3月25日，中國金茂發布2024年業績公告，2024年實現收入590.53億元，所有者應占溢利約10.65億元，同比增長115%，在房地產行業深度調整的背景下，實現了扭虧為盈。

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　　值得注意的是，開發業務毛利率從9%提升至11%，帶動了整體毛利率的提升。從2022年起，中國金茂在拿地上就回歸一二線，并且投資規模保持在200億左右。在核心城市“止跌回穩”之際，公司終于迎來業績兌現。

　　2024年扭虧為盈 毛利率提升

　　去年中國金茂毛利率的提升，主要得益于兩個因素，一是在投資上聚焦核心城市；二是通過較強的產品力，獲得市場認可，提升了整體盈利能力。

　　房地產市場進入深度調整后，城市分化加劇，一、二線城市憑借經濟韌性、持續的人口流入以及更完善的政策工具箱，成為房企的核心戰場。從2022年起，中國金茂在拿地上就開始回歸一二線，投資規模始終保持在200億左右。2024年全年新獲取22個項目，主要集中在北京、上海、天津等一、二線城市。2025年在拓儲上繼續發力，1-2月土地款投資189億，核心城市投資占比進一步提升。

　　目前中國金茂土儲主要集中在一、二線城市， 90%的銷售額也來自一二線城市，這給公司提供了足夠的安全空間。

　　根據華泰證券研報觀點，從2021年下半年開始房地產進入調整以來，核心城市土地市場競爭烈度降低，能在核心城市獲取土地的房企，有能力改善拿地利潤率，進而在未來兌現更好的銷售和業績表現。2025年隨著核心城市“止跌回穩”，“房企拿地強度和銷售、業績之間的連接有望重新打通”。

　　根據中指院的統計數據，從2024年7月-2025年2月，權益拿地金額位居前列的主流房企有9家，中國金茂是其中之一。

　　去年中國金茂住宅簽約均價2.2萬元/平方米，位居行業前列。整體銷售毛利率為15%，同比提升3個百分點，主要是城市運營與物業開發業務毛利率從9%提升至11%所致，開發業務毛利率的攀升說明公司利潤開始兌現。

　　據管理層透露，2024年所有項目投資的時候都保證了（毛利）底線要求，去年開盤的上海中環?茂府，天津體北?茂府等項目毛利都在20%以上。

　　這直接推動了盈利能力的提升，2023年以來獲取的項目整體凈利率水平能達到10%以上，通過做優增量提升開發板塊毛利率的邏輯鏈已經跑通。

　　財務穩健 銷售排名穩中有升

　　2024年中國金茂實現簽約銷售額約983億元，在克而瑞榜單中上升至12位。與此相對應的經營性現金流凈額轉正，去年回款970億，回款率達到99%，這一指標反映了公司的運營效率。

　　從銷售金額來看，2024年全口徑銷售額超過千億的房企有11家，比2023年少了5家，中國金茂恰好踩在千億門檻上。

　　在業績發布會上，中國?茂董事?陶天海透露2025年銷售規模會實現“止跌回穩”，2025年總的推貨預計?約1800 億，預計銷售規模會保持在千億規模，1800億的推貨中?季度?季度占比達到67%，2023年以來新獲取的?地占?在70%左右。

　　如果這一銷售規模能夠持續，機構所預計的“拿地-銷售-業績” 之間的正循環有望開啟，中國金茂也將進入收獲期。

　　目前中國金茂未售貨值約為2800億，其中63%集中在華北及華東等經濟發達區域，87%位于一二線城市，未售貨值結構較好，這是支撐公司維持銷售規模的重要保證。

　　再來看公司的財務狀況，中國金茂已經連續三年保持“三道紅線”全部綠檔，現金短債比達到1.36倍，賬面現金充裕，目前已經進入債務規模穩步降低的階段。去年債務總額下降了近50億元，同時新增融資成本為3.39%，同比?幅度下降（2023年為4.4%），其中境內融資成本低至2.87%。這兩項因素共同推動利息開支總額從81.46億元降至68.83億元。

　　作為具有央企背景的龍頭房企，金茂的融資成本一直比較低，2024年融資成本繼續下降，融資結構也在繼續優化。在業績會上，管理層透露公司債務管理思路為，“降短期、升?期，降境外、升境內”。

　　2024 年平均貸款期限達到6.27年，比前一年延長一年左右，一年內到期有息負債占比下降至18%，外幣債務占比已經壓降至25%。

　　在“三支箭”政策框架下，監管層對優質房企的融資支持力度加大，中國金茂也是受惠房企。去年公司發行35億元?茂?廈CMBS，利率低至3.2%；發行的50億中票，利率僅2.8%，成本均創出歷史新低。此外公司還抓住經營物業抵押貸的機會，引??期低成本資?。

　　從目前來看，金茂的外債占比已經回到合理區間。截至24 年底，未動用的銀?授信還有700 多億，融資空間充裕。

　　在這一背景下，提升ROE成為了公司新的核心目標。事實上，提升ROE不僅僅意味著股東回報的提升；從業務從層面來看，同時意味著開發板塊效率及凈利率的提升，以及?開發板塊收入占比的增長。而這兩方面，正是金茂的強項。