意見領袖丨中國信達研究之聲（首席不動產研究員 謝海生）

　　房地產事關經濟增長、風險防范和民生福祉，向來是大家關注的重點和熱點。2025年全國兩會已順利閉幕，關于房地產的定調，政府工作報告（以下簡稱“報告”）延續了去年底中央經濟工作會議基調，在2025年政府工作任務“有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發生系統性風險底線”中確立了“持續用力推動房地產市場止跌回穩”的政策目標，并從需求不斷加力、供給持續調整、風險防范化解和行業長遠發展四個方面給出了大段論述。

　　一、需求不斷加力：充分釋放剛性和改善性住房需求潛力

　　房地產政策在需求端不斷加力，通過“因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造”等手段，“充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”，并“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。

　　正如報告起草組成員、國務院研究室副主任陳昌盛在解讀報告中指出，“樓市股市是經濟運行的重要‘風向標’，房地產是老百姓資產最大的一部分。樓市股市穩住了，就可以釋放財富效應，也可以更好地提振消費，更好地促進物價溫和回升”，進一步強調了穩住樓市的重要性。特別是報告中“出臺實施政策要能早則早、寧早勿晚，與各種不確定性搶時間，看準了就一次性給足，提高政策實效”等表述，可看出穩樓市目標達成的實際可行性。從近期市場數據看，核心一線城市量價等關鍵指標已呈現企穩態勢（同城市不同區域、不同產品也有分化），會逐步向二線城市輻射，房地產市場整體止跌回穩值得期待。此外，隨著“好房子”被提上新高度，2025年將是房地產產品的重要分水嶺。

　　目前，房地產市場政策體系已打出“四個取消、四個降低、兩個增加”的組合拳，限制性政策措施已基本放開。未來可預期的包括：一是核心一線城市限購政策或進一步放松，如擴大非限購區域、縮短社保或個稅繳納年限、減少交易稅費等；二是二線城市進一步降低落戶門檻，通過“以舊換新”“購房補貼”等政策工具刺激改善置換需求；三是城中村和危舊房改造范圍進一步擴大，以“房票”安置為基礎，提高貨幣化安置比例，“以購代建”去庫存，助力房地產市場止跌回穩；四是“好房子”建設將加速，“好房子”首次被寫入報告，涉及好標準、好建造、好服務，是行業發展的大勢所趨。

　　二、供給持續調整：嚴控增量、優化存量、提高質量

　　一方面，通過“優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應”，實現嚴控增量；另一方面，通過“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍”，實現優化存量和提高質量。

　　報告指出，“擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等”，這是自2015年地方專項債券首次發行以來的最大規模；“在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權”“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”等提法也是新突破，意味著2025年存量房收購或將加速，對穩房價進而穩定市場預期、實現止跌回穩具有重要意義。

　　預計未來收購存量商品房和閑置土地的配套政策將打通重要堵點（如收購價格分歧、收購用途限制、對被收購主體的擔憂等因素），包括低成本資金介入、拓展收購項目用途等，結合較大規模的專項債額度，2025年或是收儲大年。可預判的是：在收購定價層面，各城市會綜合多種因素，確立更加靈活合理的定價；在收購資產類型層面，報告首次提及“盤活商辦用房”，庫存積壓嚴重的商辦用房政策優化或將逐漸成為工作重點之一；在收購主體層面，除地方國企以外，或將吸引更多民營房企等專業機構進入市場，加速存量消化與市場激活。

　　三、風險防范化解：從保交房到有效防范房企債務違約風險

　　“穩住樓市股市”“更大力度促進樓市股市健康發展”，意味著“穩樓市”的重要性和緊迫性。報告把“持續用力推動房地產市場止跌回穩”寫在防范化解重點領域風險之下，表明防風險仍是房地產的底線要求，根本目標在穩、而非短期刺激。“發揮房地產融資協調機制作用，繼續做好保交房工作”，意味著盡管保交房高峰期已過，但局部交付風險仍然存在，仍將是2025年行業需要關注的重點問題之一。

　　報告提出，“部分企業生產經營困難，賬款拖欠問題仍較突出”“有的政策落地偏慢、效果不及預期”，雖未明確提及房地產，但這些問題在房地產領域更為凸顯。“有效防范房企債務違約風險”，表明政策有意將“保主體”納入關注重點，結合前段時間深圳地鐵接管萬科事件，典型出險房企的風險化解值得關注。

　　總的來看，房地產風險的化解并非一蹴而就，各項穩樓市措施也需整體推進，并不斷協調優化。可預見的是，2025年從企業端化解風險（如重組重整），既有政策支持，又是市場期盼，還符合化險客觀規律，將是大勢所趨，房企風險化解有望實質性推進。

　　四、行業長遠發展：加快構建房地產發展新模式

　　自2021年中央經濟工作會議首次提出探索房地產行業新的發展模式以來，從“探索推動”到“加快構建”，行業發展新模式逐漸清晰；對比2024年底中央經濟工作會議提出的“推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度”，本次報告中的提法是“有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式”，兩句話次序的變化意味著，2025年房地產中長期改革的相關舉措和配套的制度體系有望逐步落地并不斷完善。

　　可預見的是，2025年會從“人房地錢”要素聯動新機制出發，系統梳理房地產政策體系，按照“破立結合、標本兼治”的思路及時調整優化，構建與行業內外部環境相適應的發展新模式，包括完善住房供應體系，促進行業轉型發展，健全住房、土地、金融、財稅等基礎性制度。

　　下一步，金融資產管理公司將全面落實黨中央關于房地產工作的決策部署，不斷創新模式、鍛煉本領，持續做優做強，充分發揮逆周期調節、跨周期運營功能優勢，通過資源整合、價值鏈重塑，為房企紓困化險提供綜合解決方案，積極打造可復制、可推廣的風險化解典型案例，加快行業主體風險出清與資源優化配置，助力“持續用力推動房地產市場止跌回穩”政策目標實現。

　　(本文作者介紹：圍繞經濟金融和不良資產領域熱點問題，發布中國信達系統最新研究成果。)