文/意見領(lǐng)袖專欄作家 夏磊

　　近日，中國財富管理50人論壇青年學(xué)術(shù)論壇舉辦“當(dāng)前房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)問題研討：風(fēng)險研判與政策應(yīng)對”專題研討會，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)問題進(jìn)行交流探討，以期為相關(guān)政策完善提供參考。國海證券研究所聯(lián)席所長夏磊出席會議并進(jìn)行專題發(fā)言。

　　夏磊認(rèn)為，隨著消費(fèi)者信心恢復(fù)，我國房地產(chǎn)市場將達(dá)成14億平方米的銷售面積。夏磊首先簡練地對我國“房票”政策的實(shí)施過程進(jìn)行描述，客觀呈現(xiàn)了“房票”政策的優(yōu)缺點(diǎn)。夏磊以鄭州經(jīng)驗(yàn)為例，指出當(dāng)前情況下各地政府應(yīng)審慎地出臺“房票”相關(guān)政策。此外，夏磊建議，應(yīng)從新市民需求出發(fā)，增加保障房供給，由中央企業(yè)牽頭盤活開發(fā)商的諸多問題項(xiàng)目，化解我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。

　　一、如何認(rèn)識“房票”

　　首先，今年我國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)5、6月旺季更旺，7、8月淡季更淡的現(xiàn)象，四季度隨著消費(fèi)者信心的逐步恢復(fù)，全年銷售面積能夠維持在14億平方米左右。在這種市場情況下，鄭州推出的“房票”政策引起了熱議。“房票”是在上一輪棚改貨幣化時推出（2015年鄂爾多斯、2016年赤峰），形式上是兌換新房的一個憑證。

　　“房票”的好處在于定向使用，本地的資金只能用于本地的房地產(chǎn)交易，不會再度推高一、二線城市房價。基本運(yùn)作流程是政府向購房者發(fā)放“房票”，購房者拿“房票”購買住房，開發(fā)商憑“房票”找政府結(jié)算，看似是鐵三角，但是一旦結(jié)算不順暢，“房票”就會變成三角債。在整個運(yùn)行機(jī)制中，“房票”的核發(fā)人需要接收這個“房票”，并在10個工作日內(nèi)劃撥應(yīng)付的資金去兌付“房票”。本質(zhì)上是開發(fā)商先墊資給購房者，然后再找政府去結(jié)算。

　　二、鄭州的“房票”經(jīng)驗(yàn)是否能在全國推廣

　　鄭州目前已經(jīng)有了第一個實(shí)施“房票”安置的小區(qū)，其做法是提供兩種選擇：選擇“房票”安置會給予8%的額外補(bǔ)償，并且理論上一年以內(nèi)沒有購房會再重新獲得貨幣安置；選擇貨幣安置則無法確定拿款時間，該做法使得選擇“房票”成為一種必然。目前全國多個地方（信陽、常熟、紹興、寧波、鄂州、溫州、溫嶺等）在借鑒鄭州“房票”做法。這種“房票”創(chuàng)新是地方的自發(fā)行為，也不適合大面積推廣。

　　三、化解房地產(chǎn)風(fēng)險，對接新市民需求，盤活房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　2014~2018年，棚改貨幣化為我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一波紅利，解決了三、四線城市商品房過剩、庫存過高的問題，但是也有被詬病的地方（比如推高了房價）。目前四種棚戶區(qū)（城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)、國有墾區(qū)危房）中的后三種已經(jīng)基本完成改造，并且當(dāng)前總的趨勢是鼓勵小修小補(bǔ)，避免大拆大建，加強(qiáng)城市風(fēng)貌的復(fù)原，所以2014~2018年的棚改紅利不可能重復(fù)。

　　當(dāng)前，若要化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，主要是盤活開發(fā)商的項(xiàng)目，把暴雷房企的項(xiàng)目盡快出售給國企、央企、AMC以及地方政府的保障房中心。如果將收購的在建項(xiàng)目變成保障性租賃住房，可以有效彌補(bǔ)保障房供給不足的問題，很多社會弱勢群體需要靠保障房滿足居住需求。新時代的房地產(chǎn)政策一定是增加保障性租賃房的供給，同時化解房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。當(dāng)然新老模式的切換肯定將伴隨陣痛。

　　(本文作者介紹：國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)