作者： 馬一凡

　　[ 由中鐵建操盤的成都西派少城項目于3月12日取得預(yù)售證，本批次共計536套住宅，吸引了1978組客戶入圍，中簽率僅有27.1%。 ]

　　去年，成都樓市以14.6萬套的新房成交量、22萬套的二手房成交量，站在了全國樓市之巔。許多重倉成都的房地產(chǎn)開發(fā)商“戰(zhàn)績”優(yōu)異，有的企業(yè)單城銷售額就突破200億元。

　　走出逆勢行情的成都，今年樓市“小陽春”還會再爆發(fā)一次嗎？

　　近期，兩個成都高端樓盤實(shí)現(xiàn)了開盤即清盤，釋放了積極信號。不過，相比去年同期的“高熱”行情，今年成都樓市已經(jīng)有所下行，成交數(shù)據(jù)跌幅不小。有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，熱門新項目的入市有望帶動成都樓市點(diǎn)狀回溫，結(jié)合成都人口的快速增長，樓市需求面仍有良好支撐，高品質(zhì)項目未來更受追捧。

　　樓市又現(xiàn)低中簽率

　　近期，兩個高端樓盤的入市，再度讓成都樓市“火”了一把。

　　由中鐵建操盤的成都西派少城項目于3月12日取得預(yù)售證，本批次共計536套住宅，戶型建筑面積在196平方米至306平方米之間，單套總價最高接近千萬元，吸引了1978組客戶入圍，中簽率僅有27.1%。

　　僅6天后，位于天府新區(qū)的麓湖生態(tài)城悅溪W2組團(tuán)也取得預(yù)售證，共計入市508套住宅，其中有300多套的建筑面積超過144平方米，共計吸引了4000多組客戶排隊。

　　根據(jù)成都市現(xiàn)行售房政策，只有建筑面積在144平方米以下的住宅才需要以公證搖號的方式購買，該樓盤符合這一條件的住宅套數(shù)僅有195套，這些較小戶型的房源共計吸引1137組客戶入圍，中簽率只有17.15%。

　　在如此低的中簽率下，西派少城和麓湖生態(tài)城悅溪W2都在開盤首日就實(shí)現(xiàn)了清盤。

　　根據(jù)四川中原研究院發(fā)布的“市場周報”，2024年3月18日至3月24日，成都共有6個項目開盤，入市房源達(dá)到1335套，單周供應(yīng)量創(chuàng)年內(nèi)新高，整體去化率達(dá)到了87%。

　　一家大型全國化房企的成都項目營銷人士告訴第一財經(jīng)：“2023年是成都的樓市‘大年’，但從下半年開始市場出現(xiàn)一定程度下行，去年9月樓市限購政策有所松綁，短期內(nèi)刺激了一波成交，到年底又呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢，今年1月和2月份市場冷淡，直到3月，我們感受到銷售回溫，項目的來訪、轉(zhuǎn)化、認(rèn)購數(shù)據(jù)都有所提升?！?/p>

　　房企大展拳腳

　　在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的大背景下，成都樓市曾在2023年走出獨(dú)立行情。

　　根據(jù)成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的公開信息，2023年全年，成都房產(chǎn)成交量達(dá)36萬余套，其中新建商品房成交量達(dá)到14.6萬套，同比增長9.7%；二手房成交量達(dá)22萬多套，同比增長68%。

　　去年成都無論是新房還是二手房成交套數(shù)，都站在了全國第一的位置，雙雙超越上海等一線城市的數(shù)據(jù)。

　　成都樓市的“高熱”成就了不少重倉成都的房企。去年成都市場中業(yè)績排名前十的房企總銷售額相加超過1706億元，是近五年來的最高水平。

　　華潤置地、中鐵建、龍湖在成都的銷售額都創(chuàng)下了新高，分別達(dá)到288億元、238億元和208億元。此外，還有多家房企在成都的單城銷售額破百億元。

　　受益于成都市場的獨(dú)立行情，去年有三家成都本土房企首次進(jìn)入了百強(qiáng)房企行列，分別是：銷售額達(dá)到182億元的興城人居，排名第70位；銷售額為170億元的成都天投，排名75位；銷售額153億元的萬華投資，排名89位。

　　復(fù)盤去年的成都樓市，最熱的時刻正是3月份，在傳統(tǒng)的樓市營銷概念中，3月也被稱為“樓市小陽春”。2023年3月，成都的二手房成交量就達(dá)到2.8萬套，比上海還多賣4000套，數(shù)字領(lǐng)跑全國，創(chuàng)下成都近7年來的單月成交量紀(jì)錄。當(dāng)時，成都新房、二手房同步繁榮，新房市場上有樓盤出現(xiàn)“五萬人搖”的盛況。

　　今年成都樓市“小陽春”數(shù)據(jù)相比春節(jié)時的成交低基數(shù)來說，市場算是有所回暖，但與去年同期相比，還是相差甚遠(yuǎn)。

　　據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年春節(jié)期間（2月10日-2月17日），成都新房住宅成交僅有125套。2月成都新房住宅成交量為3573套，周均成交不足900套，進(jìn)入3月份，前半月周均成交套數(shù)為1539套。

　　不過，這一復(fù)蘇情況與去年同期相比，還是相差甚遠(yuǎn)。2023年春節(jié)后一周，周度成交量便已飆升至1931套，此后呈現(xiàn)出遞增態(tài)勢，波動上行至2023年5月份第一周，高達(dá)5206套，為年內(nèi)高點(diǎn)。

　　二手房方面，克而瑞認(rèn)為市場數(shù)據(jù)基本與春節(jié)前持平，還未達(dá)到去年第四季度的水平。

　　此外，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，成都中心城區(qū)日光盤數(shù)量近半年來也在一路下行，需求端日漸疲軟，客戶挑挑揀揀心態(tài)加劇。

　　受市場下行影響，房價也在下滑。根據(jù)房天下研究院統(tǒng)計，今年3月前兩周，成都二手房掛牌均價為15204元/平方米，環(huán)比下跌0.35%，與上年同期相比，下跌2.40%。

　　人口增長帶來想象空間

　　曾在一片低迷中逆勢發(fā)展的成都樓市，今年的后市將會如何？

　　在多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)對成都市場基本面的分析中，都提到了增長的人口數(shù)據(jù)。

　　成都是中國西部重要大都會，具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和自然資源優(yōu)勢，在制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化旅游等產(chǎn)業(yè)方面具有很強(qiáng)的實(shí)力和規(guī)模效益。近年來，成都積極加強(qiáng)科技創(chuàng)新和人才引進(jìn)，在西部地區(qū)具有較強(qiáng)的虹吸效應(yīng)，不僅是四川本省人在往成都跑，很多青海、甘肅等西部省份的年輕人也會選擇在成都安家。從2012年到2022年，十年間成都的人口增長了600多萬。

　　克而瑞研究中心就認(rèn)為，去年成都樓市的熱度，其實(shí)是由較大基數(shù)新增人口的自住需求撐起來的，該機(jī)構(gòu)稱，去年成都最主要的樓市客群為首次置業(yè)的純剛需客，占比高達(dá)六成。

　　最近成都市開展了人口變動情況抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示，截至2023年末，成都市常住人口為2140.3萬人，比2022年末增加13.5萬人；戶籍人口為1598.2萬人，比2022年增加26.7萬人。

　　這一結(jié)果表明，成都的人口數(shù)仍在快速上升中，其樓市購買力仍具備一定想象空間。

　　克而瑞研究中心認(rèn)為，近期成都多個熱門項目入市，或許能帶動成都樓市點(diǎn)狀回溫，而二手房市場熱度也有望修復(fù)，若業(yè)主能降低預(yù)期，在掛牌價方面有所讓步，可能還將拉動一批剛需購房者入市。

　　中指研究院四川分院則預(yù)判，2024年成都房地產(chǎn)市場仍具備良好的發(fā)展動力，近年成都人口保持高速增長，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，居民置業(yè)意愿逐步回暖，將在需求端對市場形成良好支撐；另一方面，土地整體供應(yīng)縮量，高品質(zhì)住宅產(chǎn)品將更受市場追捧。

　　前述成都樓市業(yè)內(nèi)營銷人士則對記者表示，從項目一線的水溫來看，盡管市場中不缺購房者，春節(jié)后項目到訪量也在增加，但客戶心態(tài)已有變化，觀望者變多，去年樓市中那種“搶房”現(xiàn)象越來越少，接下來各開發(fā)商競品之間還會面臨折扣、品質(zhì)比拼等方面的競爭，銷售工作的挑戰(zhàn)性增加了不少。

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責(zé)任編輯：王許寧