意見領袖 | 溫彬

　　摘要

　　各地多項房地產發布，加速推進房地產“止跌回穩”。一方面，地方兩會房地產政策特點明顯：一是多省市明確提出“止跌回穩”，部分省市根據實際情況提出“回升”要求；二是老舊小區改造、城中村改造、保障房等提出定量指標，成為地方建設的主要發力點；三是新發展模式各省市提及最多，成為本次地方政府施政的主要方向；四是加快收儲和保交房；五是各省市因地制宜，結合實際提出多項創新政策。另一方面，各地也從提振消費角度施策，推進房地產政策落地。

　　在地方政策扎實推進下，近期公布的典型城市銷售價格、面積及房企融資保持韌性。價格方面，一月環比價格轉漲；銷量表現為各量級城市周度高頻數據恢復較好；融資方面房地產貸款增速回升，民企美元債發行“破冰”。

　　各地多項政策在關注需求端、刺激銷售及消費的同時，在供給端，存量土地和存量商品房收儲工作在多個城市加速推進。我們認為，一線城市的收儲工作落地，為后續各地收儲落地打出了樣板。同時，市場仍在分化，不同城市和區域的房地產市場表現將有所差異，一線及核心二線城市商品房價格將率先企穩。

　　2024年是房地產政策大年，全年出臺的房地產政策達到近800條。5·17、9·26新政后，地方房地產政策出臺頻次明顯增加，與中央政策形成合力，推動市場加速止跌回穩。2024年12月24-25日，全國住建工作會議提出，要持續用力推動房地產市場止跌回穩、推動構建房地產發展新模式、大力實施城市更新、打造“中國制造”升級版和建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子等五項重點工作，開宗明義地指出了2025年房地產應該怎么干。今年1月，全國31個省市兩會已全部勝利召開，從各地發布的政府工作報告看，針對房地產行業主要圍繞“止跌回穩”這一首要任務，從保交房、保障房、“好房子”、存量土地和用房、城中村和新發展模式等方面，著重進行布局和施策，對以省市為單位的區域市場形成持續政策支持，為1月典型城市銷售量增價穩提供了有效支撐。

　　一、圍繞止跌回穩各地多項措施實施落地

　　（一）地方兩會提出多項房地產創新措施

　　從1月密集召開的地方兩會政府工作報告中看，關于房地產行業的相關政策，承接中央“止跌回穩”以來的各項政策，呈現以下主要特點：

　　第一，多省市明確提出“止跌回穩”首要任務，部分省市根據實際情況提出“回升”要求。“止跌回穩”以來，各地積極貫徹落實這一首要任務，取得成效。2024年1-12月份，全國商品房銷售均價為9935元/平方米，同比漲幅為-4.8%，已連續7個月收窄；70個大中城市商品住宅銷售價格環比上漲城市24個，比上月增加1個，新房價格止跌較二手房更為明顯。在2025年各地兩會報告中，有14個省份明確提出止跌回穩的目標，總體精神高度一致。同時，遼寧也提出“推動房地產市場企穩回升”、西藏提出“推動房地產市場止跌回升”等具有地方特色的提法。

　　第二，老舊小區改造、城中村改造、保障房等提出定量指標，成為地方建設的主要發力點。此次老舊小區改造、城中村政策為各地2025年激活房地產市場需求的主要發力點，包括四川、安徽、貴州和寧夏等省提出了較為明確的量化指標。其中，四川省規模最大，指出“開展城市更新和安全韌性提升行動，改造老舊小區4000個以上、城市危舊房3萬套、城中村10萬戶，改造目標10萬戶”；安徽其次，改造6萬戶以上，貴州和寧夏分別改造3萬戶和1.2萬戶。山東明確老舊小區改造13.7萬戶，福建老舊小區改造4.5萬戶，北京、河南的保障房也有定量指標。

　　第三，新發展模式各省市提及最多，成為本次地方政府施政的主要方向。2021年12月，中央經濟工作會議上首次提出“探索新發展模式”，到2024年7月二十屆三中全會“加快構建房地產新發展模式”，市場已對“保障+市場”構建住房供應體系的模式形成共識。2025年各地兩會中，有24個省市在兩會報告中直接提及，例如內蒙提到了“推廣老舊小區自主更新、房地產現房銷售等新模式”，體現了地方對新模式的有效探索。

　　第四，加快收儲和保交房方面，分別有15個、16個省份提及存量土地和保交房等內容。土地方面包括存量土地、商品房、商辦用房和存量安置房等，涉及較廣。存量土地和保交房兩項工作對處置前端閑置土地、中端收儲及后端保障或商品房交房環節形成鏈式支撐，為2025年房地產實現止跌回穩首要目標提供重要保障。

　　第五，各省市因地制宜，結合實際提出多項創新政策。除了多家省市直接提及“好房子”的內容，各地還提出多項房地產相關創新措施。北京、上海、廣東主要從配套設施建設方面進行創新；天津、重慶、遼寧、山東、四川主要從庫存和投資方面進行創新；浙江、內蒙、福建主要從購房激勵上進行強調。湖北、青海、云南、河南以康養為重點，提出要積極發展“避暑房”“康養房”、推動旅居康養與房地產良性互促等創新內容；貴州、吉林、寧夏三省從聯動方式提出創新措施，打通商品房和保障房、人才房等創新方式進行施策。此外，其他省市從保交房、融資協調機制、預售資金等方面也提出了相應創新措施。

　　（二）從提振消費角度推進房地產政策落地

　　2月10日的國常會指出，提振消費是擴大內需、做大做強國內大循環的重中之重。一方面，各地提前布局或落實國常會精神，從提振消費角度提出多項創新政策。1月，福建印發《促進2025年一季度房地產市場發展良好開局的若干措施》，指出要利用春節、元宵等返鄉置業旺季，對返鄉客群制定針對性的銷售方案，沿海重點城市、海外僑胞多的市、縣要提前部署，持續開展房展促銷活動，促進開發投資和住房消費。2月，山東省印發《關于促進住房領域消費的行動計劃》，提出大力推行“房票”安置、有效促進房屋“以舊換新”、有序提高住房公積金使用額度等20條政策措施，促進住房與消費聯動。重慶市取消限售，宣布從2月8日起全面取消中心城區原已納入兩年限售范圍住房的再交易管理，意味著無論何時購買的房子，只要有房產證都可上市交易。

　　另一方面，從房價與物價的關聯上看，新建商品住房及二手住宅價格當月同與CPI、PPI的走勢趨同，也說明擴大內需，提振消費與房價企穩關系密切。

　　二、大中城市房地產價、量、融保持韌性

　　（一）價：一月環比價格轉漲

　　政策落實刺激到市場端較為直接。2月19日，國家統計局披露2025年1月商品住宅銷售價格情況，一線城市新房已經連續兩個月上漲，二線城市新房價格環比轉漲，為2023年6月以來首次上漲。

　　從本文監測的33個大中城市商品房銷售價格加權來看，2025年1月與2024年同期和2024年底的價格基本持平，保持了一定的平穩性；二手房方面，較之新房波動性小，2025年1月的價格與2024年12月價格基本持平，環比保持穩定，也是止跌回穩在價格方面的重要信號。

　　（二）量：各量級城市周度高頻數據恢復較好

　　從30個大中城市商品房成交面積周度數據來看，各量級城市周度高頻數據恢復較好。經過春節假期銷售下探后，2月數據銷售恢復較好，分別為43.47萬平方米、71.39萬平方米和39.09萬平方米。

　　對照2024年春節后行情，春節后2-4周的同比為-33.5%、-24.6%及18.6%，春節后第四周各量級城市銷售同比恢復明顯。

　　（三）融：房地產貸款增速回升，民企美元債發行“破冰”

　　2月13日，《2024年第四季度中國貨幣政策執行報告》（簡稱“報告”）發布，沿用了2024年中央經濟工作會議提出的“要實施適度寬松的貨幣政策”，為房地產融資指明了方向。主要變化：一是重提存量增量關系，要“更好把握存量與增量的關系，注重盤活存量金融資源”，政策重點有從“增量支持”逐步轉向“存量優化” 的傾向；二是強化利率政策執行，在政策利率引導層面增加了“加強利率政策執行”的表述，目的在于強化央行政策利率的引導作用，防止貨幣政策傳導中政策效力“漏損”，以實現降低企業融資和居民信貸成本等目標；三是賦予債券市場更大使命，刪除了“合理把握信貸與債券兩個最大融資市場的關系”，新增“持續增強債券市場功能和服務實體經濟能力”“豐富銀行間債券市場產品，持續加大債券市場對科技創新、促進消費等的支持力度”“提升債券市場定價功能、活躍度和穩健性”的說法，也表明了政策重心轉向更廣泛的宏觀協同和市場化機制建設。

　　從《報告》看房地產主要融資數據，2024年四季度末，人民幣房地產開發貸款余額13.56萬億元，同比增長3.2%，增速比上年末高1.7個百分點，全年增加4125億元。個人住房貸款余額37.68萬億元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3個百分點。2024年四季度末，人民幣房地產貸款余額52.8萬億元，同比下降0.2%，增速比上年末高0.8個百分點，房地產貸款增速回升。

　　從信用債融資來看，與《報告》引導相符，2025年1月民營房企發債規模顯著增加。月內，共有4家民營和混合所有制房企完成信用債發行，分別為綠城、濱江集團、美的置業、新希望地產，發行總金額39億元。首創、中交房地產、華發股份等央國企發行信用債，發行總額分別為20億元、17億元、15.8億元。2月建發等房企發債融資有排隊儲備。

　　同時，2025年民營房企發行美元債實現“破冰”。2月14日，綠城中國 （03900.HK） 宣布發行一筆2028年到期的美元債券，利率8.45%，金額3.5億美元。發行良好，18日，綠城中國宣布增發1.5億美元，發行總額達到5億美元。2024年9月一來（地產美元債發行總額為4.34億美元），已連續4個月未有債券發行，綠城的成功發行為今年房企美元債發行的破冰之舉。根據中指數據，1月，房地產企業債券融資總額為509.8億元，信用債、ABS仍是融資主力，債券融資利率同比下降。房地產行業信用債融資261.6億元，占比51.3%；ABS融資248.2億元，占比48.7%。債券融資平均利率為2.93%，同比下降0.36個百分點。

　　三、各地調整固定資產增速，收儲工作加速推進

　　房地產投資作為固定資產投資的重要組成部分，從整體數據看處于低位。各地根據當前房地產市場發展情況，在地方政府報告中，有19個省市調整了固定資產投資增速，其中福建、河南等5個省市目標保持不變，10個省市下調了目標，吉林、江西、西藏、重慶4個省市小幅上調了增長目標。多地強調要穩定房地產投資，如天津在政府工作報告中指出“穩定房地產投資，鼓勵民間投資”；深圳在近期常委會擴大會議中強調“推動產業投資繼續保持快速增長、基礎設施投資優化結構加快進度提高速度、房地產投資盡快恢復增長”等。

　　各地政策在關注需求端、刺激銷售及消費的同時，在供給端，存量土地和存量商品房收儲工作在多個城市加速推進。2月18日，北京率先重啟土儲專項債發行，募資投向土儲項目規模超百億元，主要將用于舊宮鎮綠隔地區環境整治土地一級開發項目、房山區良鄉大學城拓展東區土地一級開發項目等25個項目。2月23日，廣東省率先發行專項債券資金用于收購存量土地，成為全國首例。根據廣東省披露信息，本次發行總額307.1859億元，其中約304億用于回收閑置存量土地，覆蓋廣東省19個城市，86個項目。據中指院統計，本次收購的存量土地90%以上為地方國企的地塊，70%的地塊擬收儲價格與成交價的比值在0.8-1.0之間，接近50%的地塊比值在0.9-1.0之間，約10%的地塊比值在0.7-0.8之間，個別地塊擬收儲價格的折扣較大。專項債收購存量土地是2025年供給端止跌回穩的一項重要措施，一線城市的收儲工作落地，為后續各地收儲落地打出了樣板。

　　綜上所述，從近期地方政策可以看出，各地以供、需、融三側發力為舉措承接中央政策，市場出現了銷量整體提升，部分大中城市房價呈逐步企穩的良好態勢。但不改分化走勢，不同城市和區域的房地產市場表現仍將有所差異。預計在多地開展房產促銷及好房子、新模式等多重政策托市下，局部市場將持續改善，一線及核心二線城市在銷售改善、融資支持等雙重利好下，商品房價格將率先企穩，環比將繼續改善。同時，隨著廣東省專項債收儲落地，以盤活存量資產、改善老舊小區等城市更新為重要抓手的政策指導下，有更多城市的收儲工作將陸續落地。

　　(本文作者介紹：民生銀行首席經濟學家)