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　　8月伊始，又有兩單公募REITs——中金聯東科技創新產業園REIT、華夏大悅城購物中心REIT獲得中國證監會準予注冊的批復及交易所無異議函。8月6日，國內首單奧萊消費REITs——華夏首創奧萊REIT也將正式發售。伴隨著基礎設施REITs市場正式步入規范化、常態化發展的新階段，各方正協同推動盤活存量資產、優化市場流動性、更好促進投資良性循環，這一市場也將迎來更多發展可能性。

優質資產供給豐富

　　作為消費類REITs中的一個細分資產類別，8月6日至9日發售的華夏首創奧萊REIT為投資者提供了更多元的選擇。記者了解到，在網下詢價階段，華夏首創奧萊REIT認購火爆，共收到33家網下投資者管理的51個配售對象的詢價報價信息，擬認購數量總和為88210萬份，為初始網下發售份額的6.3倍。

　　公開資料顯示，該基金首發底層資產是首創城發集團旗下兩個優質奧萊項目——濟南首創奧萊項目和武漢首創奧萊項目。2020年至2023年，奧萊業態表現持續堅挺，年度增長率居于主要零售業態首位。同時，由于奧萊的賽道門檻較傳統購物中心更高，使得奧萊資產具有天然的稀缺性，優質資產的護城河更高。相關負責人介紹，上述兩個高潛力省會城市的優質資產組合，相較于單個項目，優勢在于既能分享更多的城市發展紅利，又具有更好的風險分散性。

　　根據華夏基金公告，華夏首創奧萊REIT發售價格為2.468元/份，擬募資總額為19.744億元。參照基金擬募集規模以及基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，2024年和2025年華夏首創奧萊REIT的分派率分別為5.46%和5.84%。

　　華夏基金另一只消費類REITs——華夏大悅城購物中心REIT也為這一類別市場進一步提質擴容增添助力。據悉，該基金是目前全市場唯一底層資產在成都的消費REITs，產品的獲批也實現了西南地區消費REITs零的突破。

　　公開資料顯示，作為西部商業消費中心，成都擁有廣闊的消費市場與消費潛力，消費需求旺盛，其多元化的消費生態和更年輕化的消費需求，展現出較高的消費增長潛力。該基金底層資產為成都大悅城，位于成都市傳統核心城區武侯區。自2015年年底開業以來，成都大悅城經營實現不斷攀升，核心經營指標持續維持較高水平，穩居成都非奢購物中心頭部地位。截至2023年年底，成都大悅城近三年出租率均在96%以上，2024年6月末出租率達98.45%，租金坪效持續快速增長，年復合增長率超過12%。根據基金招募說明書預測，華夏大悅城購物中心REIT 2024年和2025年現金流分派率分別為5.25%（年化）和5.36%。

　　另外，產業園REITs“上新”也在穩步推進中。據悉，剛剛獲批的中金聯東科技創新產業園REIT為國內首單民營產業園公募REITs。該基金底層資產為北京大興科創產業園、北京馬坡科技園一期、北京房山奧得賽產業園三個園區，定位于服務戰略性新興產業領域的中小生產、科技型企業。截至3月31日，入園企業中自身或控股股東含有國家高新技術企業、瞪羚企業、火炬中心高新技術企業、中關村高新技術企業、科技型中小企業、專精特新企業、雛鷹企業等標簽或資質的合計共74家，占比達62%。其中國家高新技術企業數量達60家，占比為50%。業內人士表示，新型工業廠房產業園區資產是發展新質生產力和服務科技創新的重要載體。通過發行公募REITs，既可以助力提高工業用地利用效能和推進產業升級，又可以打造可持續的資本市場投融資模式，激發產業園區運營活力，助力科技創新生態高質量發展。

常態化發行全面推進

　　統計顯示，近期銀華紹興原水水利封閉式基礎設施證券投資基金、工銀瑞信蒙能清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金審核狀態顯示為“已問詢”，中金重慶兩江產業園封閉式基礎設施證券投資基金、華夏南京交通高速公路封閉式基礎設施證券投資基金為“已反饋”。另外，7月末，廣發成都高投產業園REIT也申報至深交所，該項目為廣發基金首單REITs項目。

　　政策層面，基礎設施REITs市場步入新進程。國家發展改革委近日印發《國家發展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（簡稱《通知》），部署推進基礎設施REITs常態化發行工作。中信建投證券表示，《通知》標志著中國在推進投融資體制機制創新和資本市場多層次體系建設方面邁出了關鍵一步，具有中國特色的基礎設施REITs市場正式步入規范化、常態化發展的新階段。

　　國家發展改革委相關負責人介紹，自2020年試點啟動以來，國家發展改革委已向中國證監會推薦67個基礎設施REITs項目，包括擴募項目。其中，44個項目已發行上市，共發售基金1285億元，用于新增投資的凈回收資金超過510億元，可帶動新項目總投資超過6400億元。經過四年試點，我國基礎設施REITs制度規則持續健全，發行規模穩步擴大，資產類型不斷豐富，市場表現總體穩健，各有關方面參與積極性不斷提升，對促進投融資機制創新、深化資本市場改革、服務實體經濟發展的重要作用正逐步顯現，常態化發行已具備良好基礎。

　　具體來看，在調整優化規模要求、提高回收資金使用靈活度、簡化審批流程的同時，《通知》進一步拓寬了底層資產行業范圍至十二大類。中咨公司資本業務創新咨詢中心徐成彬表示，如《通知》首次將養老設施納入REITs底層資產范圍，促進銀發經濟發展，助力解決“老有所養”基本民生問題；首次允許景區內的配套旅游酒店、消費基礎設施不可分割的酒店和商業辦公、園區的單體建筑不可分割的酒店和配套底商等一并納入底層資產范圍，更加強調資產完整性要求；《通知》放寬了文化旅游基礎設施項目范圍，旅游景區標準從5A放寬至4A，并涵蓋景區規劃范圍內的配套旅游酒店。據品橙旅游初步統計，今年2月，此前約有16家5A景區披露要進行基礎設施REITs。此外，《通知》首次將清潔高效、靈活高效的燃煤發電項目納入底層資產，并界定了純凝工況的靈活調節能力等條件，促進能源結構轉型等。

　　另外，在REITs項目申報基本條件方面，《通知》將項目內部收益率（針對收費收益權項目）和未來三年每年凈現金流分派率（針對產權類項目）的相關要求，改為最近三個會計年度的平均息稅折舊攤銷前利潤（或經營性凈現金流）不低于未來三個會計年度平均預計息稅折舊攤銷前利潤（或經營性凈現金流）的70%。北京大學光華管理學院副院長張崢認為，這一變化也是全面推動常態化發行的重要舉措。

強化全鏈條風險防控

　　在全面推進常態化發行的同時，監管機構強調進一步明晰權責，確保項目質量。國家發展改革委明確對于申報時敷衍塞責、隱瞞事實、弄虛作假等情況將加大懲戒力度。

　　瑞聯資信表示，《通知》強調要壓實中介機構責任。對于為項目提供服務的律師事務所、會計師事務所、資產評估機構、稅務咨詢機構以及擔任財務顧問的證券公司等中介機構，若存在單獨或協助發起人（原始權益人）、基金管理人等隱瞞客觀事實、提供虛假材料或誤導性陳述，以及重大遺漏等情況，一經發現，國家發展改革委12個月內將不再受理其參與的項目，并將有關情況函告中國證監會及其行業主管部門。

　　同時，咨詢評估機構也應按照規定獨立、客觀、公正開展評估工作，嚴格遵守廉潔、回避、保密等工作紀律，確保評估質量和評估時效。若存在未及時發現問題導致受理明顯不符合申報條件或材料嚴重短缺的項目、兩次提出問題清單后仍有關鍵問題遺漏導致無法得出評估意見、委托評估用時嚴重超出規定時限、評估報告質量低劣導致評估工作延誤等情況，國家發展改革委將按照規定予以嚴肅處理，并納入年度考核；情節嚴重的，取消其相應評估資格。

　　中航基金表示，《通知》提高了對中介機構專業能力的要求，促使市場各參與方各司其職，發行人做好信息披露的第一責任人，中介機構做好信披質量把控，投資者則依據披露信息自主決策并承擔對應風險和收益，有利于市場整體效率提升。

　　中央紀委國家監委近日發表題為《督促落實促進金融高質量發展任務提升金融服務實體經濟質效》的文章稱，今年以來，中央紀委國家監委駐中國證監會紀檢監察組聚焦加快不動產投資信托基金（REITs）健康發展持續加大監督力度，督促證監會突出項目質量把關，提高審核注冊效率，強化全鏈條風險防控。

（文章來源：經濟參考報）

(原標題：項目上新不斷 基礎設施REITs邁向常態化)

(責任編輯：73)

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