8月30日晚間，萬科發(fā)布了2024年半年報。從整體來看，受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)業(yè)務(wù)收入有所減少，對上半年整體業(yè)績造成拖累。

　　但是積極信號已經(jīng)出現(xiàn)：首先，從銷售端來看，萬科銷售額依然保持在TOP3，且回款率超過100%；其次，隨著交付高峰的結(jié)束，公司的經(jīng)營壓力正在減輕，二季度現(xiàn)金流順利回正；最后，受益于良好的回款和融資渠道的通暢，公司存量債務(wù)繼續(xù)下降，年內(nèi)已無境外公開債。

　　守住安全底線

　　上半年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1427.8 億元，受市場下行影響，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)業(yè)務(wù)收入有所減少，拖累了整體業(yè)績。

　　事實上，開發(fā)業(yè)務(wù)收入及利潤下滑是整個房地產(chǎn)行業(yè)都在面臨的狀況，目前萬科結(jié)算的主要是2021年及之前獲得的項目，當(dāng)時行業(yè)仍處在高增長狀態(tài)，房企拿地成本普遍較高，在消化這部分存量項目的過程中，難免要忍受暫時的鎮(zhèn)痛。開源證券在近期一份研報中表示，“公司低價地結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)束后，盈利能力有望觸底回升”。

　　不過這份半年報依然釋放出了積極信號，從銷售端來看，上半年萬科實現(xiàn)了1273.3億元的銷售額，在克而瑞榜單上依然處在行業(yè)TOP3，回款率超過100%。從現(xiàn)金流來看，二季度經(jīng)營性現(xiàn)金開始回正，凈流入42億元。從債務(wù)端來看，年內(nèi)已無境外公開債。

　　萬科一直將現(xiàn)金流安全放在核心位置，積極推動銷售回款，上半年銷售回款近1300億元。據(jù)管理層披露，2023年至今盤活和優(yōu)化的資源累計實現(xiàn)銷售140億元；今年1—7月大宗交易簽約204億元，回款金額93.4億元。

　　同時隨著交付高峰的結(jié)束，公司的經(jīng)營壓力正在減輕。一季度交付完成后，工程款開支開始下降，這是促進(jìn)二季度現(xiàn)金流回正的重要因素。管理層在業(yè)績會上透露，上半年交付總量同比下降30%，下半年待交付房源接近10萬套，同比下降了40%。

　　積極回款政策推動了存量債務(wù)的下降，上半年萬科累計償債524億元，年內(nèi)境外公開債已全部償還完畢，境內(nèi)公開債僅剩余1筆中票，金額為20億元。

　　上半年公司在融資上也取得突破，新獲融資、再融資總金額達(dá)到612億元，新增融資綜合成本3.66%，其中境內(nèi)融資成本為3.6%，創(chuàng)歷史新低，加權(quán)平均債務(wù)期限達(dá)到5.31年，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

　　其中值得一提的是，今年5月份萬科獲得了招商銀行牽頭的200億元銀團(tuán)貸款，這是近年來房地產(chǎn)行業(yè)獲得的單筆融資中比較大的一筆。此外還獲得了219億元的經(jīng)營性物業(yè)貸。

　　在業(yè)績會上，管理層表示“依靠自身的努力和社會各界的支持，以及政策端的助力，萬科有信心保持經(jīng)營穩(wěn)定”。對于萬科上半年經(jīng)營成果，市場也持積極看法，東莞證券在一份點評萬科半年報的研報中表示，“公司通過實施一攬子方案，進(jìn)行管理提效、銷售提效，并且積極降低杠桿，改革轉(zhuǎn)型，將能實現(xiàn)再次輕裝前行。”

　　三大主業(yè)競爭力提升

　　在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外，其他業(yè)務(wù)有諸多亮點。萬科目前已經(jīng)形成三大主業(yè)，分別是住宅開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃住宅。

　　其中萬科旗下物業(yè)平臺——萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入176.3 億元，同比增長9.5%。萬物云在住宅市場保持著行業(yè)領(lǐng)先的拓展能力，上半年新獲取了221個住宅服務(wù)項目，其中在蝶城范圍內(nèi)獲取存量項目中標(biāo)率達(dá)到74%，蝶城數(shù)量從年初的621個增長至642個，新增改造 50個蝶城，累計完成改造的蝶城達(dá)到200個。

　　“蝶城”是萬物云未來十年的核心戰(zhàn)略，主要是指以街道為單位投資打造高濃度、高效率的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，在一個半徑3公里的城市區(qū)域內(nèi)，構(gòu)建20-30分鐘服務(wù)可觸達(dá)的服務(wù)圈。

　　對于物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)來說，蝶城最直接的影響就是對毛利率的提升，今年上半年萬物云蝶城改造帶來的住宅物業(yè)服務(wù)毛利率提升了0.8個百分點。除此之外，蝶城還會增加萬物云的核心競爭力，有助于構(gòu)建護(hù)城河。

　　從租賃住宅業(yè)務(wù)來看，萬科旗下“泊寓”實現(xiàn)收入17.3億元，同比增長5.3%。截至6月底，泊寓在全國29個城市共運(yùn)營管理租賃住房 24.2萬間，累計開業(yè)18.3萬間，集中式長租公寓的管理規(guī)模已經(jīng)達(dá)到全國第一，出租率則達(dá)到了95.2%。上半年單房運(yùn)營成本同比下降13.3%，GOP利潤率接近90%，保持行業(yè)領(lǐng)先水平。

　　在業(yè)績會上，管理層透露，上半年開業(yè)的深圳和頌軒“以售改租”項目，1088套公寓開業(yè)即實現(xiàn)滿租，同類模式今年已盤活房源數(shù)超5500間，這意味著萬科“以售轉(zhuǎn)租”模式取得巨大突破。

　　2018年萬科將租賃業(yè)務(wù)確定為核心業(yè)務(wù)，2020年泊寓實現(xiàn)了現(xiàn)金流層面的盈利。隨著房地產(chǎn)高速發(fā)展時代成為過去，租賃業(yè)務(wù)將成為房地產(chǎn)多元化業(yè)務(wù)中一個重要支柱。尤其近兩年，在需求萎縮、去化緩慢的大背景下，萬科探索出的“以售轉(zhuǎn)租”成為了盤活存量資產(chǎn)的重要模式。

　　2022年首批保障性租賃住房REITs產(chǎn)品上市，進(jìn)一步完善了租賃住房投融建管退渠道，這意味著機(jī)構(gòu)化租賃房產(chǎn)業(yè)終于迎來機(jī)遇，開發(fā)商可以輕裝上陣，實現(xiàn)開發(fā)-運(yùn)營-退出商業(yè)閉環(huán)。根據(jù)管理層透露，萬科的保障性租賃住房REITs已經(jīng)進(jìn)入申報流程。

　　租賃住宅是一個擁有龐大市場規(guī)模的市場，中信證券曾在一份研報中預(yù)測，2030 年全國城鎮(zhèn)租房人口將達(dá)到2.68億，年租金規(guī)模約4萬億元。以機(jī)構(gòu)化部分占比20%測算，租賃房產(chǎn)業(yè)涉及的總租金規(guī)模將高達(dá)8000億元。在行業(yè)擴(kuò)容過程中，萬科無疑將分享到發(fā)展紅利。

　　在開發(fā)業(yè)務(wù)陷入調(diào)整之際，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)揮著穩(wěn)定器的作用。從長期來看，提前布局的物業(yè)服務(wù)、租賃住宅已經(jīng)在推動萬科向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。