出品：新浪財經上市公司研究院

　　文/夏蟲工作室

　　核心觀點：京基智農潛在待處置資產僅物業貨值超50億元，而養殖業務其出欄量與神農集團相當，為何市值為何與其相差甚遠？值得注意的是，公司自京基系入主后，一方面，貨幣資金近年在大幅縮水；另一方面，公司巨額的地產項目收益疑似被大股東分食。此外，公司大比例股份被大股東大比例質押。公司估值壓制背后是否暴露其公司治理問題？

　　近日，京基智農發布2024年年報，公司營收與凈利潤均大降。數據顯示，京基智農2024年，公司實現營業收入59.60億元，同比下降52%；實現凈利潤7.14億元，同比下降59.13%。

　　分業務來看，主業生豬養殖業務實現營收39.01億元，同比大幅增長38.69%，實現凈利潤5.33億元，盈利能力顯著提升。房地產業務僅為存量房銷售無新項目交付，因而結轉銷售收入及利潤同比下降。

　　截止目前，公司市值僅為94億元。頗為不解的是，與公司出欄量相當的神農集團，市值超150億元。此外，公司潛在被嚴重低估的待處置資產僅物業貨值超50億元。至此，我們疑惑的是，為何公司市值如此低？這究竟是被市場低估還是另有原因？

　　大股東的誠信：同業競爭仍有尾巴？

　　據公開資料，京基智農前身為1979年成立的深圳市養雞公司（后更名康達爾），1994年成為A股農牧上市第一股；2018年京基集團通過要約收購入主，實控人由羅愛華轉為陳華家族。目前，公司大股東為深圳市京基時代實業有限公司和京基集團有限公司，分別持有公司29.44%和27.68%股份，其中，京基集團為深圳市京基時代實業有限公司的100%控股股東，而京基集團有限公司由陳華先生90%控股，因此，陳華間接持有公司51.41%的股權，為公司實際控制人。

　　京基智農的主營業務包括現代農業及房地產開發業務，地產業務近年持續為公司基本盤，2023年收入占比一度高達近七成。

　　需要指出的是，公司控股股東京基集團的主營業務為房地產開發與經營、商業經營與管理、酒店投資與管理、物業管理等，與京基智農存在同業競爭問題。

　　京基系入主京基智農后，曾承諾不再新增其他房地產項目，并就同業競爭問題計劃在2023 年11月23日前解決完畢。

　　即2019年7月25日，公司第九屆董事會 2019 年第五次臨時會議審議通過了《關于進一步明確公司戰略規劃的議案》，進一步明確公司以“深化農業主業發展”為核心的發展戰略，對于現有的房地產業務，僅限于對既有的存量土地以自行或與第三方專業機構合作等形式開發和運營，不再新增其他房地產項目。公司以“深化農業主業發展”為核心的發展戰略，對于現有的房地產業務，僅限于對既有的存量土地以自行或與第三方專業機構合作等形式開發和運營，不再新增其他房地產項目。

　　然而，京基系同業競爭承諾似乎并未如期達成。公司2024年仍存有地產業務，地產業務收入占比超兩成。

　　2024年年報業績說明會上，公司稱其生豬養殖業績呈增長態勢，房地產業績大幅下降。具體到業務數據表現上，房地產業務實現營業收入12.34億元，收入占比21%，同比下降超85%，實現歸母凈利潤2.29億元。其中，房地產收入及利潤較上年同期大幅下降，主要原因在于公司房地產業務僅為存量銷售，存貨隨銷售去化庫存遞減，房地產項目交付數量較上年同期大幅減少。

　　對于同業競爭是否徹底解決，公司給出如下解釋：“公司現有存量地產項目均已委托京基地產或其子公司負責開發及運營，公司僅按相關合同約定享受開發收益或獲取物業補償，不參與項目日常經營管理。因此，公司與京基集團（及其子公司）在房地產開發業務方面已不存在實質性競爭，同業競爭風險已消除。”

　　55億潛在資產被大股東拿走三分之二？

　　我們發現，公司存在一項待處置資產被嚴重低估。2024年年報顯示，公司待處置資產賬面資產僅為3200萬左右，但實際價值卻超50億元。

　　根據公告顯示，該類待處置資產系本公司沙井地塊于 2011 年被列入深圳城市更新計劃。值得注意的是，自京基系入主后，公司便于2020年7月與深圳市京基宏達實業有限公司簽署《城市更新項目合作協議》，雙方就公司位于深圳市寶安區沙井街道土地證號分別為寶府國用字（1992）第 0400137 號、第 0300075 號范圍內的約 24.3 萬平方米土地以及土地證號寶府國用字（1992）第 0400136 號范圍內的約 1.4 萬平方米土地開展城市更新項目合作，對應資產結轉至“其他非流動資產”。其中，京基宏達系公司控股股東京基集團控股子公司京基地產的全資子公司。

　　需要指出的是，上述地塊僅第三方評估估值超55億元。根據中聯評估出具的《深圳市寶安區京基智農沙井工業園實施城市更新條件下涉及的京基智農沙井地塊拆遷補償項目估值報告書》，估值結論為：合作地塊拆遷補償物業市場價值（含增值稅）為 55.37億元。

　　截至本報告報出日該項目仍處于項目開發階段。相關人士預計將于25年以后對公司完成補償，補償物業面積共計 12.3 萬平方米，僅物業貨值為 55.37 億元。值得注意的是，公司寶安區的山海公館、山海御園可售面積22萬平左右，相關貨值大致150億元左右。

　　上述關聯交易可謂一石二鳥，其一，通過城市更新將存量工業用地轉化為高價值商品房，公司沉默資產將被激活，相關巨額收益將會隨著項目開發完成后大幅被釋放（即3000萬元賬面值VS超50億元的評估值）；其二，京基系京基地產除交付上市公司的回遷面積外，享有項目開發全部收益。

　　對于上述關聯交易，曾有投資者發出疑問，即公司沙井地塊由第三方承包并享受三分之二的收益，是否確保上市公司的資產未受侵占？

　　對此，公司稱，公司于2020年6月與深圳市京基宏達實業有限公司簽署《城市更新項目合作協議》，約定由其負責沙井地塊的城市更新項目規劃、計劃申報以及項目所有開發工作，負責項目全部資金投入并承擔開發、建設全部風險。該項交易以具有執行證券、期貨相關業務資格的評估機構出具的估值結果作為定價參考，評估過程符合房地產行業標準及慣例，交易定價公平、公允，決策程序符合《公司法》、《證券法》等有關法律、法規規定，不存在損害公司及股東利益的情形。

　　京基智農有沒有被大股東掏空？資金不足覆蓋短期債務

　　我們發現，公司近年貨幣資金在急劇縮水，由高點超35億元跌至僅剩8.74億元。值得注意的是，截止2024年報告期期末，公司貨幣資金難以覆蓋短期債務，公司短期債務償還壓力或不小。

　　公司資金縮水背后是關聯采購與關聯式騰挪。

　　一方面，京基系分食上市公司地產開發利潤。

　　2019年5月，京基智農曾發布公告，將公司山海上園項目的開發建設管理及銷售委托給了關聯方深圳市京基房地產股份有限公司（下稱“京基地產”）。京基地產為京基智農的項目提供了從開發建設到營銷策劃的全過程、全方位管理服務。公司與京基系進行額購銷商品、提供和接受勞務的關聯交易采購商品/接受勞務情況金額涉及超26億元，其中主要為深圳市京基房地產股份有限公司及其子公司的不動產與服務費等。

　　另一方面，公司耗巨額資金接盤大股東體外資產。

　　京基智農2022年12月6日發布公告，公司擬通過新設全資子公司使用自有資金8.86億元向深圳市碧海投資發展有限公司（以下簡稱“碧海投資”）購買其位于深圳市龍崗區龍城街道的產業園項目建設公司總部基地。碧海投資系公司控股股東京基集團的控股子公司深圳市京基房地產股份有限公司的全資子公司，根據規定，碧海投資系公司關聯法人，本次交易構成關聯交易。

　　公司自京基系入主后，其核心主要聚焦生豬養殖業務。公司在公告中也表示，公司整體產能規模不具備競爭優勢，規模效益不明，募資擴產豬場或將有助于增強主業核心競爭力。頗為不解的是，公司為何耗巨額資金接盤大股東體外資產，相關交易合理性是否有待進一步觀察？

　　對于此次交易，公司稱，本次設立全資子公司購買物業主要是為了建立公司總部基地，更好地滿足公司日常辦公、研究開發、人才培養、產品和形象展示等需要，一方面有利于公司對辦公資源進行統一管理，降低管理成本，優化資產結構，提升資產運營效率；另一方面也有利于提升公司綜合研發實力，樹立品牌形象，提升行業影響力，從而吸引更多高素質專業人才加入，形成人才聚集優勢，為公司未來的業務發展提供支撐。

　　淪為募資工具？趁豬周期修復定增募資 公司股份被大股東大比例質押

　　2024年11月13日晚，京基智農發布公告，擬向特定對象發行股票募集資金總額不超過19.3億元人民幣。此次募集資金將主要用于京基智農云浮生豬養殖一體化項目、京基智農賀州生豬種苗繁育基地項目以及補充流動資金項目。

　　根據公告，此次發行對象包括公司控股股東京基集團在內的不超過35名特定投資者。募集資金的到位，將為公司的募投項目提供強有力的資金支持，加速項目的建設與投產。本次募投項目預計將增加100萬頭優質生豬產能，進一步鞏固公司在生豬養殖行業的領先地位。

　　需要指出的是，去年下半年豬周期有所修復，相關公司紛紛開始扭虧為盈。

　　2024年2月29日， 農業農村部發布《生豬產能調控實施方案（2024 年修訂）》（以下簡稱“《方案》”）。《方案》將全國能繁母豬正常保有量目標，從4100萬頭調整至 3900萬頭，同時將能繁母豬存欄量正常波動（綠色區域）下限，從正常保有量的95%下調至92%，旨在精準調控能繁母豬存欄量，維持合理存欄水平。國家統計局數據顯示，2024年全國生豬出欄70256萬頭，同比下降3.3%； 豬肉產量 5706萬噸，同比下降1.5%。截至2024年末，全國生豬存欄42743萬頭，同比下降 1.6%。

　　隨著《方案》持續發揮效力，2024年末能繁母豬存欄4078萬頭，同比下降 1.6%。隨著生豬市場供應壓力逐步減輕，產能去化成效顯著，生豬供需結構得到明顯改善。2024 年，生豬銷售價格小幅回升，平均價格為17.08元/公斤，同比上漲 10.9%。全年來看，生豬價格呈現出“一季度低位震蕩，二季度止跌反彈，三季度快速上漲，四季度持續回落” 的態勢，生豬養殖行業全年成功實現扭虧為盈。

　　京基智農24年養豬業務也實現了盈利。2024年，京基智農生豬養殖業務實現銷售收入39.01億元，收入占比65%，同比增長39%；實現凈利潤5.33億元；

　　值得注意的是，公司一邊定增募資，一邊股份被大股東大比例質押。Wind數據顯示，京基系整體質押比例接近九成，其中深圳市京基時代實業有限公司質押比例高達97.09%。

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責任編輯：公司觀察