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文丨謝之迎
房企龍頭碧桂園，迎來艱難時刻。
8月10日，公司發布盈利預警，1-6月，預計凈虧損介于450億-550億元之間。去年同期，則為盈利19.1億元。
之前，碧桂園傳出有兩筆美元票息仍未支付，其本應于7日支付，其后，碧桂園承認，“出現了階段性流動壓力。”
在最新公告中，碧桂園表示正實施自救，全力以赴保交付，積極化解階段性流動性壓力，保障經營有序開展。
“請給公司一些時間，我們將變壓力為動力、化危機為生機，鍛造一個更加健康的碧桂園。”
11日，管理層發布致歉函，其由董事會主席楊惠妍、總裁莫斌聯合署名。
碧桂園，在等待“暖春”到來。
酷寒未過
“酷寒已過，暖春將至。”
3月底，楊惠妍在年報中用這句話展望未來。
然而，樓市不振，形勢未扭轉。
公告指出，凈虧損主要由于房地產行業銷售下行，導致房地產業務結轉毛利率下降，物業項目減值增加，外匯波動，也造成預期凈匯兌損失。
克而瑞數據顯示，1-7月，TOP100房企銷售操盤金額34124.4億元，同比降低4.7%，累計業績增速，也由正轉負。
尤其在7月，百強房企銷售操盤金額3504.3億元，單月業績環比降低33.5%，規模創下近年新低。
碧桂園的銷售也不容樂觀。
1-7月，其權益銷售金額1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%。
7月的權益銷售金額僅為121億元，同比下降60%。
再融資也陷入半停滯狀態。
碧桂園的直接融資也是一路磕絆。公司4月末宣布中債增發延后至5月，8月初又“臨時”取消23.4億港元配股籌資。
“我們感到非常內疚，不管有多少理由，確實是我們自己做得不夠好。”大勢固然不佳，楊惠妍、莫斌沒有逃避責任，致歉函承認存在決策失誤：
對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足，未能及早做出更有力度的應對措施；
未能洞見供求關系已發生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險，認識不夠深刻，化解行動也不夠及時有力。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，市場信心不足，碧桂園的困難，也是行業性問題在頭部房企的一個投射，類似問題不只一家，大量房企未逃過虧損。
“當前，市場很難承受一家萬億級房企的出險。”
在嚴躍進看來，房地產市場環境正在朝著好的方向改善，尤其民營房企，還有很多新希望、新機會。
頭部企業只有自救，穩定運營，才能給行業和客戶更多信心。
全力自救
面對“極端困難”局面，碧桂園高層，已打響“保衛戰”。
首先，竭力保障現金流安全。
莫斌表示，以“最小代價、最大價值”為目標，加快銷售回款和應收債權回收，積極拓展融資，盤活大宗及難去化商業類沉淀資產。
其次，最大限度削減支出。
公司以銷定產，嚴控無效產能、壓降各項非核心、非必要的經營支出；加強費用管控，除剛性費用外，其余費用盡量適用歸零原則。
精簡組織架構，高管帶頭降薪，嚴控銷管費用。2017-2022年，銷管費用占收入比例已連續6年下降。
莫斌在署名公告中，也提及實控人家族給予的支持。
上市至今，楊惠妍及其家屬，已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式，合計支持公司折合約386億港元，且從未減持碧桂園的股票。
“保衛戰”最后，是做好保交付、保信用工作。
2022年，碧桂園調動資源，實現全國255個城市1384批次的交付，交付房屋數量總和近70萬套，位居行業首位，且不存在逾期未交付的情況。
今年，公司預計總交付量仍高達70萬套，上半年已交付27.8萬套。
據億翰智庫統計，1-6月，總交付TOP50房企中，碧桂園交付量居行業第一，超過第二和第三名的交付總和。
面對艱難的融資環境，碧桂園盡力安排本息償付。
7-8月，碧桂園完成了“21騰越建筑MTN002”“21騰越建筑MTN003”等多項債券的兌付，合計兌付本息規模58.9億元。
2020年以來，其籌資活動的現金流凈額，一直呈大幅流出狀態，分別流出541.36億、129.04億和586.88億，連續三年為凈償還。
碧桂園的有息債務總額，從2019年高峰期的3696億，降至2022年的2713億，凈減少額度接近1000億。
碧桂園表示，這些債務的償還，大部分來自內部自有資金。
扭轉困局
“公司整體經營壓力有增無減。”
為扭轉困局，爭取時間，碧桂園高層，已部署一系列舉措。
一是全力保交付。
這是安全底線，碧桂園高層將其確立為首要任務。
“公司將通過落實主體責任、專款專用、嚴格管理預售監控資金等方式，切實保障全國范圍內項目的運轉并完成保交樓任務。”
有接近碧桂園的人士表示，目前監管賬戶上的資金，基本能保障項目完工，公司至今未發生逾期交付的情形。
二是積極化解階段性流動壓力。
公司將與投資者溝通，并考慮采取各種債務管理措施，以保障公司的未來發展，維護投資者利益。
就8月初的美元債利息，其支付有30天寬限期，官方表示，仍在積極優化資金安排。
三是保障經營有序開展。
截至去年底，碧桂園凈資產約人民幣3096億元，總權益可售資源約人民幣12083億元，其中已獲取的權益可售資源，約9555億元。
有業內人士表示，不同于一些資不抵債的出險房企，碧桂園現有資產足以覆蓋有息債務，流動性不足更多是階段性的問題。
為應對流動性壓力，碧桂園表示，將努力做好銷售，盤活酒店、寫字樓、商鋪等沉淀資產；同時加強內部管控，進一步精簡組織、減少開支。
四是加強特殊時期的組織領導。
“建立工作機制，統籌協調、高效決策、有力推進，努力渡過難關。”公司已成立專項工作小組，由楊惠妍任組長。
刻下，房地產利好政策正相繼出臺，市場回暖預計將是確定性事件。
“房地產行業經過這一輪的深刻調整，終將回歸健康平穩發展的軌道。”
碧桂園方面稱，對中國經濟的前景充滿信心，會扛起責任擔當，“上下同欲、攻堅克難”。
“碧桂園的資產狀況和財務狀況優于很多房企，有機會獲得轉機。”IPG中國首席經濟學家柏文喜說。
（作者：謝之迎 編輯：陳曉平）
責任編輯：石秀珍 SF183
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