粉絲提問：

大表哥，目前我家唯一一套住房是2023年在西三旗育新花園購入的一套102平米的三居室，當時購入價是905萬，各種稅費中介費加在一起約950萬。

當時買這套房子的目的主要是為了小孩上學，所以買了個學區房。目前這套房子跌到600萬出頭的樣子。

想問問大表哥，育新花園這種老房子還會繼續跌嗎？我有必要置換一下嗎，如果置換，西二旗西三旗這一片，總價800萬有合適的小區嗎？

如果置換一下，賣掉育新花園，買入一套新的，房價跌的300萬，加上兩次交易的中介費，稅費等，總的損失在400萬，又覺得心有不干，現在非常焦慮，想聽聽您的意見。

大表哥回答：

享受樓市紅利最大的人，是70后，其次是80后，最慘的是90后。這一輪房價普跌，北京99.9%的人賬面財富都縮水了，平均虧損在25%左右。

不過他們中很多人是70后和80后，曾經買房早很多都是在2015年之前購入，因此也享受到了房價上漲最豐厚的那一段紅利。

這一輪下跌，他們只是把曾經漲上去的吐回來一些，屬于雖然現在挨打，但曾經也吃過肉。而你就比較悲催，屬于肉沒吃到一口，卻挨了最毒的打，買房買在北京房價近20年的最高點。

這屬于個人的命，和你努力與否沒關系，所以你要把心態調整過來。你的出生年齡就決定了，你和70年代的人，80年代的人不一樣，命中有此一難。

你手里的這套房子，從面積段和現在的市值來看，是高層塔樓的，一個衛生間那種吧？

說句不好聽的話，你手里的這套房子，老，破，而且還是塔樓。如果不是因為在海淀，占了二流學區的話，那基本就屬于最差的一類資產了。

這樣品質的房子，放在朝陽區，就類似于潘家園和勁松的老房子，也就值400萬出頭的樣子。

關于你問的育新花園接下來還會不會跌的問題，大表哥的觀點是這樣的，短期可能暫時穩住，但是長期并不看好。

去年930政策之后，海淀和朝陽一些優質次新房，成交價基本穩住，有的甚至還有5-10%不等的漲幅，但是老破小、老破大，沒有任何漲幅，成交價還在繼續下跌，只是跌速沒有去年七八月恐慌時期那么快而已。

所以，你手里這套房子，能夠賣的話，建議盡早脫手。越往后可能越難出手。

如果能順利賣掉，建議主要考慮次新房，西三旗的話，可以看看富力桃園B區、華鴻家園。西二旗的話可以看看當代城市家園。

（轉自：地產局座）

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