意見領袖 | 周道許

　　盤活存量資產，一直是當前經濟環境下的核心命題。從2021年首批公募不動產投資信托基金（REITs）破土而出，到如今市場規模不斷擴大，REITs已成為連接實體經濟與資本市場的關鍵橋梁。作為資產盤活的“終極方案”，REITs正迎來前所未有的發展機遇。

　　一、中國REITs的歷史使命與時代機遇

　　全球REITs市場已經經歷了超過60年的發展，成為全球資本市場的重要組成部分。REITs的核心邏輯是通過證券化手段將不動產轉化為高流動性金融資產，為投資者提供了長期穩定的現金流回報和資本增值機會，同時為不動產行業的資金流動提供了更加高效的渠道。在其發展過程中，REITs從簡單的融資工具逐漸演變為復雜的資產管理平臺，促進了資本市場資源配置效率的提升。

　　從2020年4月中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，到2024年7月國家發展改革委發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，中國REITs市場正在進入加速發展的關鍵階段。對于中國而言，REITs的引入不僅是金融工具創新，更是經濟轉型中的重要戰略機遇。隨著中國經濟從高速增長向高質量發展轉變，REITs被賦予了盤活存量資產、化解債務風險、優化資源配置、推動產業升級等多重歷史使命。

　　目前，中國存量資產規模龐大，但資產證券化率相對較低，與成熟市場相比存在明顯差距。這一差距既反映了中國金融市場發展的不足，也展示了未來發展的巨大空間。作為連接實體經濟與資本市場的橋梁，REITs有望成為破解“資產荒”與“資金荒”并存困局的有效方案，推動中國資本市場向更高質量發展。

　　二、范式創新：REITs發展的三重躍遷

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　　從“融資工具”到“資管產品”的認知升級

　　市場初期普遍將REITs視為融資工具，認為其主要功能是幫助企業通過資本市場募集資金。然而，國際成熟市場經驗表明，REITs的本質是“資產管理能力的證券化”。以美國領先的REITs企業為例，其市值增長并非僅依賴資產規模擴張，更關鍵的是通過卓越的運營管理能力提升資產價值。通過優化租戶組合、提升物業服務質量、創新商業模式等方式，將普通物業改造為高效益資產，使資產收益率顯著提升，推動企業市值持續增長。

　　對中國而言，REITs市場的核心轉型將是從單純的“重發行”向“重管理”轉變。專業的資產管理團隊能夠通過精細化運營提升資產效能，REITs市場將不再僅依靠資本“流入”，而更注重資產“運營管理”，從而提升資產價值和收益水平。專業管理可顯著提升商業地產運營收益，這一轉變不僅提升市場整體效率，也更好滿足長期資金投資者需求。

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　　從“增量開發”到“存量運營”的模式重構

　　隨著中國房地產行業告別大規模開發時代，未來發展將更多依賴存量資產盤活和價值提升。在這一背景下，REITs作為特殊金融工具，能夠幫助資本從“土地增值套利”轉向“現金流價值挖掘”的更可持續商業模式。

　　日本經驗具有重要借鑒意義。20世紀90年代房地產泡沫破裂后，日本通過發展J-REITs盤活了大量存量資產，吸引投資者資金流入不動產領域，促進了日本房地產市場復蘇。中國REITs市場已初步展現這一模式潛力。目前已發行的基礎設施REITs分派率普遍高于同期債券收益率，證明存量資產的專業運營能夠為投資者創造可觀收益，吸引長線資金進入。

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　　從“不動產金融”到“公共金融”的生態擴容

　　目前，中國REITs市場主要聚焦交通、能源等基礎設施領域，但隨著市場深化，REITs適用范圍正逐步擴大至商業地產、長租公寓、數據中心等多元資產類別。新加坡領先的地產集團通過“私募基金+REITs”雙平臺模式，成功管理大量多元化資產，證明了REITs在城市更新、新型基礎設施和綠色轉型中的巨大潛力。

　　中國未來REITs市場將不僅是單一地產金融市場，而是多元化、跨行業的資本市場平臺。通過構建包括基礎設施、綠色能源、數字經濟等領域的REITs生態系統，能夠幫助中國經濟實現更高效、可持續的資源配置，促進資產優化利用和跨行業資本流動。拓展REITs范圍至商業地產、保障性住房等領域，將釋放更大的市場空間。

　　三、構建REITs生態系統的四大支柱

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　　完善法規體系，夯實制度基礎

　　我國基礎設施公募REITs市場仍處于發展初期，法律法規體系有待完善。應借鑒美國、新加坡等成熟市場經驗，制定專門的REITs法律法規，細化信息披露要求，明確各方責任義務。同時，建立獨立董事制度和第三方評估機制，確保資產估值公允，減少潛在利益沖突。完善的法律框架將為REITs市場提供堅實的制度保障，促進市場規范化發展。

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　　創新運營模式，優化管理結構

　　目前我國基礎設施公募REITs運營模式單一，大多采用原始權益人及其關聯方擔任運營管理機構的外部管理模式。應積極探索多元化運營模式，根據項目特性靈活選擇合適的管理方式。對于復雜性高的大型項目，可采用專業第三方機構管理；對于管理難度較低的項目，可考慮內部管理模式。通過優化治理結構，平衡各方利益，確保資產高效運營。

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　　強化監管機制，防范道德風險

　　國內REITs市場存在原始權益人“內部人控制”及機會主義行為風險，應加強對原始權益人及運營管理機構的有效監督。一方面，將運營管理機構納入信息披露義務人范疇；另一方面，設置持股比例上限，避免原始權益人濫用控制權。同時，建立以績效為導向的激勵約束機制，將管理機構收益與資產長期表現掛鉤，引導其專注資產價值提升而非短期利益。

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　　保障投資權益，培育市場生態

　　投資者權益保護是REITs市場健康發展的關鍵。應提高信息透明度，構建數字化信息披露平臺，為投資者提供全面決策支持。同時，借鑒國際經驗建立投資者賠償機制，當因違規行為導致投資者損失時提供有效補償。此外，鼓勵行業交流與經驗共享，推動技術創新與模式創新，培育多元參與主體，共同構建繁榮穩定的REITs市場生態系統。

　　四、公募REITs：存量資產盤活的戰略武器

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　　精準篩選底層資產

　　公募REITs發行的首要環節是甄選優質底層資產，這決定了產品的市場吸引力和長期價值。企業在篩選資產時應優先考慮運營成熟、現金流穩定、出租率高的存量物業，確保收益的可持續性和穩定性。理想的REITs標的應具備區位優勢、通用性強的屬性特征，為后續擴募和資產替換預留空間。同時，原始權益人適度持有基金份額并承諾鎖定期，能有效增強投資者信心。底層資產選擇應遵循“穩定性+成長性+通用性”原則，既保障當期收益，又兼顧長期增值空間，形成資產價值與市場預期的良性互動。

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　　構建資本循環機制

　　REITs不僅是盤活存量資產的工具，更是構建企業資本循環生態的關鍵環節。傳統園區開發模式下，企業面臨重資產投入與長周期租金回收的矛盾，資產負債率不斷攀升。通過REITs發行，企業可實現“投資—運營—發行REITs—再投資”的資金流動循環，破解融資瓶頸。這一機制使企業能夠在保持存量資產穩定運營的同時，將回籠資金投向新的戰略領域，實現“輕重平衡”的資產結構。公募REITs還能提升企業資產透明度，讓市場重新評估企業持有物業的真實價值，緩解優質資產被低估的問題。企業可以將REITs視為綜合資本戰略的組成部分，與其他金融工具形成組合拳，構建多元化融資渠道。

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　　加速戰略轉型升級

　　REITs發行對企業而言，不僅帶來財務結構優化，更是推動戰略轉型的催化劑。隨著經濟進入存量時代，園區企業亟需從“重資產園區開發者”向“輕資產產業組織者”轉變。通過REITs工具，企業能夠擺脫傳統依靠土地開發的商業模式，將資源和精力聚焦到產業培育、專業服務等高附加值領域。這一過程也倒逼企業提升資產管理、專業運營和金融創新能力，形成新的核心競爭優勢。相關企業應認識到，REITs不僅是融資工具，更是戰略重塑的抓手，通過金融創新推動自身從開發建設者升級為資源整合者，從被動的任務執行者轉變為主動的戰略實施者，真正實現“輕裝上陣”的發展目標，在存量時代開創增長新空間。

　　總之，中國REITs市場從試點到常態化發行，正迎來黃金發展期。公募REITs已從最初的融資工具，逐漸升級為資產管理平臺，成為盤活存量資產的“終極方案”。通過構建完善的生態系統，REITs能為企業提供穩定現金流引擎、打通投融資良性閉環、加速戰略轉型升級，讓企業真正實現“輕裝上陣”。在存量時代，REITs不僅是金融創新，更是推動中國經濟高質量發展的重要戰略抓手。

　　(本文作者介紹：清華大學五道口金融學院金融安全研究中心主任)