文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖（微信公眾號(hào)kopleader）專(zhuān)欄作家 盤(pán)和林

　　長(zhǎng)租公寓的資金池風(fēng)險(xiǎn)是該行業(yè)過(guò)快金融化的惡果，直接影響該行業(yè)的未來(lái)健康發(fā)展，迫切需要對(duì)長(zhǎng)租公寓資金池進(jìn)行有效管理，管理的關(guān)鍵就在于如何解決“租金貸”的問(wèn)題。

　　近日，上海長(zhǎng)租公租市場(chǎng)傳出消息，老牌公寓運(yùn)營(yíng)商寓見(jiàn)疑似遭遇資金流危機(jī)，遭到上海華瑞銀行發(fā)公函詢(xún)問(wèn)貸款安全，數(shù)萬(wàn)名交了押金、背負(fù)分期貸款的租客則面臨被收回房源甚至上征信黑名單的危險(xiǎn)，而退還租金、免除租金貸等租客訴求尚未得到正式回應(yīng)。

　　這只是長(zhǎng)租公寓迄今為止爆雷現(xiàn)象中的一次，長(zhǎng)租公寓爆雷破壞程度完全不亞于P2P網(wǎng)貸平臺(tái)。

　　由于業(yè)務(wù)長(zhǎng)期虧損，以及內(nèi)部管理漏洞滋生的貪腐現(xiàn)象，再加上被開(kāi)除的員工爭(zhēng)奪客戶(hù)，傳播不利輿論，公司發(fā)生擠兌，最終資金鏈斷裂，導(dǎo)致鼎家爆雷，數(shù)千名租戶(hù)及背后的房東和消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)陷入糾紛。2018年四月，上海愛(ài)公寓因?yàn)楝F(xiàn)金流斷裂被迫出售股權(quán)，最終被中元世家1.2億收購(gòu)。

　　其實(shí)，這些爆雷現(xiàn)象都是長(zhǎng)租公寓資金池風(fēng)險(xiǎn)暴露的結(jié)果。長(zhǎng)租公寓的盲目金融化，讓原本一個(gè)個(gè)租賃企業(yè)紛紛變成了標(biāo)準(zhǔn)的金融企業(yè)，而由此帶來(lái)的資金池底下蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)實(shí)的租金變成了穩(wěn)定的預(yù)期，產(chǎn)生的貸款資金通過(guò)平臺(tái)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到公司名下，實(shí)際控制人可以用于各種用途，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就如氣球，終會(huì)爆炸，只是時(shí)間問(wèn)題而已。

　　筆者認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓資金池風(fēng)險(xiǎn)千萬(wàn)莫要重蹈共享單車(chē)覆轍，長(zhǎng)租公寓的資金池風(fēng)險(xiǎn)是該行業(yè)過(guò)快金融化的惡果，這將如蛀蟲(chóng)一般，直接影響該行業(yè)的未來(lái)健康發(fā)展，我們迫切需要對(duì)長(zhǎng)租公寓資金池進(jìn)行有效管理，管理的關(guān)鍵就在于如何解決“租金貸”的問(wèn)題。

　　“租金貸”通俗點(diǎn)說(shuō)，“就是長(zhǎng)租公寓平臺(tái)以租客租金的穩(wěn)定性作為籌碼，從第三方貸款平臺(tái)獲取到貸款，之后用貸款去進(jìn)行投資活動(dòng)賺取高額利潤(rùn)，而租客也就變?yōu)榱速J款人，租客的租金也就變性為了還貸，一旦長(zhǎng)租公寓平臺(tái)投資行為出現(xiàn)問(wèn)題，那么由此產(chǎn)生的問(wèn)題是連貫的，從貸款平臺(tái)到租戶(hù)，以及房主都會(huì)受到牽連。

　　“租金貸”來(lái)源于資本目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)不一致。資本的目標(biāo)在于快速獲取收益。資本的本性就是逐利，而逐利就意味著縮小一切可能產(chǎn)生的成本，包括時(shí)間成本?？焖俚馁Y金回籠是資本最?lèi)?ài)的事情，而回籠的速度與金額決定了資本的熱情，資本的熱情也決定了被投資企業(yè)能活多久。

　　由此環(huán)環(huán)相扣，原有的長(zhǎng)租公寓變成了資本的投機(jī)賭博角斗場(chǎng)。而長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)實(shí)就是回報(bào)期較長(zhǎng)，時(shí)間成本較大。房主將房屋掛在長(zhǎng)租公寓平臺(tái)上出租，而租客也將租金交于平臺(tái)，這就意味著，真正的現(xiàn)金來(lái)源只有租客源源不斷穩(wěn)定的租金收入，由此產(chǎn)生的時(shí)滯讓長(zhǎng)租公寓公司賺錢(qián)變得非常的艱難，他們只能通過(guò)差價(jià)，即租金與拿房成本之間的差價(jià)獲利，過(guò)低的拿房成本會(huì)丟失房源，過(guò)高的租金會(huì)丟失租戶(hù)，利潤(rùn)空間的狹窄再加上回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)，使得傳統(tǒng)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)難以滿(mǎn)足資本的要求。

　　俗話(huà)說(shuō)，“打蛇打七寸”，管理長(zhǎng)租公寓重在處理“租金貸”，而對(duì)“租金貸”監(jiān)管的關(guān)鍵就在如何管控資本。

　　正所謂“資本家為了金錢(qián)不怕坐牢，不怕殺頭”，資本可以使一個(gè)行業(yè)變得狂熱，也可以讓一個(gè)行業(yè)失去理智。我們可以來(lái)看一下資本究竟給長(zhǎng)租公寓帶來(lái)了什么。過(guò)量的“甲醛”威脅了不少租客的人身安全，更是讓自如成為了眾矢之的，讓人不禁懷疑長(zhǎng)租公寓是否還存在“良心”；更重要的，資本讓不少狂熱分子走上了違法犯罪的道路，根據(jù)之前《關(guān)于規(guī)范“長(zhǎng)租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)提示》，這些長(zhǎng)租公寓服務(wù)商及其高管不少都涉嫌職務(wù)侵占、挪用資金、詐騙等多種違法違規(guī)行為，長(zhǎng)租公寓服務(wù)商與貸款機(jī)構(gòu)簽署的合同涉及非法侵占他人財(cái)物。

　　竊以為，我們可以將資金池風(fēng)險(xiǎn)的始作俑者——“租金貸”進(jìn)行合理的調(diào)整，既然租金的穩(wěn)定性是天生的優(yōu)質(zhì)投資品，那么我們完全可以通過(guò)精細(xì)化的管理，利用科學(xué)規(guī)范的手段讓其實(shí)現(xiàn)證券化，脫離第三方網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)，而成為一個(gè)規(guī)范的證券產(chǎn)品，或者將這種地下形成的隱性債權(quán)債務(wù)關(guān)系通過(guò)債券的管理機(jī)制，在編寫(xiě)合同時(shí)將債務(wù)關(guān)系也進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，在保障雙方信息對(duì)稱(chēng)的情況下，變成合法的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，讓一切暴露在陽(yáng)光下，之后建立完善的信息披露機(jī)制，促使資金適用方采用合法合規(guī)的方式將資金用于理性投資，獲取收益，相信通過(guò)這種方式可以既滿(mǎn)足當(dāng)前長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域亟需資本輸血的需求，也能夠管控如洪水猛獸般狂熱的資本。

　　值得一提的是，資金池風(fēng)險(xiǎn)在共享單車(chē)中已經(jīng)暴露無(wú)疑，也是共享單車(chē)中的一大敗筆。長(zhǎng)租公寓的資金池必須嚴(yán)管起來(lái)，以免重蹈共享單車(chē)的覆轍。尤其是長(zhǎng)租公寓關(guān)系到了大多數(shù)年輕人的生存大事，更是不得馬虎。

　　(本文作者介紹：知名青年經(jīng)濟(jì)學(xué)者，著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員)