作者： 孫夢凡 馬一凡

　　[ 華泰證券數(shù)據(jù)顯示，2023年前三季度，房地產(chǎn)境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模同比降低8%，總量下降的同時，國央企發(fā)債規(guī)模占比高達91%，較2020年同期上升33個百分點。 ]

　　綜合多方消息，監(jiān)管機構(gòu)正在起草一份房地產(chǎn)企業(yè)“白名單”，可能涵蓋50家規(guī)模房企，國有房企和民營房企都會列入其中，并獲得信貸、債券和股權(quán)融資等多方面支持。

　　第一財經(jīng)記者經(jīng)多方采訪獲悉，該名單的具體情況仍未公布，受訪的房企以及銀行方面都表示尚未接獲名單。

　　目前，面臨融資困境的主要是一眾民營房企。多家民營房地產(chǎn)公司對記者表示，雖然此前“三支箭”等政策全方位支持房企融資，但真正被惠及企業(yè)較少，金融機構(gòu)對民營地產(chǎn)企業(yè)放款仍較為嚴苛，呼吁后續(xù)有切實助力企業(yè)經(jīng)營的政策。

　　有房企表示，現(xiàn)在“不敢抱有太高預期”，融資之外，銷售回暖對化解困境更加重要。

　　民營房企融資現(xiàn)狀仍堪憂

　　本輪金融機構(gòu)紓困房地產(chǎn)以來，“白名單”制度并非新鮮事物。

　　近兩年，已出現(xiàn)多個版本的房企融資“白名單”。

　　2022年5月，監(jiān)管部門指示中債信用增進投資公司對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，出現(xiàn)了“示范性發(fā)債、優(yōu)質(zhì)民營房企”名單，美的、碧桂園、龍湖等在列。

　　2022年11月，金融支持地產(chǎn)融資“三支箭”連發(fā)，從“第一支箭”銀行信貸融資打開，到“第二支箭”債券融資支持，再到“第三支箭”股權(quán)融資重啟，房企似乎看到融資破冰的曙光。彼時，國有六大行便聯(lián)合建立了區(qū)域優(yōu)質(zhì)房企“白名單”，劃定18家優(yōu)質(zhì)房企進行重點支持，包括央國企、民企和混合所有制企業(yè)。

　　今年1月，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，會中提到，有關(guān)部門正起草《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間，龍湖、金地、碧桂園、新城、美的、遠洋、濱江等榜上有名。

　　不過，一系列政策及會議之后，金融機構(gòu)的觀望情緒依然嚴重。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會此前調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在政策落地上，商業(yè)銀行相互觀望，效果很不理想。有民營房企尚未出險，但融資依然艱難，現(xiàn)金流很緊張；地方政府協(xié)調(diào)銀行提供的專項借款，也不能充分利用。

　　華泰證券數(shù)據(jù)顯示，2023年前三季度，房地產(chǎn)境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模同比降低8%，總量下降的同時，國央企發(fā)債規(guī)模占比高達91%，較2020年同期上升33個百分點。

　　在中指研究院日前召開的一場閉門研討會上，有房企表示，當下民營房企融資仍然較為困難，境內(nèi)融資方面，金融機構(gòu)對資產(chǎn)質(zhì)量要求較為苛刻，開發(fā)貸的過程監(jiān)管比以前更加嚴格；海外債方面，融資窗口基本已經(jīng)關(guān)閉。

　　誰將進入“白名單”引猜測

　　“50家房企融資白名單”消息流出，讓房地產(chǎn)業(yè)界對政策加碼多了一份期待。哪些房企有望進入？業(yè)內(nèi)眾說紛紜，多參考房企的銷售規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、有無債務(wù)出險等因素。

　　易居研究院表示，按照目前房地產(chǎn)市場的新形勢和新情況，進入本輪白名單的房企，首先其資金狀況和財務(wù)狀況得穩(wěn)健，若企業(yè)本身已出現(xiàn)重大資金問題，或會納入到“一企一策”名單中。

　　億翰智庫認為，評判房企是否進入白名單，或有兩項要素，第一是企業(yè)的銷售規(guī)模，規(guī)模較大的企業(yè)相對來說也就更重要；第二是投資者的認可程度，并不是出了險就一定不能上白名單，在債務(wù)重組或償還方面有明確進展的，還值得“救一救”的企業(yè)同樣也有進白名單的機會。

　　也有聲音認為，本輪受益的仍將是央國企及少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企。浙商證券就認為，此次政策會以支持央國企及未出險民企融資為主。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，監(jiān)管部門制定的白名單中房企或有以下特征：一是具有系統(tǒng)重要性，銷售額、資產(chǎn)規(guī)模靠前。二是淡化企業(yè)性質(zhì)，央國企、民營房企及混合所有制企業(yè)均會在列。三是資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、專注經(jīng)營、有較大行業(yè)影響力的出險房企，也可能列入。

　　記者查詢中指研究院銷售榜單發(fā)現(xiàn)，此前獲得“第一支箭”信貸支持的房企，包括萬科、龍湖、美的置業(yè)、綠城、碧桂園、中海、濱江、招商、華潤、金地、建發(fā)、保利、華僑城等房企，大多在今年前十月銷售總額前50行列中；獲得“第二支箭”支持的房企，與前述房企有重合，兩項整體涉及房企大約20家。除了這些房企，銷售前50榜單中，余下的多是一眾央國企和少數(shù)已出險民企。

　　民營房企渴望“甘霖”

　　“白名單”消息流出后，各方人士態(tài)度不一。

　　央國企人士普遍更關(guān)注銷售問題，一家華北央企內(nèi)部人士表示，之前“三支箭”實際落地效果比較一般，銷售端目前也很艱難，“賣房的人比買房的多”，當下市場有點惡性循環(huán)，改善銷售端狀況更關(guān)鍵。

　　民營房企則態(tài)度分化。華北一家未出險民企人士表示，公司本來也一直在發(fā)債，政策不算特別大的利好，對爆雷房企可能更有意義，如果名單公布，其所在公司應該會被列入。

　　華南一家混合所有制房企內(nèi)部人士對記者表示：“太好了！對我們公司來說，肯定能緩解資金之渴，而且按照規(guī)模看，怎么算我們都應該在名單中了。”

　　另一家出險房企人士較為悲觀，稱實際作用或許不大。在他看來，如何解決金融機構(gòu)對民營房企的“風險厭惡”問題更重要，而且銷售端回暖實際上意義更大。

　　一位在國有大行從事風控工作的人士對記者表示：“民營房企究竟能否受益于此項新政，主要還得看企業(yè)自身實力和房地產(chǎn)市場回暖情況。”

　　他進一步解釋道：“兩年多來民企在土地市場拿地表現(xiàn)低迷，有些民企幾年沒拿地，實質(zhì)上已近乎退出地產(chǎn)行業(yè)，還有一些民企在銷售端十分疲軟，這樣的民企毫無可能獲得新增融資，而依然活躍在土地市場且其銷售端現(xiàn)金流正常的民企，數(shù)來數(shù)去也就那么幾家了。”

　　另一位券商分析師則對記者表示，從消息面看，受到金融支持的房企將擴容，但房企即便出現(xiàn)在名單上，也未必就能獲得更多融資支持，能不能熬下去，主要還是看其經(jīng)營情況。

　　“金融系統(tǒng)要做風控，誰都不能承受房地產(chǎn)壞賬，提供一定的融資支持確實在短期內(nèi)可以緩解債務(wù)壓力，但這一舉措不能改善市場狀況和房企自身經(jīng)營現(xiàn)狀。”他說道。

　　西政資本認為，銀行放不放水決定了大部分民營房企的生死存亡，要想真正為民營房企提供支持，就要實現(xiàn)金融機構(gòu)的“盡職免責”，減少其在資金投放時的后顧之憂。

　　中房協(xié)建議，為防止各個金融機構(gòu)相互觀望、相互推諉，應盡快建立主辦銀行制度，由對開發(fā)企業(yè)貸款最多的商業(yè)銀行為主辦銀行，協(xié)調(diào)其他相關(guān)銀行和金融機構(gòu)通過展期、新發(fā)貸款、處理資產(chǎn)償還借款等途徑，緩解房企流動性風險。對違約情況不太嚴重、積極保交樓、注重信用、業(yè)務(wù)布局和資產(chǎn)狀況較好的開發(fā)企業(yè)，通過主辦銀行制度有效控制風險。

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責任編輯：王許寧