意見領袖丨中國信達研究之聲（首席不動產研究員 謝海生）

　　房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關人民群眾切身利益和經濟社會發展大局，房地產業高質量發展是中國式現代化的重要組成部分。2024年以來，房地產政策利好不斷釋放，持續用力推動房地產市場止跌回穩。2025年，房地產市場以穩為主的政策目標不變，通過加力支持和有力有效化解房地產風險，加快構建并不斷完善房地產發展新模式，助力經濟社會高質量發展。

　　一、政策層面：加快構建房地產發展新模式

　　（一）房地產發展新模式加速推進并不斷完善

　　自2021年中央經濟工作會議首次提出探索房地產行業新的發展模式以來，從“探索推動新舊模式平穩過渡”到“加快構建”，行業發展新模式逐漸清晰?？紤]到當前房地產市場形勢已發生深刻變化，唯有扎實有序推動房地產行業轉型，加快構建房地產發展新模式才能從根本上解決傳統發展模式弊端、促進房地產行業高質量發展。2025年會從“人房地錢”要素聯動新機制出發，系統梳理房地產政策體系，按照“破立結合、標本兼治”的思路及時調整優化，構建與行業內外部環境變化相適應的發展新模式，包括完善住房供應體系，促進行業轉型發展，健全住房、土地、金融、財稅等基礎性制度。

　　（二）房地產行業將成為宏觀政策發力的重點領域

　　一頭拉動投資、一頭連著消費，房地產行業在一定程度上影響宏觀經濟基本面。從政策脈絡看，近幾年的房地產政策利好持續加碼，從“金融16條”到2024年5月17日“扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作”，又到2024年9月26日“要促進房地產市場止跌回穩”，再到2024年12月9日“穩住樓市股市”，可以看到“市場不穩、政策不止”的決心。2024年中央經濟工作會議提出“更好統籌發展和安全，實施更加積極有為的宏觀政策”，“穩住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊”。房地產之于中國經濟的重要性更加凸顯，已成為當下破局的關鍵領域。2025年會實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，房地產政策工具箱會更加充實完善，隨著形勢的變化，超常規逆周期調節或值得期待。

　　（三）堅持“嚴控增量、優化存量、提高質量”的政策方向

　　2025年，商品房建設會嚴控增量、優化存量、提高質量。具體來看，一是合理控制新增房地產用地供應，細化優化地方政府專項債券收購盤活閑置存量土地和存量商品房的政策措施，加速“去庫存”，并且城市政府在收購主體、收購價格和具體用途方面會因城施策，或具有更大自主權；二是多措并舉盤活商辦等非住業態房地產，大力建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，滿足人民不斷增長的高品質住房需要；三是以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房會加大力度，滿足新市民、青年人、農民工等安居需求。

　　此外，加力推進貨幣化安置城中村改造和危舊房改造將很大程度釋放增量住房需求。貨幣化安置100萬套城中村改造或將加速，資金支持等配套政策有望進一步完善，各地將貨幣化安置與房票政策結合、收購存量商品房作為安置房與城中村改造相結合或是重要方向。

　　二、市場層面：從筑底到重生，行業靜水流深

　　（一）房地產行業仍然具有很大韌性

　　雖然房地產行業是面臨“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”三重壓力的典型行業，其規模巨大、慣性極強，趨勢和預期一旦形成很難在短期逆轉；并且從人口、城鎮化率、經濟增速等宏觀指標看，在未來相當長一段時間內仍面臨較大挑戰。但客觀來看，房地產行業具有極大韌性，滿足人民日益增長的生產生活需要的房地產產品還有很大發展空間。一方面，當前需求不足，既有能力不足的原因，在某些較為核心的城市和區域更多是市場信心不振，行業有過“波瀾壯闊”，同時也需經歷“靜水流深”；另一方面，當前各有關方面對行業情況、問題癥結認識逐漸統一，以穩為主的政策目標更加堅定，房地產風險也終會實質性化解，房地產業的支柱產業地位不會動搖。

　　綜合各方判斷，未來新房市場還將保持8—10億平方米的年銷售規模，改善性需求、特別是對好房子的需求還遠未充分滿足，有很大發展空間。例如，當前我國城市發展已從大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重的城市更新時期，大力實施城市更新有利于擴內需、穩投資，有利于改善居民居住條件、提升居民居住舒適度，有利于完善城市功能、提高城市品質，這會是2025年的重點發力方向。

　　（二）持續用力推動房地產市場止跌回穩

　　當前房地產政策環境已處于歷史最寬松階段，特別是需求端政策，涉及居民購房成本和購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平，市場止跌回穩已具備一定條件。

　　一方面，房地產是商品，兼具使用價值與價值。其中，一線城市核心區域的房產天然具有較強的金融屬性。從這個角度看，房地產產品的投資回報率應與租售比、存貸款利率、長期國債收益率等指標具有一定關系。中指研究院統計的50個重點城市平均租售比約為2.1%；當前我國10年期國債收益率逼近1.6%，首套房5年期以上公積金貸款利率為2.85%、商貸利率也在逐步走低，隨著降低存款準備金率、降息以及市場信心的逐步恢復，持有優質房產會逐漸成為一個較為劃算的投資，穩房價進而穩預期、穩市場。另一方面，“止跌回穩”不會一蹴而就，考慮到各城市房地產市場分化嚴重，不同能級城市之間應該是梯次回穩的，目前核心一線城市已有企穩特征，信心逐漸恢復、需求持續釋放，會逐步向二線城市輻射。

　　（三）“保價格、保主體、保預期”是市場恢復的關鍵

　　化解風險的關鍵癥結是要“保價格、保主體、保預期”，政策紛繁復雜，市場成效如何，要觀察是否在著力解決關鍵問題。一是要保價格，止跌回穩關鍵在價格，價穩是量穩的重要前提，所以必須保住價格；二是要保主體，改革開放、市場經濟，需要保留適當的主體，企業主、經營管理層的問題跟企業的問題也要區分開來，應按照市場化、法治化原則及時處置企業端風險；三是要保預期，本質上是保信心，當前市場需求不足，既有能力的不足，也有信心的不足。

　　三、企業層面：求生存、謀發展、化風險仍是不變主題

　　（一）行業陣痛期要求房企求變圖存

　　房地產去庫存、低毛利的行業陣痛期尚未結束，優勝劣汰的競爭將更加激烈，生存與發展仍然是房企不變的主題，房企需要繼續探索新的發展模式和業務模式，走高質量發展之路。如推進開發與經營并重，構建輕重并舉的業務組合，擴大輕資產業務，探索房地產信托投資基金，試水養老地產、產業園區、長租公寓新業態等。

　　未來有幾類房企或將脫穎而出：一是成功構建第二增長曲線的房企，開發業務與經營業務形成優勢互補，或者非住業態與住宅產品能力兼備，具有穿越房地產周期的能力。二是聚焦城市核心地段、具有較強產品能力和資金實力的房企，在改善型產品領域形成品牌優勢。三是輕重并舉、協調發展的房企，擺脫單一重資產業務模式，在代建、商業運營等輕資產領域具有核心競爭力。四是質量優先的“小而美”房企，資產規模不大，但是在局部區域、細分領域具有較強的盈利能力。

　　（二）不動產不良領域持續創新發展

　　一方面，創新不良不動產業務模式。近年來房地產市場持續深度調整，帶來了大量不良不動產，預計2025年不動產領域的不良資產規模還將處于高位。另一方面，更多企業關注不良不動產特殊機遇。隨著綠城管理、金地管理等頭部代建企業布局資本代建、紓困代建業務，未來為金融機構提供代建服務的案例將增多。同時，隨著特殊投資機遇的涌現，還會有一些新的企業進入不良不動產領域。例如，融創結合多年并購、代建以及盤活存量項目的經驗，設立“而今資本”和“而今管理”兩家獨立公司，探索構建輕重并舉的業務模式，“而今資本”負責前端的項目篩選、風險隔離、資本接入，“而今管理”負責項目的開發變現、代建盤活。

　　（三）有力有序實質化解企業端風險

　　當前從企業端化解風險既有政策支持，又是市場期盼，還符合化險的客觀規律，是大勢所趨。一是政策層面正積極推動問題房企重組重整。隨著房地產領域風險的進一步發酵，許多房企陷入困境，因此在企業端對房企進行重組重整的重要性也日益凸顯，房企重組重整已成為當前政策導向。二是僅從項目端難以妥善化解房地產風險。無論是化解房地產風險，還是房地產市場向高質量發展的新模式轉型，房企都是“牛鼻子”，當前部分大型房企在市場下行過程中，出現銷售困難、融資困難導致債務違約進而演變為資不抵債，依法重組重整是行業整合優化、邁向發展新模式的重要手段。三是房企重組方興未艾、重整蓄勢待發。隨著出險房企數量不斷增多，房企重組案例也持續增加，其中不乏大型企業集團。在已公開債務違約的81家房企中，已有32家進行不同形式重組，其中11家已完成重組，另有13家正在積極推進重組，部分出險房企通過重組取得較好脫困效果，表明在企業端進行房企重組對化解房地產風險和維護市場穩定運行具有重要意義。

　　(本文作者介紹：圍繞經濟金融和不良資產領域熱點問題，發布中國信達系統最新研究成果。)