來源：財聯社

　　記者 彭科峰

　　在過去樓市野蠻生長的年代，開發商為了獲得銀行貸款可以有多野性？

　　日前，中國裁判文書網上傳了這樣一個典型案例：2001年，廣東一家房企為籌集資金，安排包多名公司員工、員工親友在沒有支付任何款項的情況下虛假購買公司開發的房產，再以上述名義購房人的名義，將“購得”的房產作為抵押物，向銀行申請房產按揭款但無力償還，導致建設銀行產生巨大損失，名義購房者也被建行起訴追債。

　　這起官司經歷一審、二審、再審，持續20多年了終于有了結果。去年12月29日上傳的文書指出，廣東省廣州市中級人民法院再審認定，名義購房者應對房企不能清償部分的10%承擔補充責任。

　　房企為融資安排員工“虛假按揭”騙貸

　　據文書披露，1998年12月1日，中國建設銀行廣州市分行與廣州市國龍房地產開發有限公司簽訂《樓宇按揭合作協議》，約定雙方就房企開發建設并依法銷售的座落于越秀、經批準命名為國龍大廈住宅部分的商品樓宇進行按揭合作。

　　1999年8月25日，建行廣東省分行與廣州市分行合并，合并后為“建行廣東省分行”。合并前建行廣東省分行與廣州市分行的債權債務由合并后的建行廣東省分行承受。

　　2001年7月20日，建行廣東省分行與一名購房人張軍簽訂《樓宇按揭合同》，約定張軍以國龍大廈某處房產（成交價為845679元）抵押給銀行。銀行提供人民幣貸款59萬元，借款期限為20年。但此后，張軍并未按照約定及時還款，銀行方面只得將張軍告上法院。

　　從表面來看，這似乎是一個購房者拒還房貸的案例，但實際上，在張軍和建行相關分支機構簽署住房按揭貸款時，還有多人也在銀行辦理國龍大廈的房產貸款，并同樣沒有歸還。為何會出現這樣的集體性巧合？

　　后據警方查明，1999年至2002年間，國龍公司為籌集資金，由法定代表人陳中興決定，安排包括張軍在內的國龍公司員工、員工親友（名義購房人）在沒有支付任何款項的情況下虛假購買公司開發的位于廣州市環市中路276號的國龍大廈房產，再以上述名義購房人的名義，將“購得”的房產作為抵押物，向銀行申請房產按揭款，或者直接以國龍公司名義將國龍大廈房產作為抵押物向上述銀行申請貸款，獲得銀行資金進行經營。

　　據法院事后確認，2001年11月至2007年3月，國龍公司在陳中興的指揮下，將上述已作為抵押物辦理銀行貸款的國龍大廈房屋、車位出售給購房人，收取購房人購房款及交易稅費等款項后，不但未履行歸還銀行貸款、涂銷抵押權登記、及時將房產產權登記轉移至購房人名下的義務，還使用假房產證欺騙購房人，并于2007年4月下旬人去樓空，致使購房人無法登記取得所購的房產所有權，相關的銀行貸款亦未償還。法院認為，國龍公司等犯罪分子以非法占有為目的，在履行合同過程中騙取對方財物，數額特別巨大，其行為構成合同詐騙罪。

　　配合騙貸 房企員工該不該擔責？ 相關官司持續20余年

　　真相雖然大白，但建行已經給多名虛假按揭者發放了貸款，而這些所謂的抵押房產更是“一房多賣”，涉及相關各方利益復雜，真實的購房者、張軍、建行等各方該如何處置國龍大廈的房產？顯然，最終的判決只能交給法院。此后，圍繞張軍、國龍大廈在內的官司持續多年。

　　以張軍所涉案件為例，一審法院認為，因涉案合同無效是國龍公司的違法犯罪行為導致，張軍是應國龍公司的要求向銀行貸款，且所貸款項也是轉入國龍公司的賬戶，并由國龍公司使用，因此國龍公司負有主要過錯責任，其基于無效按揭合同取得的全部貸款本金及資金占用利息應予以返還。國龍公司應向建行廣東省分行、建行白云支行返還借款本金485933.27元并支付利息。張軍作為完全民事行為能力人，出借其名義進行貸款，應負次要責任，應在上述債務不足清償部分10%的范圍內承擔補充賠償責任。因涉案房產已涂銷了對應的抵押備案登記，故銀行方面要求對涉案房產享有優先受償權的訴請，法院不予支持。

　　建行方面不滿一審結果，發起上訴。 法院二審指出，原審法院認定《樓宇按揭合同》無效有誤，予以糾正。建行方面要求張軍償還拖欠的借款本金485933.27元，二審予以支持。對于最關鍵的抵押房產，二審法院仍然沒有支持建行方面的優先受償權，其理由為“涉案房產的抵押權自登記時設立，由于房管部門涂銷了涉案房產的抵押備案登記，表明建行廣東省分行、建行白云支行不享有抵押優先受償權”。

　　2023年底再審結果公布 配合騙貸員工仍需部分擔責

　　從后續來看，國龍公司于2015年12月30日被裁定破產，目前官方未公布建行后續從該公司追債的具體情況。當然，二審結果實際上讓名義購房人張軍要承擔虛假按揭辦理的貸款償還責任。另外，從文書披露的信息來看，二審后，廣州市人民檢察院提出再審檢察建議。去年底，法院公布了這起案件的再審結果。法院認為，本案爭議焦點主要是名義購房人、國龍公司就涉案借款如何承擔責任的問題。

　　再審法院指出，張軍（名義購房人）與建行廣東省分行簽訂《樓宇按揭合同》經過了公證處公證，建行東環支行隨后亦依約履行，向名義購房人和國龍公司發放了相應貸款，在沒有充分證據證明建行廣東省分行、建行白云支行存在與國龍公司、名義購房人惡意串通情形下，該《樓宇按揭合同》為可撤銷合同。名義購房人和國龍公司在按揭貸款到期后，沒有依約還款，銀行方面請求解除其與名義購房人簽訂的《樓宇按揭合同》符合法律規定，本院予以支持。

　　再審法院進一步指出，案涉《樓宇按揭合同》實質的借款人為國龍公司，其應承擔還款責任。同時，名義購房人作為知情者，協助國龍公司完成了其違法行為，對造成銀行方面的損失具有一定過錯。本院認定國龍公司向建行廣東省分行、建行白云支行還本付息，名義購房人對國龍公司不足清償的本案債務承擔10%的補充清償責任。名義購房人主張不應承擔任何還款責任，沒有事實和法律依據，本院不予采納。

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