磅利好政策，包括下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例、下調(diào)個人住房公積金貸款利率、取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限等，向樓市吹來信貸寬松的暖風(fēng)。

　　5月17日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議召開，會議強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。

　　當(dāng)天下午，國新辦舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會，介紹切實(shí)做好保交房工作配套政策有關(guān)情況。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在吹風(fēng)會上介紹，近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局將出臺保交房相關(guān)配套政策文件。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從發(fā)布會上獲悉，分類處置在建已售未交付的商品住房項(xiàng)目、推動消化存量商品住房是保交房工作的重要組成部分。

圖片來源：IC photo

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，市場整體處于調(diào)整過程中，部分在建已售的商品住房項(xiàng)目面臨交付困難。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積18860萬平方米，同比下降20.4%。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，此前保交房推動2023年房屋竣工面積持續(xù)處于兩位數(shù)增長狀態(tài)，但今年1—4月竣工面積同比轉(zhuǎn)降，這與上年高基數(shù)有關(guān)，也意味著當(dāng)前保交房進(jìn)入“啃硬骨頭”階段，需要加大政策支持力度。4月30日，中央政治局會議也明確要求，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。

　　董建國表示，住建部將會同金融監(jiān)管總局等部門出臺城市商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)工作方案，堅(jiān)持市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項(xiàng)目，推動項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障購房人合法權(quán)益。

　　中國社會科學(xué)院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強(qiáng)對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，分類處置在建已售未交付的商品房項(xiàng)目，關(guān)鍵在于加強(qiáng)對項(xiàng)目資金監(jiān)管，專款專用，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。同時，要增加政府金融部門對項(xiàng)目保交付的資金支持。

　　董建國強(qiáng)調(diào)，做好保交房工作，要充分用好城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，將項(xiàng)目納入“白名單”給予融資支持，同時壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任。

　　王青進(jìn)一步指出，分類處置在建已售未交付的商品住房項(xiàng)目，要根據(jù)實(shí)際情況，靈活實(shí)施城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。此前為了控制風(fēng)險，監(jiān)管層對保交樓“白名單”項(xiàng)目有具體要求，包括項(xiàng)目資產(chǎn)債務(wù)基本平衡，有與融資金額匹配的抵押物或擔(dān)保等。這也導(dǎo)致一些項(xiàng)目無法納入名單范圍，融資渠道受阻，保交房難度上升。

　　王青認(rèn)為，要對達(dá)不到“白名單”要求的項(xiàng)目拿出具體的解決措施，或包括政府融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)出手，為項(xiàng)目融資提供增信等。同時，金融監(jiān)管部門應(yīng)加大對銀行的窗口指導(dǎo)力度，督促銀行加快對保交房項(xiàng)目的開發(fā)貸投放。

　　國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企在吹風(fēng)會上表示，對于暫時不符合“白名單”條件與標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，要督促有關(guān)各方加大整改力度，切實(shí)解決相應(yīng)問題，使其符合“白名單”的項(xiàng)目條件和標(biāo)準(zhǔn)。

　　推動消化存量商品住房也是保交房工作的重點(diǎn)之一。

　　全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議明確，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

　　董建國在吹風(fēng)會上進(jìn)一步指出，城市政府堅(jiān)持“以需定購”，可以組織地方國有企業(yè)以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。

　　王業(yè)強(qiáng)表示，“以需定購”可以避免政府由于過多收購商品房庫存而造成財政支出壓力過大的風(fēng)險，同時，也避免給市場傳遞錯誤的需求信號，造成房企的盲目擴(kuò)張。

　　王青表示，“以合理價格收購”主要是根據(jù)市場供需平衡狀況確定收購價格。考慮到當(dāng)前地方政府財力普遍比較緊張，各地房價存在一定下跌風(fēng)險，以及房企本身銷售回款需求比較強(qiáng)烈，未來圍繞“合理價格”水平，可能還會有一個博弈過程。最終收購價或在現(xiàn)有市場價格基礎(chǔ)上打一定的折扣，比如20%—30%。

　　王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，要落實(shí)“以需定購”和“以合理價格收購”的要求，關(guān)鍵是要建立市場主導(dǎo)機(jī)制：市場需要多少保障性住房，政府收購多少住房；市場價格是多少，政府收購價格根據(jù)市場價格調(diào)整。

　　在王青看來，政府收購部分商品房用作保障性住房，還要解決資金來源問題，特別是在當(dāng)前地方政府財力承壓的背景下。

　　中國人民銀行副行長陶玲在發(fā)布會上介紹，中國人民銀行擬設(shè)立保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　陶玲進(jìn)一步介紹，保障性住房再貸款規(guī)模為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔(dān)原則發(fā)放貸款。中國人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從發(fā)布會上獲悉，這一政策支持收購的商品房嚴(yán)格限定為房企已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。城市政府、符合保障條件的工薪群體等相關(guān)主體自主決定是否參與。

　　陶玲表示，這項(xiàng)政策有利于通過市場化方式實(shí)現(xiàn)加快存量商品房去庫存、加快保障性住房供給、助力保交樓和“白名單”機(jī)制等多重目標(biāo)。近期中國人民銀行將出臺正式文件，即《關(guān)于設(shè)立保障性住房再貸款有關(guān)事宜的通知》。

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責(zé)任編輯：張倩