伴隨著地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)出清，對眾多房企來說，核心詞幾乎都圍繞著安全、安全還是安全。

　　剛剛過去的2023年和2024年年初，從供需兩側(cè)、融資等多方向政策持續(xù)向地產(chǎn)行業(yè)傾斜。需求端，因城施策、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例和按揭貸款利率、部分城市和地區(qū)優(yōu)化限購等以降低購房成本和門檻；供給端，通過“保交樓”資金和相關(guān)配套的落地、土拍規(guī)則的放寬等激發(fā)活力；融資上則是逐步落實(shí)“三支箭”，“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，“白名單”等防范化解風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債。

　　在政策不斷釋放、整體行業(yè)仍處于調(diào)整的情況下，房企如何在穩(wěn)住自身地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)基本盤的同時(shí)，通過拓寬業(yè)務(wù)類型來跑贏周期，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展值得討論。

　　地產(chǎn)行業(yè)償債高峰未過 內(nèi)生增長或是現(xiàn)階段財(cái)務(wù)安全性的持續(xù)保障

　　從高杠桿時(shí)期的債務(wù)陡增、到三條紅線實(shí)施后的降負(fù)債、再到調(diào)整期下原有模式停轉(zhuǎn)，地產(chǎn)企業(yè)們的種種債務(wù)通常就是鋪的最廣、埋的最深的那顆雷，企業(yè)安全性的最大隱患之一。

　　根據(jù)克爾瑞研究對69家重點(diǎn)樣本上市房企的數(shù)據(jù)匯總，2023年上半年，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率平均為76.93%，調(diào)整后的非受限現(xiàn)金短債比為0.48倍，融資成本平均為6.25%。在平均債務(wù)指標(biāo)仍顯承壓下，包括龍湖集團(tuán)等在內(nèi)的示范房企，則在債務(wù)結(jié)構(gòu)和流動性方面展現(xiàn)了應(yīng)有的穩(wěn)健。

　　2023年度，龍湖集團(tuán)進(jìn)一步壓降負(fù)債154億元，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.4%，凈負(fù)債率55.9%，現(xiàn)金短債倍數(shù)2.25，平均融資成本4.24%，債務(wù)情況和短期償債能力均優(yōu)于上市房企樣本均值。

　　債務(wù)結(jié)構(gòu)上，龍湖同樣做到了“潔身自好”，將融資品種嚴(yán)格限制在：國內(nèi)的開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸、信用貸，海外銀團(tuán)和債券，其中銀行融資占比77%；同時(shí)通過嚴(yán)控合作方和融資選擇，龍湖的表外項(xiàng)目也做到了凈現(xiàn)金的狀態(tài)，模擬將該部分納入資本結(jié)構(gòu)計(jì)算，凈負(fù)債率預(yù)計(jì)將從56%進(jìn)一步下降至46%。

　　從整體債務(wù)壓力來看，到了2024年，房企的償債規(guī)模高峰仍未過去，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，全年到期債券余額約為7703.1億元，海外債和信用債分別占比31%和69%。經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，不考慮已經(jīng)暴雷或債務(wù)展期的房企的情況下，全年到期債務(wù)規(guī)模達(dá)百億的房企約有20家左右。

　　近兩年，不難發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)出售資產(chǎn)及旗下項(xiàng)目的情況變多了，比如去年下半年，上海的中糧海景壹號、寶格麗酒店，北京威斯汀大飯店等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)紛紛被擺上貨架，原因基本都是償債和資產(chǎn)配置。另一個(gè)現(xiàn)象則是明明賬面貨幣資金看上去充足，卻因?yàn)椴坏狡涫种簧踔涟俜种坏膫o法如期支付而債務(wù)展期甚至違約。

　　那么，在債務(wù)壓力仍處高位的今天，除了賣資產(chǎn)和削薄資金儲備來應(yīng)對短期債務(wù)的剛性兌付要求，想要穩(wěn)固地保障債務(wù)和財(cái)務(wù)安全，“現(xiàn)金（流）為王”這句老話似乎仍是正解。

　　參考龍湖集團(tuán)對自身高質(zhì)量發(fā)展模式與之前“高資產(chǎn)、高負(fù)債、高銷售”舊模式的差異，明確提出以正向經(jīng)營性現(xiàn)金流來主動地控制負(fù)債穩(wěn)步下降，而不是被動式地實(shí)現(xiàn)。而龍湖也確實(shí)是在這么做，2023年龍湖集團(tuán)經(jīng)營性現(xiàn)金流首次為正，且5個(gè)航道均為凈流入。結(jié)合龍湖集團(tuán)近兩年多次提前償債，可見這一模式對保障財(cái)務(wù)安全的正向影響。

　　地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 守住基本盤是關(guān)鍵

　　縱觀上市地產(chǎn)公司們的營收構(gòu)成，不難發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)仍是大部分房企現(xiàn)階段的基本盤，也是保證經(jīng)營安全的底盤。

　　前期高溢價(jià)地塊帶來的高成本，加之銷售規(guī)模和售價(jià)下滑，即使是頭部房企，也大都難以避免利潤受到侵蝕。而部分房企更是深陷在三四線城市待開發(fā)地塊和存量房，這也看出拿地策略對于經(jīng)營安全的重要性。

　　2023年房企拿地規(guī)模，整體仍處于低位，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年Top 100房企的拿地總金額13195億元，而在2022年同比下滑48.9%的基礎(chǔ)上，2023年同比僅微增1.7%，增長主要來自央國企和地方國資的拉動。另一個(gè)影響因素是去年下半年多地取消土地限價(jià)后，部分高溢價(jià)地塊的出現(xiàn)。在拿地金額前20名中僅有3家為民營房企，分別是龍湖、濱江和偉星。

　　從拿地策略來看，一二線和高能級城市的核心區(qū)域，依然將成為兵家必爭之地。這從銷售端就可見端倪，根據(jù)中指研究院對30家百億房企進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，一、二線城市業(yè)績貢獻(xiàn)合計(jì)占比為85.4%，較2022年同期上升了3.4%；而三四線城市市場則繼續(xù)承壓，業(yè)績貢獻(xiàn)率較前一年下滑3.3%。從龍湖持有的土地儲備來看，接近80%布局在一二線高能級城市，再次說明了其土儲扎實(shí)的底盤。

　　剛需的下滑，供需關(guān)系發(fā)生變化，房價(jià)也整體呈下行趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2023年商品房銷售數(shù)據(jù)，經(jīng)計(jì)算，商品房均價(jià)約為10437.37元/平方米。而龍湖將均價(jià)控制在1.61萬元/平方米，高于平均水平；同時(shí)，2023年龍湖的客戶滿意度超過90%，交付的14萬套房源中20%實(shí)現(xiàn)提前交付，品質(zhì)和服務(wù)成為價(jià)值附加。

　　“輕重并舉”和協(xié)同發(fā)展支撐轉(zhuǎn)型、穿越周期

　　相較于開發(fā)業(yè)務(wù)，目前經(jīng)營性業(yè)務(wù)在房企營收中占比普遍比較小，而不可否認(rèn)的是該業(yè)務(wù)具有的“現(xiàn)金奶牛”和抗風(fēng)險(xiǎn)屬性。

　　在地產(chǎn)開發(fā)處于“高周轉(zhuǎn)、高盈利”時(shí)，能騰出資源、放棄部分收益來深耕經(jīng)營性業(yè)務(wù)并不是一個(gè)容易的選擇；但在房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入調(diào)整期，開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤銳減，早早布局的經(jīng)營性業(yè)務(wù)開始發(fā)揮出其“壓艙石”特性。

　　龍湖集團(tuán)無疑是其中的佼佼者之一，2023年龍湖的經(jīng)營性業(yè)務(wù)以14%的營收占比撬動了60%的利潤，并且全部經(jīng)營性業(yè)務(wù)航道均實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流正向凈流入。

　　具體來看，龍湖將自身的經(jīng)營性業(yè)務(wù)分為運(yùn)營和服務(wù)兩大板塊。

　　龍湖管理層表示，去年，包含商業(yè)和長租公寓的運(yùn)營業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，兩個(gè)航道不再需要集團(tuán)、地產(chǎn)或融資現(xiàn)金流的支持，未來會通過自身現(xiàn)金流的平衡去解決發(fā)展問題。

　　服務(wù)板塊包含物業(yè)管理和智慧營造品牌“龍湖龍智造”，毛利率為31%，其中僅僅成立1年多的“龍湖龍智造”在克爾瑞中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力榜中，由2022年的14位躍升到了2023年的第5位。

　　從輕資產(chǎn)模式整體市場來說，與物業(yè)管理和地產(chǎn)開發(fā)具有一定的硬性綁定稍有不同，代建等其他輕資產(chǎn)模式市場競爭將更加激烈，如何發(fā)揮不同賽道之間的聯(lián)動協(xié)同，就成了構(gòu)建經(jīng)營“護(hù)城河”的關(guān)鍵所在。

　　龍湖的南京麒麟科創(chuàng)園商業(yè)項(xiàng)目就做了一個(gè)很好的范例，這個(gè)項(xiàng)目中公司通過商業(yè)航道規(guī)劃空間方案，龍智造航道創(chuàng)新建造方案為委托方節(jié)約了千萬級成本，同時(shí)龍湖自身的施工建造管理能力預(yù)計(jì)幫助縮短超5%的工期，進(jìn)一步驗(yàn)證了多航道協(xié)同下的綜合能力助力形成多贏的效果。

　　綜上來看，在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)不斷筑底的過程中，輕重并舉和協(xié)同發(fā)展不光是經(jīng)營安全的強(qiáng)力支撐，更是戰(zhàn)略模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。