出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/竹

　　就在上周，光明地產(chǎn)宣布全資子公司農(nóng)房集團(tuán)與當(dāng)代節(jié)能就重慶市渝北區(qū)空港新城98畝項(xiàng)目終止合作。也在同一天，公司還公告了兩件與土地儲(chǔ)備相關(guān)的事項(xiàng)：全資子公司申宏公司的2個(gè)地塊將由上海市楊浦區(qū)土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，補(bǔ)償金額分別約為4.14億元和0.90億元；以及全資子公司農(nóng)房集團(tuán)以5.25億元新增一處上海浦東新區(qū)地塊，土地用途為征收安置房。

　　關(guān)于本次終止合作，公司表示主要是考慮到房地產(chǎn)市場和當(dāng)代節(jié)能經(jīng)營情況的變化。當(dāng)代節(jié)能為當(dāng)代置業(yè)子公司，通過相關(guān)公告和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，當(dāng)代置業(yè)正在進(jìn)行債務(wù)重組，并通過出售資產(chǎn)補(bǔ)流，仍存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。而所終止合作的重慶市渝北區(qū)空港新城98畝項(xiàng)目后續(xù)如何開展有待進(jìn)一步觀察。

　　前三季度投資收益撐利潤 存量房去化仍承壓

　　公司前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入66.45億元，同比下滑47.60%；實(shí)現(xiàn)凈利潤和歸母凈利潤分別為1.50億元和0.13億元，同比下降5.07%和36.91%。通過利潤表可以看出，今年前三季度的利潤中有一大部分為投資收益，1-9月份對合聯(lián)營企業(yè)的投資收益為3.85億元，較去年同期的0.15億元，大幅增長了2512.52%。

　　而就2023年全年來說，在文章開頭提到的終止項(xiàng)目合作開發(fā)和全資子公司的地塊被收儲(chǔ)，預(yù)計(jì)將分別給公司2023年度增加約0.99億元和約4.10-4.99億元的稅前利潤，合計(jì)將提高公司稅前利潤約5-6億元。

　　從存貨的角度來看，公司去存量的壓力也仍然存在。雖然通過中期報(bào)告和三季度報(bào)告，存貨的規(guī)模較去年同期確實(shí)有所下降，分別同比下降10.40%和5.41%；但是如果具體來看中期報(bào)告中披露的存貨明細(xì)，可以發(fā)現(xiàn)存貨的下降主要是由于開發(fā)成本由去年上半年大的279億元下降為了216億元，而今年上半年開發(fā)產(chǎn)品的賬面余額為168億元，較去年同期的155億元，同比增長約8.39%，持有待售的產(chǎn)品余額增長也一定程度體現(xiàn)出存貨去化的壓力。

　　從現(xiàn)金流來看，前三季度公司的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由去年同期的凈流入16.27億元到今年的凈流出19.87億元，而整體現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-22.17億元，同樣為凈流出。后續(xù)流動(dòng)性壓力值得關(guān)注。

　　前三季度少數(shù)股東權(quán)益僅占10%左右 卻分走超90%的凈利潤是否合理？

　　從資產(chǎn)負(fù)債表中可以看到，2019年-2023年截至9月30日公司的少數(shù)股東權(quán)益占比分別為5.91%、5.77%、5.84%、10.57%和9.17%。除了2021年至2022年有一次小幅度增長，整體上來看變化不是很大，少數(shù)股東權(quán)益占比仍處于較低水平。而與之相對的是前三季度少數(shù)股東損益占比的逐年攀升，近5年1-9月份占比分別為21.68%、47.24%、40.28%、87.13%和91.45%。參考下圖，兩者占比出現(xiàn)了較不匹配的情況。少數(shù)股東損益占比近5年前三季度均高于少數(shù)股東權(quán)益占比，且在2022年和2023年，兩者之間差距懸殊。

　　如果從中期報(bào)告中披露的重要的非全資子公司情況來找原因，歸屬于兩家子公司的少數(shù)股東損益分別為61.09萬元和-26.15萬元，而上半年的少數(shù)股東損益為9195.17萬元，所列兩家公司所占總少數(shù)股東損益均較小。那么，是少數(shù)股東較為分散，亦或是有其他占少數(shù)股東損益更高的非全資子公司未在該項(xiàng)體現(xiàn)，需要在年報(bào)披露中進(jìn)一步驗(yàn)證。

　　再讓我們通過母公司和少數(shù)股東的權(quán)益凈利率（ROE）更直觀地來看，今年前三季度母公司ROE約為0.12%，少數(shù)股東ROE為12.59%，少數(shù)股東的權(quán)益凈利率是母公司的100倍以上。究竟是什么原因?qū)е律贁?shù)股東分走絕大部分利潤存疑。