期內(nèi)謹(jǐn)慎獲取京蓉兩地塊，推進(jìn)組織架構(gòu)調(diào)整，未來需關(guān)注存量去化，提升利潤。

◎? 作者 / 沈曉玲、易天宇

核

心

觀

點(diǎn)

【合約銷售實(shí)現(xiàn)400億，2025年計(jì)劃銷售278億】2024年，首開股份（維權(quán)）實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額400.13億元，同比降低35%。經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為凈流入73.8億，相比2023年凈增加了17億。主要是期內(nèi)首開股份減少了經(jīng)營性支出。2025年，首開股份計(jì)劃銷售面積155萬平方米、簽約金額278億元，復(fù)工面積669萬平方米、新開工面積26萬平方米、竣工面積203 萬平方米。?

【公司保持在北京市場的領(lǐng)先位置，拿地謹(jǐn)慎獲取兩幅地塊】首開股份于2024年下半年，獲取了位于成都、北京的兩幅地塊。從區(qū)域上看，公司在北京的優(yōu)勢(shì)得以保持，期末，首開股份的擬售、在售主要項(xiàng)目（含自持）156個(gè)，其中當(dāng)期在建面積約 1000萬平方米。京內(nèi)主要項(xiàng)目 74 個(gè)，總規(guī)模約 1660 萬平方米。期內(nèi)，首開股份的存貨跌價(jià)損失約31億。期末，存貨賬面余額1142億，相應(yīng)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備49億。計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備主要集中于已完工項(xiàng)目，存貨中開發(fā)產(chǎn)品的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備37萬。其中，廈門九瓏岸項(xiàng)目的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備高達(dá)6.84億。此外，首開股份體量最大的兩個(gè)項(xiàng)目分別為北京分鐘寺橋西北側(cè)地區(qū)回遷安置房項(xiàng)目，以及萬泉寺村 B、C地塊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資分別為113億及146億，期末賬面價(jià)值87億及68億。?

【期內(nèi)三費(fèi)持續(xù)壓降，建立扁平管理架構(gòu)提效】2024年，首開股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入242億元，同比下降49%；毛利潤11.6億元，凈利潤為虧損94億元。其中，財(cái)務(wù)費(fèi)用下降3%，管理費(fèi)用下降4%，銷售費(fèi)用下降21%。三費(fèi)實(shí)現(xiàn)有效壓降。根據(jù)公司披露顯示，公司在報(bào)告期內(nèi)，強(qiáng)化成本全鏈條管控。加強(qiáng)造價(jià)單位集中管理，嚴(yán)控工程結(jié)算。升級(jí)拳頭產(chǎn)品等典型業(yè)態(tài)成本指標(biāo)體系，提煉推廣成功經(jīng)驗(yàn)，50個(gè)項(xiàng)目完成 170 項(xiàng)控本增效，降本6.76 億元。成本管控獲“北京市企業(yè)管理現(xiàn)代化創(chuàng)新成果一等獎(jiǎng)”。 期內(nèi)組織管理優(yōu)化，建立扁平高效的管控架構(gòu)，壓減3個(gè)機(jī)關(guān)部室，完成京內(nèi)外 19 家二層級(jí)管理單位的整合重組，形成9個(gè)二層級(jí)大區(qū)平臺(tái)和 1個(gè)商管平臺(tái)。 為后續(xù)管理效能提升打下基礎(chǔ)。?

【融資渠道暢通，融資成本持續(xù)下降，獲“白名單”授信超93億】2024年首開股份持續(xù)壓降有息負(fù)債，公司合并范圍內(nèi)金融機(jī)構(gòu)帶息負(fù)債較年初降低約 97 億元。2024年末，首開股份持有現(xiàn)金188億元，較期初下降18%。報(bào)告期內(nèi)，公司在國有背景的加持下，融資渠道暢通，獲得“白名單”授信超過93 億元，實(shí)現(xiàn) 55.9 億經(jīng)營性物業(yè)貸款及城市更新貸款投放；加大債券融資力度，共完成 186 億元債券接續(xù)。優(yōu)化融資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，高成本非標(biāo)融資占比較年初顯著下降；融資成本持續(xù)下降，截止到報(bào)告期末平均融資成本 3.78%，較年初下降 48 個(gè)基點(diǎn)；首開股份于年報(bào)中披露，期末剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.40%，凈負(fù)債率為192.4%，現(xiàn)金短債比為1.03倍。此外，首開股份還有其他應(yīng)付款185億，其中資金往來款約164億。此外，應(yīng)付賬款中貨款、工程款約83億。首開股份年報(bào)中表示，“會(huì)細(xì)化資金鋪排，提前預(yù)警缺口，制定剛兌預(yù)案，防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”

01

銷售

合約銷售實(shí)現(xiàn)400億2025年計(jì)劃銷售278億

2024年，首開股份實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額400.13億元，同比降低35%；全口徑銷售面積205萬平方米，同比降低24%；銷售均價(jià)下降至19500元/平方米。

首開股份在年報(bào)中表示，2024年是企業(yè)發(fā)展史上極其困難的一年。包括北京市場在內(nèi)，簽約金額同比逐年下降。項(xiàng)目從拿地到入市開發(fā)周期與標(biāo)桿企業(yè)相比有待提升。周轉(zhuǎn)率下降導(dǎo)致公司去化周期延長，營銷策略針對(duì)性、精準(zhǔn)度有待提升。

針對(duì)該問題，首開股份表示“以銷售去化為工作重心，以資金安全為底線，全力以赴打好生存保衛(wèi)戰(zhàn)。”2024年首開股份經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為凈流入73.8億，相比2023年凈增加了17億。主要是期內(nèi)首開股份減少了經(jīng)營性支出，其中銷售商品、提供勞務(wù)支付的現(xiàn)金相比2023年減少110億，而銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金則減少89億。

2025年，首開股份計(jì)劃銷售面積155萬平方米、簽約金額278億元，復(fù)工面積669萬平方米、新開工面積26萬平方米、竣工面積203萬平方米。2025年一季度，首開股份已實(shí)現(xiàn)簽約金額63.90億。

02

投資

公司保持在北京市場的領(lǐng)先位置拿地謹(jǐn)慎獲取兩幅地塊

首開股份于2024年下半年，獲取了位于成都、北京的兩幅地塊。從區(qū)域上看，公司在北京的優(yōu)勢(shì)得以保持，期末，首開股份的擬售、在售主要項(xiàng)目（含自持）156個(gè)，其中當(dāng)期在建面積約1000萬平方米。京內(nèi)主要項(xiàng)目74個(gè)，總規(guī)模約1660萬平方米。

首開股份在年報(bào)中解釋，2024年為保現(xiàn)金流，被迫“以價(jià)換量”，故而存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提加大。期內(nèi)，首開股份的存貨跌價(jià)損失約31億。期末，存貨賬面余額1142億，相應(yīng)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備49億，期末存貨賬面價(jià)值1093億。

具體來看，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備主要集中于已完工項(xiàng)目，存貨中開發(fā)產(chǎn)品的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備37萬，開發(fā)成本的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為12萬。

此外，首開股份于年報(bào)中也有提及，“公司歷史投資的大量商辦、自持物業(yè)、棚改等滯重資產(chǎn)嚴(yán)重占?jí)嘿Y金。”根據(jù)年報(bào)顯示，首開股份預(yù)計(jì)投資額最大的兩個(gè)項(xiàng)目分別為北京分鐘寺橋西北側(cè)地區(qū)回遷安置房項(xiàng)目，以及萬泉寺村B、C地塊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資分別為113億及146億，期末賬面價(jià)值僅87億及68億。其中，豐臺(tái)分鐘寺回遷項(xiàng)目無具體預(yù)計(jì)竣工時(shí)間，而萬泉寺改造項(xiàng)目預(yù)計(jì)2026年竣工。2025年2月18日北京發(fā)行首批土儲(chǔ)專項(xiàng)債（主要用于棚改、城中村改造、土地儲(chǔ)備等），如果首開股份能夠抓住政策機(jī)會(huì)，或會(huì)為這些項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定開發(fā)提供幫助。

03

盈利

期內(nèi)三費(fèi)持續(xù)壓降建立扁平管理架構(gòu)提效

2024年，首開股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入242億元，同比下降49%；毛利潤11.6億元，同比下降79%。毛利率為4.8%，較同期下降了6.7百分點(diǎn)。2024年凈利潤為虧損94億元，值得注意的是2023年凈利潤同樣虧損了59億。

從三費(fèi)來看，期內(nèi)首開股份的銷售費(fèi)用下降了21%至10億；而管理費(fèi)用下降4%至10.4億；財(cái)務(wù)費(fèi)用下降3%至31億。三費(fèi)實(shí)現(xiàn)有效壓降。為進(jìn)一步提質(zhì)增效，企業(yè)期內(nèi)組織管理優(yōu)化，建立扁平高效的管控架構(gòu)，壓減3個(gè)機(jī)關(guān)部室，完成京內(nèi)外19家二層級(jí)管理單位的整合重組，形成9個(gè)二層級(jí)大區(qū)平臺(tái)和1個(gè)商管平臺(tái)。根據(jù)公司披露顯示，公司在報(bào)告期內(nèi)，強(qiáng)化成本全鏈條管控。加強(qiáng)造價(jià)單位集中管理，嚴(yán)控工程結(jié)算。升級(jí)拳頭產(chǎn)品等典型業(yè)態(tài)成本指標(biāo)體系，提煉推廣成功經(jīng)驗(yàn)，50個(gè)項(xiàng)目完成170項(xiàng)控本增效，降本6.76億元。成本管控獲“北京市企業(yè)管理現(xiàn)代化創(chuàng)新成果一等獎(jiǎng)”。

為后續(xù)發(fā)展能“輕裝上陣”，2024年首開股份在2023年計(jì)提17億存貨跌價(jià)準(zhǔn)備基礎(chǔ)上，再計(jì)提約31億的跌價(jià)準(zhǔn)備。此外，信用減值損失4.8億（2023年8.9億）。公允價(jià)值變動(dòng)虧損8.4億，公允價(jià)值變動(dòng)虧損來自非上市權(quán)益工具投資（主要為私募基金投資）。

從表外項(xiàng)目看，權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資收益為虧損6.8億，其中廈門滄珩實(shí)業(yè)有限公司期內(nèi)虧損5.9億，該聯(lián)營企業(yè)為廈門保利首開云禧項(xiàng)目的開發(fā)商，由保利與首開合作。此外，北京首城置業(yè)有限公司也虧損了2.3億，為首開與北京城建合作。

04

負(fù)債

融資渠道暢通，融資成本持續(xù)下降獲“白名單”授信超93億

2024年，首開股份積極響應(yīng)“城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制”，“白名單”項(xiàng)目共獲授信93.33億元（全口徑）；推動(dòng)持有型物業(yè)應(yīng)融盡融，實(shí)現(xiàn)55.9億元（全口徑）經(jīng)營性物業(yè)貸款及城市更新貸款投放；加大債券融資力度，共完成186億元債券接續(xù)。優(yōu)化融資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，高成本非標(biāo)融資占比較年初顯著下降；融資成本持續(xù)下降，2024年底平均融資成本3.78%，較年初下降48個(gè)基點(diǎn)。

2024年首開股份取得借款收到的現(xiàn)金為254億，相比同期減少了102億；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為凈流出102億。期內(nèi)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈減少了33億。

2024年末，首開股份持有現(xiàn)金188億元，較期初下降18%。期末，融資總額為1098億元，較期初略有下降4%。首開股份于年報(bào)中披露，期末剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.40%，凈負(fù)債率為192.4%，現(xiàn)金短債比為1.03倍。

此外，首開股份還有其他應(yīng)付款185億，其中資金往來款約164億。此外，應(yīng)付賬款中貨款、工程款約83億。首開股份年報(bào)中表示，“會(huì)細(xì)化資金鋪排，提前預(yù)警缺口，制定剛兌預(yù)案，防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。做好資金集中管理，嚴(yán)格執(zhí)行‘收支兩條線’制度；全面加強(qiáng)合作公司資金支付管理，實(shí)行總部職能部門聯(lián)審聯(lián)批；從嚴(yán)審批財(cái)務(wù)資助，規(guī)范合作公司盈余資金分配。”

05

多元化

物業(yè)經(jīng)營有序推進(jìn)積極探索創(chuàng)新業(yè)務(wù)

除了地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)外，首開股份也有序推進(jìn)物業(yè)經(jīng)營板塊的發(fā)展和優(yōu)化。近年來，首開股份旗下各商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)加大推廣力度，充分利用各平臺(tái)、主題活動(dòng)，加強(qiáng)屬地政府溝通及中介有效合作，多渠道進(jìn)行推廣。不斷深入挖掘客戶，加大招商力度。

期內(nèi)，首開股份酒店物業(yè)經(jīng)營等結(jié)算收入8.54億元、結(jié)算成本7.82億元。期末，首開股份實(shí)現(xiàn)物業(yè)租賃面積171萬平米，物業(yè)管理面積265萬平方米，酒店客房銷售數(shù)量32萬間/天。其中，昌平LONG街南區(qū)商業(yè)步行街出租率達(dá)90%、國家速滑館接待游客50萬人次。

同時(shí)，首開股份近年來也在城市更新、長租公寓、養(yǎng)老與文創(chuàng)等領(lǐng)域持續(xù)探索。期內(nèi)，首開股份繼續(xù)深化完善長租公寓標(biāo)準(zhǔn)化體系，首開樂尚10家長租公寓整體出租率90%、收繳率100%。此外，首開寸草作為融合式養(yǎng)老代表，9家養(yǎng)老院整體入住率82%。

排版 ：鳥姐

（轉(zhuǎn)自：克而瑞地產(chǎn)研究）

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