意見領袖 | 任澤平

　　導讀

　　房地產是國民經濟第一大支柱行業，事關經濟恢復、民生就業和金融風險。我們要客觀評價二十年來房地產的歷史貢獻，直面我國房地產發展過程中遇到的問題，促進房地產軟著陸，避免硬著陸，至關重要。

　　2024年1月以來，我國房地產優化政策持續加碼，加速落地。中央政策以金融支持為方向，房地產融資協調機制有望進入常態化，第一批“白名單”已陸續落地；地方政策以核心城市放松限購為方向。

　　房地產穩則經濟穩。2023年我國房地產業增加值GDP比例5.9%，房地產是國民經濟的重要支柱；2023年房地產占固定資產投資比重約22.0%，仍在五分之一以上；房地產行業帶動幾十個上下游產業鏈的生產活動；地方政府依賴土地財政，2022年房地產相關收入約占26.0%；2023年房地產業仍直接解決我國實體經濟就業近1300萬。

　　二十年來我國住房制度日臻完善，塑造了房地產市場的繁榮發展，但尚存在一些問題，如“人地分離、供需錯配”、“租購并舉新模式仍未落實”、“稅收輕保有，土地財政難以持續”等。

　　短期看，三招可救地產：1）組建住房銀行，收購開發商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房；2）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求；3）降息，包括降低二套房存量房貸利率，通過降準降低銀行負債成本。

　　長期看，以“城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、租購并舉、房地產稅和租購并舉”為核心加快構建房地產新模式。

　　如果采取長短相結合措施，有望促進房地產軟著陸，為中國經濟復蘇和就業貢獻力量。

　　目錄

　　1    2024開年政策加碼穩樓市，一線城市放松限購序幕拉開

　　2    房地產是國民經濟的第一大支柱，穩地產能穩經濟、穩就業

　　3    中長期房地產市場仍有一定空間

　　4    直面我國房地產發展過程中遇到的問題

　　5    短期三招可救地產：組建住房銀行、全面取消限購、降息降準

　　6    長期住房制度改革：城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅、租購并舉

　　正文

　　1    2024開年政策加碼穩樓市，一線城市放松限購序幕拉開

　　2024年1月以來，我國房地產優化政策持續加碼，加速落地。中央政策以金融支持為方向，房地產融資協調機制有望進入常態化，第一批“白名單”已陸續落地；地方政策以核心城市放松限購為方向。

　　中央穩樓市：

　　1月24日，央行、金管局發布文件放松經營性物業貸款用途，盤活房企存量資產。

　　1月25日，金管局提出加快推進城市房地產融資協調機制落地見效、做好個人住房貸款金融服務、指導金融機構支持“三大工程”建設。

　　1月26日，住建部會議強調一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求、各地抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單、因地制宜調整房地產政策。

　　地方穩樓市：

　　廣州：1月27日，廣州取消120平以上住房限購，成為一線城市中首個按面積段劃分限購范圍的城市，外地戶籍廣州購買改善住房不受限。廣州新政預計將有效提振核心區改善性需求，短期主城區中大戶型銷售或將提升。同時，“租一買一”、“賣一買一”，將有效降低購房成本。

　　蘇州：1月30日，蘇州取消限購政策，購買新房、二手房不再做購房資格審核，但新房限售政策仍為兩年。蘇州于2023年9月已放松購買120平米以上商品房的限購，本次政策力度進一步擴大。

　　上海：1月30日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局聯合印發《關于優化本市住房限購政策的通知》。本次是外環外限購政策放松，當前非上海戶籍單身人士繳納5年社保/個稅，即可在上海外環外（崇明區除外）購買一套住房。有望釋放一批有意向在滬置業的單身購買力，緩解外環外新房庫存較高、去化率較低的情況，促進上海樓市溫和復蘇。

　　廣州、蘇州、上海政策放松具有風向標意義，是對中央精神的響應和貫徹，也是樓市區域分化格局下的“因城施策”的必要之舉，體現出當前穩地產的重要性。一二線核心城市漸進式加大地產放松力度是大勢所趨。

　　在我國房地產市場供求關系發生重大變化的大背景下，核心城市樓市優化政策的推出對于穩樓市、穩經濟很重要，未來一線城市取消限購已經是大勢所趨。當前房地產進入從“防過熱”轉向“防過冷”的階段。從銷售、投資等指標看房地產市場已超調，未來城市化、改善型、城市更新等還有很大空間，重點是促進軟著陸，推出新模式，作為周期之母，房地產穩則經濟穩。

　　當前樓市表現疲弱，不用擔心取消限購引起市場迅速過熱；中長期可考慮在市場企穩后，通過征收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，通過人地掛鉤實現供求平衡，一舉兩得。

　　2    房地產是國民經濟的第一大支柱，穩地產能穩經濟、穩就業

　　2023年以來，中國經濟面臨多重因素交織疊加帶來的下行壓力，其中內部因素主要與地產有關。2023年，經濟自一季度脈沖式反彈回落后，呈現溫和修復尋底態勢。從物價和就業指標看，當前經濟增速低于潛在增長率。

　　房地產穩則經濟穩。房地產作為第一大支柱行業，房地產聯系著上下游五十多個行業，房地產投資下行，影響著居民和企業部門資產負債表修復、“信心”問題等。2023年房地產和民間投資分別為-9.6%和-0.4%。房地產增速顯著放緩，地方政府債務率上升，意味著募集的資金需要大量用于償還債務。

　　（一）房地產是國民經濟的重要支柱

　　2023年房地產業增加值為7.4萬億元，占GDP的5.9%。自2003年以來，國務院18號文將房地產定位為支柱性產業。20年來，房地產成為我國經濟發展火車頭之一。從房地產業GDP增加值看，2000-2023年我國房地產業增加值由4141億元增加到7.4萬億元，房地產業占GDP比例由4.1%增加到5.9%，一般而言，在經濟中占比超5%的行業可以成為經濟的支柱產業。2023年，受房地產行業下行周期、房地產市場供求關系發生重大變化影響，房地產行業占GDP比例下調至5.9%，但仍與2014年水平持平。

　　（二）房地產占固定資產投資比重五分之一以上

　　從房地產開發投資看，受房地產周期調整影響，新開工持續低迷、房企拿地保持謹慎，2023年房地產開發投資11萬億元，同比下降9.6%，但仍占固定資產投資的22.0%。房地產開發投資，是指房企本年完成的全部用于房屋建設、土地開發的投資額以及土地購置費等的投資，屬于固定資產投資的統計范疇，進而構成GDP固定資本形成，說房地產是國民經濟的重要支柱毫不為過。

　　1998年住房制度全面市場化以來，房地產業固定資產投資大幅增長。2000-2023年間，房地產開發投資從4902億元到11萬億元，年均復合增長率為14.5%。房地產開發投資占固定資產投資的比重從14.9%到22.0%，意味著每年全國進行固定資產投資的資金中，1/5以上投入了房地產業。

　　（三）房地產帶動幾十個上下游產業鏈產值

　　房地產通過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發等制造業部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產業。

　　根據國家統計局最新的2020年投入產出表，我們估算出廣義的房地產業完全拉動上下游產業鏈GDP10.0萬億元、直接拉動上下游產業鏈GDP2.4萬億元。分行業看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產行業拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷制品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產完全拉動的GDP占該行業總GDP占比最高，高達51.2%、50.9%、47.1%。

　　（四）地方政府依賴土地財政，房地產相關收入約占26.0%

　　在土地財政制度設計中，地方政府依賴土地財政，房地產的直接稅收及土地出讓收入貢獻可觀。2022年土地出讓收入和房地產專項稅合計占地方財政收入的26.0%，地價占房價6成左右。

　　從宏觀層面看，2022年地方政府與房地產相關收入總額：8.6萬億，其中國有土地出讓金收入6.7萬億，5個房地產特有稅種稅收合計1.9萬億。2012-2019年土地出讓收入和房地產專項稅合計占地方財政收入從27.1%升至35.6%，后降至2022年的26.0%。2022年土地出讓收入和房地產專項稅占商品房銷售額的63.4%。

　　從中觀城市看，選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津等11個城市進行房價構成核算。2022年，土地成本占房價的49.0%，稅收成本占14.4%，建安費用占比19.5%，企業毛收入為7.0%，土地成本加稅收成本占房價的六成左右。將2014-2022年房價增速對土地價格增速進行回歸之后發現，土地價格每提高一個百分點，房價提高0.2個百分點，且土地成本上漲對房價上漲解釋力很強。

　　（五）房地產業直接解決我國實體經濟就業近1300萬

　　房地產業解決我國實體經濟大量就業，雖然近兩年房地產行業面臨重大調整，但物業從業人數逆勢增長，預估至2023年我國房地產從業人數將達1300萬，相較2004年規模擴大三倍。2004-2018年我國房地產業從業人數由396萬增至1264萬，預估至2023年我國房地產從業人數將達1300萬。歷史上我國房地產業的快速發展，為社會提供了大量就業機會。根據我國最新的第四次全國經濟普查，2018年房地產業從業人員中，物業管理、房地產開發經營、房地產中介服務、房地產租賃經營從業人員分別占50%、29%、13%、6%。我們預計2023年房地產業從業人員中，上述占比將調整為65%、17%、11%、6%。

　　房地產帶動上下游行業就業，房地產能夠帶動上下游多個行業平均8%的就業彈性變化。房地產業經濟增加值帶來的就業吸納能力明顯，房地產業與其他產業存在著很強的關聯關系。商品房兼具投資和消費屬性，產業鏈條長。房地產的完全消耗需求帶動了商業、建筑等后周期行業，同時也帶動了關聯產業吸納人員就業。根據2020年投入產出表，房地產帶動的就業彈性分別為：建筑業22.2%、租賃和商務服務9.6%、金融業4.3%、制造業2.4%、電力煤氣及水的生產和供應業2.4%。

　　3    中長期房地產市場仍有一定空間

　　我們連續6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發現，綜合考慮城鎮化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來需求下降，但中長期仍有發展空間。

　　根據我們測算，2024-2030年年均新增城鎮居住需求約10.7億平，相較2011-2023年年均新增城鎮居住需求的11.4億平有一定下降。

　　2024年我國每年新增城鎮居住需求約11.4億平，城鎮常住人口增加（剔除行政區劃變動，后同）、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的29.9%、33.7%、36.4%。

　　2030年總需求波動降至9.9億平，城鎮常住人口增加、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的19.6%、37.7%、42.8%。

　　改善性需求總量、占比均呈現逐年增長趨勢，2024年后有望超越城鎮常住人口增長帶來的需求成為最大的需求。

　　4    直面我國房地產發展過程中遇到的問題

　　我國住房制度日臻完善，塑造了房地產市場的繁榮發展。2015年以來，我國房地產新模式不斷夯實，進行了包括土地供應體系、金融體制、財稅體制等的配套建設。過去5年，我國加大力度推進保障性安居工程建設，也初獲成效。但尚存在一些問題，如住房供應方面的“發展住房租賃市場”、土地供應方面的“人地掛鉤”、財稅體系方面的“房地產稅立法”等仍待完善。

　　（一）土地：人地分離、供需錯配

　　人地分離、供需錯配，一二線城市高房價、三四線高庫存。中國城鎮化戰略長期存在“控制大城市規模、積極發展中小城市”的傾向，與人口遷移趨勢背離。分地區看，2010-2020年東部城市建設用地增速低于城鎮人口增速3.3個百分點；而中部、東北、西部分別高20.3、17.4、24.3個百分點。分規模城市看，2010-2020年1000萬人以上城市城區人口增長25.4%，但土地供給僅增長2.6%；20萬人以下城市人口增長22.8%，土地供給增長47.8%。人地分離、供需錯配，導致一二線城市高房價、三四線高庫存。而且貨幣超發使得廣義貨幣增速多高于名義GDP增長，尤其刺激供給短缺、優質公共資源富集的一二線城市房地產價格快速上漲。

　　（二）住房供應：住房租賃市場仍需大力發展，推動住房模式向“租購并舉”轉變

　　1998-2016年間我國住房供應體系以售為主，重銷售輕租賃。2016年至今，我國的保障性住房體系逐漸完善，向實現“租購并舉”取得了長足進步。但我國的住房租賃市場仍有較大的發展空間。2020年七普數據顯示，中國居民租賃住房比例為21%，低于多數發達國家，如德國、日本、英國、美國租賃比例分別為53%、39%、35%、34%；住房租賃供給主體仍然以散戶為主，2022年我國由專業機構持有運營和機構托管租賃房源比例僅有5%，遠低于發達國家50%-60%的平均水平；住房租賃市場法律體系尚不完善，市場參與方權益無法得到充分保障；租購不同權，承租人難以享受優質的城市公共資源等。

　　（三）稅收：重建設交易輕保有，土地財政難以長期持續

　　我國地方財政高度依賴土地出讓收入和房地產相關稅收。2022年，地方本級財政收入中，土地出讓收入占比20.2%、房地產相關稅收占比6.0%，較2017年的34.6%、14.9%有明顯下降，但也意味著地方政府財政收入可持續性在存量房時代面臨挑戰。長期看，隨著大規模住房建設時代進入尾聲，房地產拿地、新開工總量減少，土地出讓收入和房地產開發建設環節稅收規模增速降低是趨勢，地方政府的土地財政難以維繼。從土地財政向房地產稅轉型是大勢所趨。但短期看，我們認為，當前經濟處于筑底期，房地產市場還未走出困境，不具備房地產稅征收條件，房地產稅試點暫緩，服從全力拼經濟的大局。

　　（四）金融支持：住房金融重短期調控，缺乏專門服務于房地產的金融機構

　　房地產長周期拐點出現，組建住房銀行是建立房地產新模式的重要一環。我國房地產行業發展至今，住房金融領域以短期調控政策為主，缺乏專門服務于房地產行業的金融機構。近年，房地產長周期拐點出現，建立行業新模式、實現行業健康平穩發展正當其時，其中組建住房銀行是完善住房金融制度重要環節。從國外經驗看，美國、日本、德國、新加坡等國家均成立了住房銀行滿足居民住房需求。建立中國版住房銀行：一，為符合條件的購房家庭尤其是中低收入群體提供低息貸款，實現“住有所居”長期目標；二，設立專項資金，收購開發商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房，改善民生、救優質房企、緩解財政壓力，實現“保交樓”“去庫存”短期目標。

　　5    短期三招可救地產：組建住房銀行、全面取消限購、降息降準

　　房地產是第一大支柱產業，關系幾千萬人就業和民生，房地產穩，則經濟穩，就業穩，金融穩。我們認為，短期三招可救地產：

　　1）組建住房銀行，收購開發商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。開發商拿到資金限定必須進行保交樓，這樣可以防止爛尾，堅決不能讓購房者承擔地產調整的風險，他們是無辜的和弱勢群體。當前地方財政壓力大，能力有限。房企回款有多余資金，可以用于拿地，土地財政就會恢復，地方債務壓力就能緩解，基建有望回升。收購的庫存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生，本來開發商手里就有那么多庫存，如果額外再新增供地用于租賃房，將導致巨大的浪費。

　　2）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求。現在市場低迷，是取消限購的良機，發達國家對國內居民都沒有限購措施，都是通過價格和稅收調節，而不是人為的行政手段，違背市場經濟。一二線市場如果活躍起來，可以通過多貢獻土地財政、稅費拉動經濟增長。在當前行業持續低迷背景下，取消限購短期內不會引起市場迅速過熱；中長期可考慮在市場企穩后，通過征收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，通過人地掛鉤實現供求平衡，一舉兩得。

　　3）降息，包括降低二套房的存量房貸利率，并通過降準降低銀行負債成本。現在實際利率偏高，就業和收入壓力大，應該大幅降低存量利率，之前降低了首套，社會反響很好，二套的也應該降低，這是善政。

　　6    長期住房制度改革：城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅、租購并舉

　　我們在業內提出了分析框架“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。在此框架基礎上提出“房地產新模式的關鍵是城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購并舉”。用時間換空間，促進長期平穩健康發展。如果采取長短相結合措施，有望促進房地產軟著陸，為中國經濟復蘇和就業貢獻力量。

　　1）推動都市圈城市群戰略。人隨產業走，人往高處走。二十大報告指出，深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略、新型城鎮化戰略。

　　2）保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。穩定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求。規范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產企業有自救機會。

　　3）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應。推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤，嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優化當前土地供應模式。

　　4）穩步推動房地產稅試點。房地產稅替代土地財政是大勢所趨房地產稅替代土地財政是大勢所趨，未來有必要建立科學的經濟模型評估房地產稅對各方影響。當前經濟處于筑底期，房地產還未走出困境，不具備房地產稅征收條件。

　　5）建立租購并舉的住房供應體系。二十大報告強調，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。豐富商品房、租賃房、共有產權房等多品類供給形式，形成政府、開發商、租賃中介、長租公司等多方供給格局，可以加快解決新市民、青年群體住房困難問題，促進房企在租賃業務中尋找新增長空間。

　　來源： 澤平宏觀

　　(本文作者介紹：經濟學家)