近日，央行在召開2025年宏觀審慎工作會議時強調，完善房地產金融管理，助力房地產市場止跌回穩，支持構建房地產發展新模式。

　　相對于貨幣政策著眼于穩物價和經濟增長，宏觀審慎政策側重于逆周期調節和維護金融穩定。2020年1月初，央行召開工作會議提出“補齊房地產金融宏觀審慎政策框架”。相較于此前一直強調的微觀審慎監管（如完善差別化住房信貸政策），針對房地產新舊模式轉型期、風險釋放期，當下及未來，房地產金融管理更強調宏觀審慎。

　　目前，隨著房地產市場預期改變，微觀審慎關注的監管指標如房貸首付比例、利率下限，自有資金買地，貸款/抵押物的比例，月供收入比和貸款人權益保護等等，不再成為監管的重中之重。同時，宏觀問題開始顯現，如居民購房對金融杠桿的需求下降、房企拿地下降，通過抵押物的金融“加速器”效應，體現為社會信用的下降，房地產貸款占新增貸款比重持續下降，實體信貸偏弱，形成預期與價格的負反饋循環。

　　這就是為何，近年來關于房地產的重要指示，均放在“防范和化解風險”一欄中。基于此，房地產金融監管宏觀審慎更多強調宏觀管理，即并非簡單的強調松或緊，而是根據形勢優化政策。在當前行業和市場階段性下行背景下，房地產金融政策持續優化。

　　比如，居民按揭信貸政策降門檻（包括降低首付比例、啟動“認房不認貸”等貸款準入）、降低存量和增量貸款利率；基于房地產企業項目或股權收并購的貸款、資本市場再融資支持，延長開發貸款和債券償還展期、延長房地產貸款集中度管理過渡期。同時，適應房地產存量時代，為行業和市場注入增量資金，比如準許設立私募不動產資金，打造不動產REITs板塊，推出租賃統租和統購貸款，創新專項借款、再貸款等貨幣政策工具，支持收購存量土地和房屋等。

　　2024年底國家明確了房地產管理的新要求，即“止跌回穩”。這既是穩定行業和市場的要求，也是防范房地產風險，守住不發生系統性風險的必然方向，更是實現房地產金融宏觀審慎管理目標的前提。在當前新舊模式轉換期，若貸款投放快速減少，金融加速器效應快速減弱，于穩定不動產價格，進而穩定居民預期等都不利，宏觀審慎目標就在于穩定杠桿率。

　　2024年四季度一攬子政策組合拳中，金融政策最為關鍵，也積極發揮了穩定杠桿的效果。中國人民銀行近日發布統計報告顯示，2024年四季度末，房地產開發貸款余額同比增長3.2%，增速比上年末高1.7個百分點，全年增加4125億元。個人住房貸款余額同比下降1.3%，增速比上年末高0.3個百分點。但是，人民幣房地產貸款余額同比仍在下降（-0.2%）。考慮到商品房市場止跌回穩仍待夯實，房地產金融宏觀審慎管理也仍待深化。

　　這就是加大金融支持構建房地產發展新模式。目前，房地產新發展模式日漸成型，但仍需支持。比如，居民對于現房、“好房子”的需求增加，租賃已經成為熱點城市的供給主體之一；比如，長期扎根本地、熟悉本地需求，未有高周轉經營模式的中小房企需要支持；比如，城鄉融合發展、產城融合發展趨勢下，基于就業、產業、住房協同發展的新模式也需要金融支持。相應地，需要同步打造房地產金融新模式，包括創新現房開發、租賃融資產品，白名單模式創新，土地綜合開發和存量土地盤活的金融支持等等，這些增量的潛力很大，也是金融支持房地產止跌回穩的發力區域。

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責任編輯：張文