房地產(chǎn)的“國家態(tài)度”

　　【言為心聲】

　　廈門、長沙、太原、環(huán)北京等地，都有央企或國企進(jìn)場(chǎng)拿地，防止市場(chǎng)變得悲觀。

　　李宇嘉

　　對(duì)于房地產(chǎn)而言，沒有消息，就是好消息。政治局會(huì)議罕見地沒有提到房地產(chǎn)，因?yàn)樵趪已劾?，樓市現(xiàn)在的狀態(tài)，是一種理想和均衡的狀態(tài)。商品房銷售增速回落，9月份甚至同比下滑3.6%、10月30大城市成交面積同比下降7%，但1~9月的銷售面積再創(chuàng)歷史新高。即便2018年全年銷售面積會(huì)下滑，但降幅在5%左右，這依然是歷史第二好成績。而且，由于過去一年房價(jià)明顯上漲，70城房價(jià)同比指數(shù)上升8.9%，多數(shù)三四線房價(jià)水平翻了一倍，前三季度商品房銷售金額增速高達(dá)13%。

　　地價(jià)一直在高位，只是溢價(jià)率下降，考慮到土地購置費(fèi)分期支付，以及“快開工、快開盤、快回款”的模式備受推崇，新開工很旺盛，目前開發(fā)投資5%~8%的增速，再保持個(gè)一年半載無任何問題。由此，跟著樓市高位景氣的上下游國企和過剩產(chǎn)能差不到哪去。最重要的是，房價(jià)穩(wěn)定了，一線城市房價(jià)開始下跌，“房住不炒”的頂層設(shè)計(jì)從預(yù)期上和行為上得到了夯實(shí)?，F(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有變、下行壓力加大，“房價(jià)不漲、投資漲”、“投機(jī)不旺、消費(fèi)旺”，這是多好的局面??！

　　相比精神備受煎熬的民營企業(yè)，相比曾經(jīng)風(fēng)光無限的金融業(yè)，相比貿(mào)易戰(zhàn)下噤若寒蟬的外向型行業(yè)，當(dāng)前的地產(chǎn)活的算滋潤了。今年一至三季度，130多家上市房企凈利潤平均增長50%以上，超過20家房企的凈利潤增長在80%以上。當(dāng)然，由于營業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)滯后，高利潤反映的是2017年銷售旺季的業(yè)績。預(yù)計(jì)到2019年，調(diào)控疊加市場(chǎng)下滑將會(huì)沖淡開發(fā)商的財(cái)務(wù)報(bào)表。

　　2015~2017年的房地產(chǎn)上行，根源是高庫存和經(jīng)濟(jì)“失速”風(fēng)險(xiǎn)，動(dòng)力是杠桿。硬幣的另一面是，被拉上去的房地產(chǎn)，內(nèi)生規(guī)律下將高位回落，反過來就會(huì)咬傷經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)在，主動(dòng)去杠桿結(jié)束了，但“被動(dòng)去杠桿”剛剛開始，因?yàn)榻?jīng)過一年半的“去杠桿”，包括房價(jià)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期全面趨弱，加杠桿失去原動(dòng)力。再加上，未來經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，大家要過一段“苦日子”。

　　因此，未來防范樓市體量下滑、房價(jià)下跌，或許在戰(zhàn)略權(quán)衡上更加重要。于是，我們看到，從中央到地方，都在對(duì)沖和托底。對(duì)沖發(fā)生在中央層面，主要是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，比如租賃、共有產(chǎn)權(quán)、棚改、城鎮(zhèn)化扶持政策等；托底主要發(fā)生在地方層面，主要是取消限價(jià)管制（比如廣州、北京等），還包括央企和國企托底土地市場(chǎng)，止住流拍趨勢(shì)，緩解市場(chǎng)情緒過快降溫，比如廈門、長沙、太原、環(huán)北京等地，都有大型的央企或國企進(jìn)場(chǎng)拿地，防止市場(chǎng)變得悲觀。

　　當(dāng)然，對(duì)沖和托底并不是“救市”，而是防止沖到高位的“堰塞湖”決堤，確保樓市高位平衡，因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)“大而不倒”。政策上，限購限貸等調(diào)控政策保持連續(xù)穩(wěn)定，而限價(jià)政策自然將漸進(jìn)解除，以穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。因?yàn)?，二手房價(jià)格回落的通道已打開，一二手房“價(jià)格倒掛”將不復(fù)存在。加上，市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷，“高周轉(zhuǎn)”模式下供應(yīng)源源不斷，供需格局難以支撐價(jià)格上行，而前端融資和后端銷售對(duì)資金鏈的“雙重?cái)D壓”下，未來開發(fā)商定價(jià)保守的行動(dòng)一致。

　　對(duì)待財(cái)富，當(dāng)今百姓的理念已發(fā)生很大變化，即儲(chǔ)蓄再也不是財(cái)富了，儲(chǔ)蓄反而會(huì)因通脹和資產(chǎn)漲價(jià)而縮水。儲(chǔ)蓄下降，除千禧一代消費(fèi)前衛(wèi)外，根源就是百姓要買房。未來，房子將替代儲(chǔ)蓄而成為財(cái)富的儲(chǔ)藏形式，只要房價(jià)不是跌得太厲害（國家也不允許出現(xiàn)這種情況），房子作為財(cái)富的美好感覺將長期存在。倘若還有一份恒長的工作，中國百姓是萬般也不會(huì)拋售房子的。近期，“穩(wěn)就業(yè)”置于首位，事實(shí)上就是“穩(wěn)樓市”。未來，樓市看似高位不勝寒，但也巋然不動(dòng)，交易漸木，但價(jià)格也穩(wěn)定。同時(shí)，城鎮(zhèn)化、美好生活將提供新增需求的源頭活水，實(shí)現(xiàn)需求結(jié)構(gòu)的新陳代謝、泡沫消磨，這是充滿中國智慧的“脫虛向?qū)崱钡陌才拧?/p>

　　（作者系資深地產(chǎn)研究人士）

責(zé)任編輯：李鋒