出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/半隱

　　10月31日，大悅城控股集團(tuán)股份有限公司（下文簡稱“大悅城控股”）公告了第三季度報(bào)告，其中前三季度營業(yè)收入同比下降16.73%，而歸屬于上市公司股東的凈利潤和歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤分別同比下滑654.58%和1435.72%引起關(guān)注。

　　既出售也買入 項(xiàng)目周轉(zhuǎn)望盤活資產(chǎn)和現(xiàn)金流

　　就在最近，公司控股子公司已通過公開掛牌的方式轉(zhuǎn)讓了分別位于北京和上海的兩家公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格分別為42.56億元和41.42億元，合計(jì)總價(jià)約為83.98億元。

　　其中北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司（下文簡稱“北京昆庭”）所持有的主要資產(chǎn)為北京市東城區(qū)安定門外大街 208 號(hào)的中糧·置地廣場項(xiàng)目，本次交易的受讓方為中郵人壽保險(xiǎn)股份有限公司。從公司披露的2023年1-4月的財(cái)務(wù)情況來看，北京昆庭在此期間可以產(chǎn)生凈利潤765.52萬元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為2224.90萬元。截止評(píng)估基準(zhǔn)日，北京昆庭增值率為125.4%。

　　上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司（下文簡稱“上海鵬利”）所持有的核心資產(chǎn)為中糧海景壹號(hào)5號(hào)樓、6號(hào)樓、7號(hào)樓，本次交易的受讓方為上海邕鵬實(shí)業(yè)有限公司。上海鵬利在2023年1-3月可以產(chǎn)生凈利潤2.48億元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-1.60億元。截止評(píng)估基礎(chǔ)日，使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法得出的上海鵬利的增值率為465.13%。

　　以上兩個(gè)項(xiàng)目均位于城市較核心地區(qū)，且增值率均為正值，對于兩家公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓原因，公司表示目的為盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，回籠資金。除了轉(zhuǎn)讓股權(quán)外，10月11日公司公告其在第三季度以約12億元的對價(jià)取得了上海市虹口區(qū)北外灘街道 hk367-01 地塊，該地塊位于北外灘街道保定路西側(cè)、昆明路北側(cè)。公司在一個(gè)季度內(nèi)轉(zhuǎn)讓了約84億元的股權(quán)，購買了約12億元的地塊，一定程度反映出其對盤活資產(chǎn)和現(xiàn)金流的需要。

　　前三季度歸母凈利潤轉(zhuǎn)盈為虧 少數(shù)股東損益仍為正值

　　公司并未在第三季度報(bào)中披露前三季度的銷售情況，通過半年報(bào)中的銷售數(shù)據(jù)來看，較去年同期亦有所下滑。同時(shí)，公司對9月30日前的存貨進(jìn)行減值測試后，對部分項(xiàng)目住宅及公寓產(chǎn)品計(jì)提了合計(jì)5.81億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，具體項(xiàng)目暫未披露，這也一定程度上反映了公司去存量依然存在壓力，銷售端承壓。

　　而除了銷售，1-9月公司實(shí)現(xiàn)收入206.98億元，同比下降16.73%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤9.89億元，較去年同期23.48億元下降13.59億元。除了收入和成本的變化外，前三季度利息費(fèi)用21.65億元較去年同期增長2.93億元，為近5年同期最高值，利息償付承壓；此外，管理費(fèi)用為10.06億元，較去年同期增長0.31億元，具體原因有待觀察。對于銷售型收入和毛利的下滑，公司解釋稱是主要是由于結(jié)算周期的影響所導(dǎo)致的。

　　公司前三季度的歸屬于上市公司股東的凈利潤為-5.03億元，較去年同期的0.91億元，轉(zhuǎn)盈為虧大幅下降了654.58%。而少數(shù)股東損益前三季度為4.28億元，同比下降59.12%，但仍為盈利。

　　分析其原因，一方面是由于公司新計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備5.81億元和壞賬準(zhǔn)備0.63億元，分別減少合并凈利潤和歸母凈利潤6.44億元和3.61億元；另一方面，從資產(chǎn)負(fù)債表來看，前三季度所有者權(quán)益合計(jì)為476.85億元，其中少數(shù)股東權(quán)益為328.75億元，占比約69%；去年同期少數(shù)股東權(quán)益為329.86億元，占比約64%，少數(shù)股東權(quán)益占比上升，歸屬于母公司所有者權(quán)益占比有所下降。以中期披露的181個(gè)主要項(xiàng)目來說，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，公司持有100%權(quán)益的項(xiàng)目僅占約22%左右，而許多項(xiàng)目所占權(quán)益為50%以下，這種開發(fā)模式也使得公司利潤被劃分。今年前三季度公司新增項(xiàng)目持有權(quán)益比例有所上升，后續(xù)公司是否會(huì)繼續(xù)增加項(xiàng)目權(quán)益占比有待觀察。