“行路難，行路難，多歧路，今安在？”，這句話或許可以作為前段時(shí)間市場上對(duì)萬科的種種傳言的高度概括。確實(shí)在業(yè)績會(huì)上，萬科自己也坦言了現(xiàn)階段遇到的挑戰(zhàn)。

　　而正如萬科董事長郁亮堅(jiān)持強(qiáng)調(diào)的，萬科“堅(jiān)決不躺平”。所以在過去一年到現(xiàn)在，我們看到萬科2023年實(shí)現(xiàn)超3700億的銷售額，在樓市艱難時(shí)刻依然跑贏大市，多個(gè)資產(chǎn)品類REITs的積極籌備或推進(jìn)上市、泊寓業(yè)務(wù)的正向盈利，融資上各方的支持等等，融資端和業(yè)務(wù)端都在努力行動(dòng)著。

　　同樣不可否認(rèn)的是，挑戰(zhàn)中同樣蘊(yùn)藏著機(jī)遇，隨著“三大工程”、“項(xiàng)目白名單”等政策的不斷釋放和落地，擁有扎實(shí)的開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)力、種類豐富的經(jīng)營和服務(wù)業(yè)務(wù)的萬科將選擇如何發(fā)展自己的地產(chǎn)新模式值得期待。

　　“風(fēng)聲四起”與“自省”

　　從去年年末開始，萬科可以說又體驗(yàn)了一次成為“頂流”的感覺。幾乎每隔幾天就會(huì)出現(xiàn)萬科相關(guān)的新聞，外界對(duì)萬科的一舉一動(dòng)高度關(guān)切。

　　在業(yè)績發(fā)布會(huì)的問答環(huán)節(jié)，面對(duì)這些聲音和問題，萬科總裁祝九勝坦率地總結(jié)出當(dāng)前的三大挑戰(zhàn)：

　　一）行業(yè)大幅下行階段開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡帶來的挑戰(zhàn)，過去幾年開發(fā)收入與工程支出之間存在較大的剪刀差；

　　二）融資模式改變，由于萬科信用優(yōu)勢強(qiáng)，過去是行業(yè)內(nèi)唯二兩家以總對(duì)總模式融資為主的企業(yè)，因此從過去總對(duì)總轉(zhuǎn)向項(xiàng)目制，比其他企業(yè)更需要適應(yīng)時(shí)間；

　　簡單來說，以前的“信用”模式是總對(duì)總提取融資金額，而現(xiàn)在的“項(xiàng)目制”模式則是需要依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度來提取，資金的運(yùn)用效率和靈活性有所下降。同時(shí)融資主體從總部變成項(xiàng)目，也需要適應(yīng)時(shí)間。

　　三）部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)的EBITDA率和NOI收益率仍處于爬坡狀態(tài)，與銀行的貸款利率之間也存在剪刀差。

　　往往最敢于直面挑戰(zhàn)的人，是對(duì)困難知根知底的人，同時(shí)也是對(duì)破局之法了然于胸的人。

　　對(duì)于三大挑戰(zhàn)，祝九勝同樣提出了公司正在或?qū)⒁绾螒?yīng)對(duì)：其一，隨著交付高峰的過去，開發(fā)收入與工程支出之間的剪刀差壓力將會(huì)在2024年全面下降；其二，目前金融機(jī)構(gòu)非常支持萬科融資模式的轉(zhuǎn)換，會(huì)給1到3年的適應(yīng)期；同時(shí)，公司正在努力提高經(jīng)營業(yè)務(wù)的EBITDA、NOI。

　　財(cái)務(wù)安全上內(nèi)外兼修

　　“內(nèi)”，即萬科自身的財(cái)務(wù)內(nèi)功。

　　一方面，從資本結(jié)構(gòu)來看，2023年末公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至65.5%，較年初降幅為2.1%，已連續(xù)5年下降；其中境外債務(wù)占比降至19.7%，短債占比19.5%，存量債務(wù)的期限延長至5.14年，債務(wù)結(jié)構(gòu)得以進(jìn)一步優(yōu)化、短期償債壓力下降。

　　同時(shí)，公司表示將繼續(xù)通過大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易增厚財(cái)務(wù)安全墊。在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，萬科提出未來兩年削減有息債務(wù)規(guī)模1000億元以上，堅(jiān)定降杠桿保證財(cái)務(wù)安全。

　　另一方面，說到償債能力，較為直觀的有兩個(gè)指標(biāo)，分別為現(xiàn)金短債比和經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流。

　　萬科的貨幣資金余額為998.14億元，即使扣除受限制的資金28.71億元，現(xiàn)金短債比依然保持在約1.5倍左右，可以完全覆蓋短期有息負(fù)債；從經(jīng)營性現(xiàn)金流來看，萬科做到了連續(xù)15年保持凈流入，2023年凈流入39.12億元，高于2022年同期的27.50億元，進(jìn)一步驗(yàn)證了公司的內(nèi)生增長趨勢和回血能力。

　　從債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、到在手資金規(guī)模和現(xiàn)金回血能力，萬科都證明了其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)底盤。

　　“外”，是深圳市國資委和基于萬科多年信譽(yù)積累的融資網(wǎng)，像兩個(gè)堅(jiān)實(shí)的臂膀從市場信心、直接資金輸血和項(xiàng)目合作等多方面的鼎力支持。

　　在去年11月份，萬科短期內(nèi)接連多日出現(xiàn)多只債券價(jià)格下跌、股價(jià)下滑后，大股東深鐵立即公開表示“將堅(jiān)定與萬科站在一起，已準(zhǔn)備好豐富“工具箱”給予支持”提振了市場對(duì)萬科的信心；緊接著便是在2024年3月深鐵集團(tuán)通過認(rèn)購約10億元的中金印力消費(fèi)REIT用真金白銀向萬科輸血。

　　不僅僅是深鐵，深圳國資委還通過旗下其他公司助力萬科，例如今年1月份，深國資旗下投資平臺(tái)深投控，向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權(quán)；深圳國資下屬的海港人壽也認(rèn)購了約1億元中金印力消費(fèi)REIT。同時(shí)，深圳國資委還通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同，推動(dòng)了與萬科多個(gè)項(xiàng)目的合作。

　　包括險(xiǎn)資、銀行等金融機(jī)構(gòu)也力挺萬科。2023年度，萬科新獲融資約897億元，包括境內(nèi)新獲融資766億元，境外新獲融資131億元；今年3月初，新華資產(chǎn)在市場出現(xiàn)不實(shí)傳言后不久便現(xiàn)身說法澄清，表示與萬科保持正常的業(yè)務(wù)合作，為公司注入信心。

　　業(yè)務(wù)上“一個(gè)好漢三個(gè)幫”

　　實(shí)際上，前文提到的大多數(shù)聲音歸根到底基本都來自一件事，地產(chǎn)銷售的遇冷。

　　這似乎并不是萬科一家所面臨的挑戰(zhàn)，而在于房地產(chǎn)行業(yè)的整體調(diào)整仍在持續(xù)。就拿2024年前三個(gè)月來說，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，萬科的銷售同比降幅優(yōu)于Top100銷售總額的下滑，仍處于房企中銷售回款的第一梯隊(duì)。

　　再來看2023年度，萬科全年實(shí)現(xiàn)銷售金額3761.2億元，高居第二。在越來越強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量發(fā)展和開發(fā)業(yè)務(wù)精品化的今天，萬科在2023年交付了28.9萬套房源，交付即時(shí)滿意度和客戶售后滿意度均達(dá)到97%，成為品質(zhì)的側(cè)面寫照。

　　在地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)基本盤上，基于自身高品質(zhì)的要求，萬科對(duì)“存量”、“新”和“未來”3個(gè)階段的項(xiàng)目都有著清晰的規(guī)劃：針對(duì)庫存可售資源，通過精細(xì)化管理、完善配套、運(yùn)用線上直播等數(shù)字化方式，2023年去化比例超過60%；對(duì)于新項(xiàng)目，萬科將拿地到開盤周期縮短至4.4個(gè)月，投資兌現(xiàn)度達(dá)到88%。

　　同時(shí)，拿地策略是開發(fā)業(yè)務(wù)后續(xù)去化和盈利的重要影響因素之一。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在30家百億代表房企中，2023年一二線城市的銷售占比為85.4%，同比增長了3.4%。萬科在2023年獲取的43個(gè)新項(xiàng)目中，一二線城市的占比達(dá)到98%，其中33個(gè)開盤銷售的平均銷售毛利率恢復(fù)到19.8%，體現(xiàn)出堅(jiān)持聚焦高能級(jí)城市的優(yōu)勢。

　　萬科開發(fā)業(yè)務(wù)龐大的規(guī)模，或許是市場對(duì)其更顯擔(dān)憂的原因。實(shí)際上，容易被人忽略的是，萬科幾乎是內(nèi)地房企中布局經(jīng)營性業(yè)務(wù)最早，如今布局最廣、投資厚度最深的企業(yè)之一。

　　這也意味著公司在穿越周期中手握大量產(chǎn)生現(xiàn)金流的通道，其中包括物業(yè)服務(wù)“萬物云”、物流倉儲(chǔ)服務(wù)“萬緯物流”、租賃住宅“泊寓”、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營、酒店與度假業(yè)務(wù)等。

　　2023年，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全口徑收入558.1億元，同比增長8.9%；其中并表收入為428.1億元，增幅達(dá)到13.8%。從盈利能力上看，物業(yè)服務(wù)和經(jīng)營性業(yè)務(wù)的毛利率分別為15.0%和22.2%，同比分別增長0.5%和5.2%。

　　其中，萬物云作為萬科物業(yè)服務(wù)的上市平臺(tái)，在2023年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入334億元，同比增長達(dá)10.2%，細(xì)分的三大業(yè)務(wù)同比也均實(shí)現(xiàn)增長。同時(shí)，蝶城戰(zhàn)略的底盤規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，截至2023年末累計(jì)打造621個(gè)蝶城底盤，去年新增布局37個(gè)。已改造蝶城的整體提效幅度達(dá) 4.5%，帶動(dòng)整體住宅物業(yè)毛利率提升3.5%。

　　對(duì)于萬科來說，2023年的長租公寓業(yè)務(wù)無疑是收獲的一年。首先是在租購并舉大趨勢下，萬科長租公寓的規(guī)模和效率繼續(xù)保持行業(yè)第一；同時(shí)，將企業(yè)客戶占比由19%提升至23%，使客戶結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)定；在不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)閉環(huán)上，進(jìn)行“非居改租”方式探索，2023年新獲取的項(xiàng)目中，非萬科資產(chǎn)占比同比提高23%達(dá)到75%。

　　該業(yè)務(wù)的另一大突破則是，2023年泊寓業(yè)務(wù)在成本法下實(shí)現(xiàn)整體盈利，一定程度上說明長租公寓的業(yè)務(wù)模式在逐漸跑通。隨著獲客成本持續(xù)壓降和輕資產(chǎn)模式的不斷引入，后續(xù)發(fā)展空間可期。

　　萬科其他幾大板塊的表現(xiàn)同樣位于同行業(yè)企業(yè)的前列。物流倉儲(chǔ)服務(wù)自2015年便開始全國布局，目前冷鏈倉儲(chǔ)規(guī)模全國第一；商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營業(yè)務(wù)輕重并舉，布局一二線城市的占比超過90%。

　　更重要的是，萬科不僅擁有上述豐富的產(chǎn)業(yè)資源，在投資項(xiàng)目“投、融、管、退”閉環(huán)的進(jìn)程上，也領(lǐng)先了同行相當(dāng)?shù)木嚯x。其中，萬緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布；作為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs，以杭州西溪印象城作為項(xiàng)目底層資產(chǎn)的中金印力REIT已正式進(jìn)入詢價(jià)階段，并將于4月初上市；同時(shí)長租公寓REIT目前也在積極申報(bào)中。

　　看了這么多，感覺開頭古詩的下一句 - “長風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海”或許能更好地說出萬科現(xiàn)階段的狀態(tài)：在積極應(yīng)對(duì)這段挑戰(zhàn)期的基礎(chǔ)上，多賽道齊頭并進(jìn)加速轉(zhuǎn)型駛向地產(chǎn)的新模式。