銷(xiāo)售低迷，上行難成主流趨勢(shì)。

　　3月以來(lái)，在繼續(xù)增強(qiáng)樓市需求端支持的呼聲中，個(gè)別城市首套房貸利率卻開(kāi)始上調(diào)，這一逆勢(shì)操作引起廣泛關(guān)注。

　　據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，河北石家莊因新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比、環(huán)比連漲3個(gè)月，預(yù)計(jì)4月起將首套房貸利率下限由LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）-50BP恢復(fù)至全國(guó)統(tǒng)一水平（LPR-20BP），符合利率動(dòng)態(tài)機(jī)制調(diào)整規(guī)則。廣東惠州不少銀行也表示，3月以來(lái)已將首套房貸利率由3.45%調(diào)整至3.6%，分別對(duì)應(yīng)最新LPR（3.95%）-50BP、LPR-35BP。不過(guò)，從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，該市房?jī)r(jià)未出現(xiàn)同類(lèi)情況。

　　有業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，上述調(diào)整符合房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制和因城施策原則，而另一層原因是2月5年期以上LPR降幅較大，此前首套房貸利率減點(diǎn)較多的銀行“體感”更明顯，綜合貸款提振效果和息差壓力作出選擇。招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的核心在于“動(dòng)態(tài)調(diào)整”，是差別化住房信貸政策的具體體現(xiàn)，具有多個(gè)方面的積極意義，符合條件的城市應(yīng)該而且必須實(shí)時(shí)調(diào)整（才能起到良好效果）。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，短期來(lái)看，后續(xù)符合條件的城市可能繼續(xù)對(duì)房貸利率進(jìn)行下調(diào)，利率高于全國(guó)統(tǒng)一利率下限的城市則還有進(jìn)一步下調(diào)的空間。

　　這幾個(gè)城市調(diào)升首套房貸利率

　　石家莊房貸利率近日關(guān)注度提升，源于網(wǎng)傳的一則《關(guān)于調(diào)整石家莊市差別化住房信貸政策的通知》。文件稱(chēng)，自2024年4月1日起，石家莊將恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限（LPR-20BP），原因顯示為2023年12月~2024年2月當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N(xiāo)售價(jià)格同環(huán)比連漲3個(gè)月。

　　在此之前，按照中國(guó)人民銀行河北省分行公告，2022年10月13日至今，石家莊首套房貸利率下限為L(zhǎng)PR-50BP。以3月20日央行披露的最新一期5年期以上LPR報(bào)價(jià)3.95%計(jì)算，當(dāng)前該市新發(fā)放首套房貸利率最低可以執(zhí)行3.45%。若按照上述通知調(diào)整，下個(gè)月利率下限將暫升30BP至3.75%。

　　記者試圖就上述通知進(jìn)一步咨詢(xún)央行河北省分行，截至發(fā)稿電話未能接通。但石家莊多位商業(yè)銀行個(gè)貸工作人員均表示已經(jīng)接到相關(guān)通知，但具體調(diào)整執(zhí)行還要等通知，現(xiàn)在是“預(yù)通知”。

　　“現(xiàn)在最低是3.45%，已經(jīng)接到上調(diào)的通知。”記者以購(gòu)房者身份咨詢(xún)時(shí)，一位國(guó)有大行石家莊某支行個(gè)貸工作人員表示，目前仍可按照最低3.45%即LPR-50BP放貸，但月底之后應(yīng)該會(huì)提高。

　　也有股份行石家莊當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)個(gè)貸工作人員表示，的確已經(jīng)收到首套房貸利率上調(diào)的“預(yù)通知”，但每家銀行具體執(zhí)行情況、具體調(diào)整時(shí)間不能確定，月底之前應(yīng)該會(huì)維持現(xiàn)在的利率水平。

　　遠(yuǎn)在廣東的城市惠州，不少銀行在更早的3月初已經(jīng)對(duì)首套房貸利率進(jìn)行了上調(diào)。記者以購(gòu)房者身份咨詢(xún)部分大行及股份行，當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)工作人員表示，目前首套房貸利率最低為3.6%，調(diào)整時(shí)間在3月初。“調(diào)整前有很短一段時(shí)間（2月LPR調(diào)整后）最低到了3.45%，后來(lái)就調(diào)到3.6%了。“一位股份行個(gè)貸部門(mén)工作人員說(shuō)。

　　一位國(guó)有大行惠州分支機(jī)構(gòu)個(gè)貸人員強(qiáng)調(diào)，調(diào)整后的首套房貸利率依然低于LPR及全國(guó)首套房貸利率下限（LPR-20BP），“只是現(xiàn)在減（點(diǎn)）沒(méi)那么多了”。該工作人員表示，據(jù)其了解，近期當(dāng)?shù)睾芏嚆y行都對(duì)首套房貸利率做了調(diào)整，“各家可以在規(guī)定范圍內(nèi)自動(dòng)調(diào)整”。

　　房貸利率靈活調(diào)整有據(jù)可依

　　從房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，石家莊此次房貸利率調(diào)整有據(jù)可依。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，2023年12月至今年2月，石家莊新房?jī)r(jià)格已連續(xù)3個(gè)月上漲。

　　而根據(jù)2022年末央行、原銀保監(jiān)會(huì)宣布建立新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N(xiāo)售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估，其中價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

　　以當(dāng)前為例，接下來(lái)最近一次調(diào)整時(shí)點(diǎn)即為4月，符合條件的地方政府可在3月決定下一季度即4~6月的首套房貸利率政策，自主選擇階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)乩氏孪蕖７粗裟吵鞘性谀吃逻x擇階段性下調(diào)或取消利率下限，后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，則應(yīng)在相應(yīng)月份選擇自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

　　“應(yīng)該進(jìn)行調(diào)整，也必須進(jìn)行調(diào)整。”董希淼認(rèn)為，上述機(jī)制的核心在于“動(dòng)態(tài)調(diào)整”，是差別化住房信貸政策的具體體現(xiàn)，具有多個(gè)方面的積極意義：一是有利于“因城施策”，授權(quán)地方政府根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)整首套住房貸款利率下限；二是有助于地方政府和金融機(jī)構(gòu)及時(shí)、靈活地根據(jù)市場(chǎng)變化情況，對(duì)首套住房貸款利率下限進(jìn)行適時(shí)調(diào)整；三是有助于更好地支持剛性住房需求，也有助于堅(jiān)持“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　當(dāng)前，我國(guó)住房貸款利率實(shí)際已形成“三層定價(jià)機(jī)制”：一是全國(guó)層面，央行確定全國(guó)性的利率政策下限；二是地方層面，地方政府在全國(guó)性利率下限的基礎(chǔ)上，確定當(dāng)?shù)刈》抠J款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮客戶(hù)資質(zhì)、資金成本等因素，與借款人協(xié)商確定實(shí)際執(zhí)行的住房貸款利率。

　　此前就有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，是一套在“因城施策”原則下，“既管冷、又管熱”、既利當(dāng)前、又管長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策機(jī)制，能夠有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，切實(shí)支持剛性住房需求長(zhǎng)期有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制。（詳見(jiàn)報(bào)道《如何理解房貸動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制“既管冷又管熱”？從“冷”到“熱”往往需要較長(zhǎng)時(shí)間》）

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，除石家莊外，70個(gè)大中城市中，上海、西安2023年12月~2024年2月新房?jī)r(jià)格也已連續(xù)3個(gè)月同環(huán)比上漲，符合首套房貸利率恢復(fù)至全國(guó)統(tǒng)一下限的條件。目前來(lái)看，西安新發(fā)放首套房貸利率下限為L(zhǎng)PR-20BP（最新為3.75%），上海首套房貸利率下限去年調(diào)整至LPR-10BP（最新為3.85%）。陳文靜表示，因?yàn)閮傻乩氏孪薇旧聿坏陀谌珖?guó)統(tǒng)一利率下限，在4月無(wú)需調(diào)整。

　　不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士提示，隨著部分地區(qū)樓市出現(xiàn)回暖跡象，房貸利率波動(dòng)也會(huì)增加，要“珍惜”當(dāng)前利率水平。在記者咨詢(xún)石家莊當(dāng)?shù)劂y行過(guò)程中，多位來(lái)自大行、股份行的工作人員提示，若想享受調(diào)升前的利率水平，建議盡快申請(qǐng)辦理，從申請(qǐng)到審批放貸還需要一定時(shí)間。而據(jù)媒體報(bào)道，部分銀行已經(jīng)出現(xiàn)客戶(hù)搶時(shí)間“上車(chē)”的現(xiàn)象。

　　陳文靜認(rèn)為，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，石家莊新發(fā)放首套房貸利率仍保持3.45%至月末，在此期間受房貸利率上漲預(yù)期影響，月底前或有部分處于觀望狀態(tài)的購(gòu)房者加快入市，可能會(huì)帶動(dòng)成交量出現(xiàn)階段性回升。

　　銷(xiāo)售低迷，上行難成主流趨勢(shì)

　　除了符合動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的城市，已有惠州這類(lèi)城市選擇自發(fā)上調(diào)房貸利率，該市2月新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格與上月持平，同比仍有下行。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，2月5年期以上LPR迎來(lái)史上最大降幅，大幅下調(diào)25BP，調(diào)整后部分此前利率下限降低較多的城市，房貸利率進(jìn)入較低水平，對(duì)降幅感受更為明顯。綜合考慮價(jià)格對(duì)業(yè)務(wù)量和息差帶來(lái)的影響，回調(diào)的動(dòng)力會(huì)有所增強(qiáng)。

　　記者注意到，2023年1月，包括惠州在內(nèi)的多個(gè)城市階段性取消了首套房貸利率下限，據(jù)記者了解，在今年3月上調(diào)之前多數(shù)銀行執(zhí)行的利率下限是LPR-50BP。董希淼認(rèn)為，惠州等地房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)現(xiàn)象，當(dāng)?shù)馗鶕?jù)相關(guān)情況回調(diào)房貸利率屬于常規(guī)操作，這體現(xiàn)了地方“因地制宜”的房貸利率政策調(diào)節(jié)作用，符合差別化住房信貸政策的原則。如果未來(lái)惠州地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)企穩(wěn)，可能還會(huì)有相應(yīng)調(diào)整動(dòng)作。

　　目前來(lái)看，此前多輪利率下限減點(diǎn)調(diào)整加上LPR下行，目前全國(guó)多數(shù)城市首套房貸利率已經(jīng)降至4%以下，3.45%（LPR-50BP）則屬于較低水平。而根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì)，在2月20日LPR大幅下調(diào)之后，在20個(gè)重點(diǎn)城市中，首套房貸最低利率低于全國(guó)首套房貸利率下限（LPR-20BP）的城市有9個(gè)，包括合肥、南京、重慶、昆明、東莞、佛山、天津、武漢、鄭州。而據(jù)易居研究院推測(cè)，部分城市尤其是中小城市房貸利率低于3.5%的可能性已非常大。

　　不過(guò)從樓市銷(xiāo)售復(fù)蘇情況來(lái)看，當(dāng)前依然談不上樂(lè)觀，房貸利率下行一定時(shí)期內(nèi)仍是主要趨勢(shì)，以上述幾大城市為例，其中不乏新房?jī)r(jià)格最近3個(gè)月同環(huán)比均連續(xù)下行。董希淼指出，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制調(diào)整的是首套房貸利率下限，不完全等同于具體執(zhí)行的首套房貸利率，住房貸款如何定價(jià)仍由銀行與借款人商定。在目前居民住房消費(fèi)需求不振的情況下，預(yù)計(jì)將有更多銀行對(duì)多數(shù)借款人實(shí)際執(zhí)行房貸利率下限。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，TOP100房企銷(xiāo)售總額為4762.4億元，同比下降51.6%。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，1~2月份，國(guó)內(nèi)新建商品房銷(xiāo)售面積為11369萬(wàn)平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降24.8%。新建商品房銷(xiāo)售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷(xiāo)售額下降32.7%。

　　中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明認(rèn)為，地產(chǎn)基本面仍未見(jiàn)改善信號(hào)，行業(yè)整體改善或仍需等待價(jià)格端企穩(wěn)信號(hào)。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，2月70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比降幅總體繼續(xù)收窄、同比則繼續(xù)下降。

　　央行最新金融數(shù)據(jù)也顯示，經(jīng)歷超預(yù)期“開(kāi)門(mén)紅”之后，2月居民貸款再次陷入疲弱：個(gè)人貸款減少5907億元，同比多減7988億元。其中，居民中長(zhǎng)期貸款減少1038億元，同比多減1901億元；居民短期貸款減少4868億元，同比多減6086億元。業(yè)內(nèi)普遍分析認(rèn)為，除了季節(jié)性因素，主要原因依然是地產(chǎn)需求走弱和“開(kāi)門(mén)紅”透支需求。

　　在此背景下，業(yè)內(nèi)對(duì)于持續(xù)加強(qiáng)需求端支持的呼聲仍在持續(xù)，其中一大方向還是下調(diào)房貸利率、切實(shí)降低購(gòu)房成本，推動(dòng)觀望需求逐步入市。董希淼建議，住房信貸政策方面，應(yīng)繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化限貸政策，如放寬首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸已經(jīng)結(jié)清，申請(qǐng)房貸即視為首套，適用首套房貸首付比例和利率水平；引導(dǎo)商業(yè)銀行適當(dāng)降低存量二套房貸利率，對(duì)多孩家庭推出三套房貸，進(jìn)一步降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，提振居民住房消費(fèi)意愿和能力。

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責(zé)任編輯：李琳琳