粉絲提問：

大表哥，最近在望京看二手房，關注到一個盤，臻園，聽一個中介說，這個盤每次都跟不上行情，房價上行期的時候漲的慢。

我問是什么原因，中介說是因為這個盤屬于豪宅，豪宅成交量少，所以市場價格不敏感，有滯后性。

想問問大表哥，是這樣嗎？

大表哥回答：

當然不是了，這是中介忽悠你呢。不是因為臻園是豪宅成交少所以漲的慢，你看和臻園段位差不多的東湖灣、保利中央公園，都算望京入門級豪宅，為啥他兩每次都能領漲？

包括和臻園一街之隔的望京金茂府，比臻園還高一個檔次，屬于真豪宅，同樣能和北京大盤同步漲。

所以豪宅不是漲的慢的原因。

臻園之所以漲跌都比大盤慢半拍，是因為其他原因，這個原因，就在臻園的物業上。

2023年9月之前，北京綠中介的中介費是2.7%，而且因為那時候屬于賣方市場，所以全是弱勢的買家出中介費，一套1000萬的房子，買家就要付27萬的中介費。

臻園的物業呢，有自己的租售中心，也就是他們也可以幫業主租房賣房。

每次中介帶客戶去臻園看二手房的時候，物業就會安排工作人員陪同，美其名曰，管家式服務，防止外來人員在小區亂走搞破壞。

（注，臻園在望京北也算高檔小區，物業管理還是挺規范的，外來人員不能隨便進出，中介帶客戶看房也必須登記，經過業主同意。）

中介帶客戶看房，物業全程陪同……

所以，一旦有中介帶看，物業就知道誰家要賣房子了，買家是誰……

然后物業就會聯系買家，說我們也可以幫你買這套房子，他們中介收你2.7%，27萬的中介費，我們便宜，我們只要你2%，20萬的中介費就行。如果是2000萬以上的，1.5%也行。

面對能省七八萬甚至十幾萬的事情，很多買家自然就動心了，而且物業租售中心就在小區里面，也屬于很正規的單位，沒什么風險，于是很多買家就跳過中介，直接找物業去買了。

于是，很多中介被跳單幾次之后，就形成了一個默契，就是不愿意推臻園的二手房給客戶，優先推其他的，比如東湖灣啊，保利中央公園啊這些。

直到市場上其他二手房實在沒有什么可賣的了，中介們才會硬著頭皮推臻園，而這時候房價其實已經漲了一輪了，臻園才開始逐漸成交，價格慢慢體現出來。

以上就是以前臻園很多人看到的每次都晚于望京其他同品質樓盤上漲的原因。

不過2023年9月之后，綠中介把中介費下調到2%，并且是買家和賣家各出1%，這樣一來，臻園物業租售中心的價格優勢就不明顯了，今后臻園漲跌應該都和望京整體同步了。

（轉自：地產局座）

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