出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/半隱

　　昨天晚上，深圳市中洲投資控股股份有限公司（下文簡稱“中洲控股”）公告了持有公司股份5%以上股東南昌聯(lián)泰減持3.39%股份。據(jù)不完全統(tǒng)計，這已經(jīng)是今年內(nèi)第3次公告減持的情況了，包括2個前五大股東和公司監(jiān)事。此外，近一年內(nèi)公司的總裁和副總裁也分別與去年11月初和今年8月底辭職。

　　除了減持和高管離職，公司的股份也多次被股東質(zhì)押，以公司第一大股東中洲集團(tuán)為例，截至目前披露的信息，中洲集團(tuán)已累計質(zhì)押2.27億股，占公司總股本的34.14%，除此之外，中洲集團(tuán)持有的公司72，369，100股處于凍結(jié)狀態(tài)，約占公司總股本的11%。而從10月12日的公告來看，中洲集團(tuán)新質(zhì)押的1500萬股為補(bǔ)充質(zhì)押，如果公司股價持續(xù)低迷或進(jìn)一步下探，大股東的質(zhì)押可能存在風(fēng)險。

　　從資本結(jié)構(gòu)來看，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫，前三季度公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.49%，仍高于“三條紅線”中70%的標(biāo)準(zhǔn)。具體到短期有息負(fù)債，公司短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債余額合計為24.18億元；而公司1-9月份的貨幣資金余額為5.16億元，同比下降了67.91%。截至9月30日，公司貨幣資金與短期負(fù)債和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債合計的比例為0.21，在手資金對短期負(fù)債的覆蓋缺口較大。

　　從融資角度來看，截至今年6月30日，公司的融資途徑僅有銀行貸款和其他，融資成本區(qū)間分別為4.50%-7.60%和9.50%-10.50%。自去年年底針對房地產(chǎn)企業(yè)融資難題的“三只箭”發(fā)出后，許多房企都或多或少地拓展了相關(guān)的融資體量，而中洲控股似乎并無動作，既沒有債券融資，也沒有股權(quán)融資，銀行授信的相關(guān)情況也并未在報告中有所披露。而大量的銀行貸款也一定程度使得公司的融資成本較高，前三季度公司的利息費(fèi)用達(dá)4.18億元，較去年同期的3.57億元，增長16.89%，這也使得其利息償付壓力逐步增大。

　　結(jié)合公開信息和Wind整理，公司上一次發(fā)布和債券有關(guān)的公告是在2018年償付本息后摘牌；而在2021年，公司的非公開發(fā)行股票方案也由于自2016年開始5年未取得證監(jiān)會的發(fā)行批文而最終宣布終止。

　　公司目前的營收指標(biāo)也并不樂觀，根據(jù)三季度報告披露，1-9月實(shí)現(xiàn)收入43.47億元，較去年同期的60.60億元下滑28.27%；而凈利潤更是由去年同期的2.61億元轉(zhuǎn)盈為虧至今年的-1.48億元，同比下滑了156.79%。從中期報告中發(fā)現(xiàn)，公司今年上半年開發(fā)產(chǎn)品的賬面價值為55.34億元，較去年的32.15億元增長了23.19億元，漲幅達(dá)到了約72%，去存量壓力仍在。

　　根據(jù)公開報道和對比不同時間段的報告，公司旗下部分項目開發(fā)進(jìn)度并不理想。同時，觀察公司的累計土地儲備情況，有3塊土地多年一直出現(xiàn)在列表中，其中包括公司在年報、季度報中多次提到處于寶安區(qū)新安商圈核心區(qū)域的寶安26區(qū)項目。這幾個項目遲遲沒有推進(jìn)開發(fā)，不知是因為綜合目前現(xiàn)金流、財務(wù)狀況等因素的考慮或是公司對這幾塊土地另有安排。

　　另一塊“黃金臺”地塊也是在因產(chǎn)權(quán)等遺留問題擱置20多年后，終于于2022年9月開始開發(fā)。僅僅開發(fā)了不到一年，公司便與今年6月發(fā)布公告表示，公司和其子公司深圳市中洲地產(chǎn)有限公司（下文簡稱“中洲地產(chǎn)”）將與信達(dá)資本管理有限公司、中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司共同成立廣西信中投資有限公司，其中中洲地產(chǎn)的出資中便包括深圳市黃金臺項目開發(fā)有限公司100%的股權(quán)。對于“黃金臺”項目，公司預(yù)計的總投資金額為62.13億元，截至6月30日，公司已投資約5.50億元。

　　而從2022年報和2023年中期報告披露的進(jìn)度來看，去年9月到年底，3-4個月的時間開發(fā)3%，到今年上半年6個月僅開發(fā)3%，開發(fā)進(jìn)度的放緩、信達(dá)系企業(yè)的加入，一定程度上體現(xiàn)出公司運(yùn)營該項目的現(xiàn)金流可能較為緊張。那么對于其他開發(fā)項目是否也存在這樣的情況有待觀察。