蘇寧金融研究院

　　7.0%！統計局最近公布了1月70大中城市新建住房的房價數據，其中，三四線城市房價同比上漲7.0%，一線城市房價同比僅上漲0.4%。

　　如果看中介的統計數據，很多三四線城市過去一年的房價漲幅普遍在20%以上，比如泉州上漲25%、安慶上漲21%。

　　如果說房價上漲一般是從一線城市傳導到二線城市，最后到三四線城市，那么，面對家鄉樓市一路上漲的房價，我們要不要投身其中呢？看完此文，你將會有一個理性的抉擇。

　　哪些三四線城市迎來房地產開門紅？

　　一線城市跟三四線城市的一大不同，就是三四線城市房地產銷售更倚重春節銷售。對一線城市來說，春節進入回家和旅游時間，整座城市變成空城，房地產銷售會直線下滑。但對三四線城市來說，春節是返鄉置業的高峰，所以三四線城市的開發商很注重春節促銷活動。

　　從調研數據來看，今年在大城市打工的人們返鄉置業意愿十分強烈。根據調研信息，大約有38%的外出打工者想回老家買房，有21%的想去老家的省會城市買房，也就是說，大約有6成的人想回鄉置業。在三四線城市中，鹽城、安慶、泰州等是返鄉置業的熱門城市（參見表1）。

　　除了調研信息，還可以從銷售數據看出哪些城市是近期的熱點。使用今年1-2月的住宅銷售套數占過去12個月銷量的占比數據，來看哪些城市迎來了房地產開門紅。可以發現，臺州、泉州、揚州、鎮江等三四線城市今年開年銷售很好，前兩個月的銷售占比都在15%以上（參見圖1）。

　　三四線城市房價上漲的原因何在？

　　在這些三四線城市房地產開門紅的背后，有哪些驅動因素？在筆者看來，三四線城市房價飆漲，與棚改貨幣化安置息息相關。

　　首先，未來三年依舊是棚改大年。據住建部公布的數據，過去兩年棚改開工大致在每年600萬套左右，其中2016年實際開工606萬套，2017年實際開工609萬套。2017年5月，國務院常務會議決定2018年至2020年棚改計劃開工1500萬套，也就是每年開工500萬套。但2017年底住建部披露2018年棚改計劃開工580萬套，超出了此前500萬套的預期，因此算是利好（參見圖2）。

　　其次，棚改貨幣化支撐了三四線房地產需求。具體來說，棚改補償有兩種方式：一是實物安置，給棚改居民建造或購買拆遷房安置；二是貨幣安置，給棚改居民現金。由于三四線城市房地產庫存高企，貨幣安置逐步成為棚改補償的主流，居民拿到現金一般會去附近的城市購買住房，這樣貨幣安置就能起到棚改、去庫存、拉動房價的三重效果。

　　比如，根據浙江省公布的2017年棚改計劃項目清單，2017年計劃開工27.5萬套，棚改居民有四個選擇：政府收購商品房進行安置、組織居民選擇商品房進行安置、自由補償款、開工安置住房。其中，涉及自由補償款的棚改開工合計11.8萬套，占比大約為43%。

　　全國來看，棚改的資金來源主要是央行對政策性銀行提供的抵押補充貸款（PSL），再由政策性銀行對地方政府的棚改項目提供資金支持。截至2018年初，抵押補充貸款的余額已經高達2.76萬億（參見圖3）。

　　在三四線買房需重點關注交房時間

　　既然棚改貨幣化是三四線城市房價的重要推手，那么，面對未來3年棚改力度依舊較大的局面，想在三四線城市買房的購房人，該注意哪些事項呢？

　　從時間上考慮，如果想在三四線城市買房，建議購買能在2018年年底前交房的樓盤。原因在于：

　　首先，三四線城市剛需后勁不足，2020年后房地產風險會逐步釋放。三四線城市跟一線城市的區別在于，一線城市基本上屬于人口持續凈流入的地區，所以不擔心剛需不足；而三四線城市一般沒有突出的核心產業，也缺乏明顯的教育、醫療等相對優勢，所以人口很難持續凈流入，剛需在一波房地產熱潮釋放完畢后，容易出現斷檔和后勁不足的問題。考慮到未來還有三年的棚改紅利期，如果想參與三四線城市的房地產市場，在2018年底前交房、2020年底前退出是比較好的策略。2020年后三四線城市可能會普遍面臨供給很大、但無人接盤的狀況。

　　其次，隨著一二線城市房地產降溫，三四線城市房地產不太可能走出獨立行情。從歷史來看，三四線城市跟一二線城市房地產周期大體趨同，只不過一二線城市啟動較早、三四線城市啟動較晚。比如，這一輪房地產行情中，2015年一線城市房價漲幅較多，2016年二線城市漲幅較大，2017年三四線城市漲幅較大（參見圖4）。

　　目前，一二線房價同比漲幅已經明顯回落，預計三四線城市也會跟隨。背后的原因有：

　　（1）銀行的順周期信貸政策使得其在房地產周期下行時收緊信貸額度，對銷售和房價形成負反饋機制，比如居民按揭貸款平均利率已經從2016年年中的4.5%提升到2017年年底的5.3%；

　　（2）在去杠桿的大環境下，地方政府融資受限，維持棚改貨幣補償的能力在下降，比如山東省2018年鼓勵棚改實施實物安置，意味著棚改對房價的拉動作用在下降。

　　這些棚改力度較大的城市可關注

　　除了時間上要盡量考慮2018年年底交房、2020年年底前退出以外，空間上還要精選棚改力度較大的城市。

　　先看新一年不同省份的棚改計劃。從過去兩年的棚改力度看，山東、貴州、湖北、湖南是棚改大省。目前部分省份也公布了2018年的棚改計劃開工量，可以發現，山東、新疆、浙江等省份，新的一年棚改力度依舊較大（參見表2）。

　　從山東公布的各市棚改開工計劃看，日照、菏澤、德州三地可以考慮參與。目前山東省已經公布了2018年各市的棚改開工計劃，從排序上看，日照、菏澤、德州三市棚改力度較大，計劃開工量分別是8.6萬套、6.2萬套和6.1萬套。相反，萊蕪、東營的棚改力度較弱，兩市棚改計劃均不足1萬套（參見圖5）。

　　從浙江公布的各市棚改開工計劃看，溫州、杭州、紹興三市機會較大。浙江省在2017年底分三批公布了2018年各市的棚改開工計劃，從排序上看，溫州、杭州、紹興三市棚改力度較大，計劃開工量分別是10.6萬套、6.0萬套和4.6萬套。相反，衢州、麗水的棚改力度較弱，兩市棚改計劃均不足1萬套（參見圖6）。

　　目前江蘇省只公布了全省2018年棚改計劃開工21.5萬套，但沒有把開工計劃細分到各市。從有披露數據的城市看，徐州和常州2018年棚改開工都在2萬套以上，但橫向對比來看，這一棚改開工量比山東省和浙江省的棚改大市要小很多（參見圖7）。

　　最后說一句：如果你在三四線城市買房，是為了給父母自住或者為自己回家鄉工作做準備，那么只要首付夠了就趁早下手，畢竟早一天住上房子，就可以早一天享受。

責任編輯：謝海平