意見領袖 | 廖群

　　房地產應轉向高質量發展

　　房地產正在從增量時代進入存量時代，市場從規模擴張階段將進入高質量發展階段，住房標準升級將成為房地產市場新的發展方向。

　　3月12日國務院常務會議討論通過了《以標準升級助力經濟高質量發展工作方案》，緊接著13日印發《推動大規模設備更新和消費品以舊換新行動方案》。兩個信息緊密相關，目的都在于推動我國經濟的產業標準升級，可以認為前者是原則與規劃，后者是實施與行動。

　　這兩個信息令人振奮。我國已經進入了高質量發展階段，產業標準升級相當于進一步明確了高質量發展的內涵。

　　在一定意義上，高質量發展就是通過科技創新建立現代化的產業體系。談到現代化產業體系，人們自然想到的是新興產業，特別是八大戰略性新興產業的崛起。這當然沒錯，沒有具現代化標準的新興產業的崛起，也就沒有現代化產業體系。但除了八大戰略性新興產業外，傳統產業升級也可以推動高質量發展。實際上，八大戰略性新興產業中的數字產業和綠色產業都是賦能產業，推動傳統產業的標準分別進行數字化升級和綠色化升級。傳統產業的標準升級也是建立現代化產業體系的一個不可或缺的重要方面，與新興產業的崛起共同構成現代化產業體系的雙支柱。雙支柱缺一不可，否則現代化產業體系就將是瘸腿的。這就使得高質量發展的內涵明確得多了。

　　傳統產業很多，有工業中的傳統產業，也有服務業中的傳統產業，甚至還有農業中的傳統產業。房地產業屬于服務業中的傳統產業，居民住房屬于傳統服務業的范疇。房地產業也需要高質量發展，具體來說居民住房面臨著標準升級的問題。

　　住房更新改造提升居民住房標準

　　如果按人均住房面積來衡量，我國房地產處于相對飽和的狀態。根據第七次全國人口普查數據，2020年我國城鎮居民人均住房面積（建筑面積，下同）38.6平方米，住房套戶比1.06，其中城市0.99和鎮1.18，接近于發達國家水平。

　　房地產市場與很多傳統產業類似，供應數量上趨于飽和、過剩，但質量上仍有發展空間，住房標準與現代化標準仍有差距一樣。未來，我國城鎮居民住房中的很大一部分在質量上還有很大的標準升級空間。

　　我國非商品住房存量改造空間多大？

　　2022年我國城鎮居民住房存量面積361.8億平方米，其中180億平方米為商品住房存量面積，占49.8%，非商品住房存量面積為181.8億平方米，占50.2%，幾乎是各為一半。

　　換言之，我國一半左右的存量住房，即基本上不具現代化標準的非商品住房，也應該像其他傳統產業與產品一樣，在標準上朝現代化方向升級。

　　當然，這些住房中的大多數過去多年來屋主做了不同程度的內部裝修，有些也刷新了外墻，進行了一定程度的升級。但按全面的現代化標準，這種升級顯然是不夠的，僅改進了房屋內部與外墻的破舊問題，而在房型、建材、配套、物業管理、保安、車庫、前臺服務、景觀、會所及周邊環境等各個方面的標準都未能提高。例如，戶型偏小，一居室和二居室的占比近半，為47.9%，城市更超半達53.2%，以間數計，人均擁有房間數僅1.06，大大低于發達國家的1.4以上；配套不夠，仍有5%左右的家庭沒有獨立的衛浴和廚房；物業管理要么仍缺要么差勁；很多尚無車庫而車停在院子里；前臺及保安服務大都缺位；會所不敢奢望；景觀與周邊環境無從顧及；建筑材料更不可改變了。

　　激活4億人換房需求，促進房地產企穩和經濟復蘇

　　對大部分的非商品住房來說，標準升級需要置換至具現代化標準的新房屋，即換房，就像前些年棚戶區改造和即將展開的新一輪“城中村“改造一樣，大多數都是拆遷后換至新房。

　　那這個大部分具體是多少呢？ 80%應該不是一個過高的估計。這就是說，整個城鎮居民住房存量中的40%需要置換，關乎3.7億人口，再考慮到在住房商品化前期，即2000-2005年間建成的商品住房中有一部分嚴格來說與現代化標準相比也有很大差距，需要換房者4億人口左右。

　　從促進我國人民生活水平現代化的角度，住房標準升級理所應當，盡早激活城鎮居民換房需求意義非凡。總不能看著我國經濟在10年左右后步入發達經濟體行列，產業、消費及人民生活的各個方面都達到或接近現代化標準，而唯有占比超過40%的4億城鎮居民仍然居住于質量離現代化標準相差甚遠的住房中吧？應將這些居民的住房標準升級當作我國人民生活水平現代化的一個不可或缺的組成部分，不只是應該而是必須盡早地推進。

　　“城中村“改造是典型的住房標準升級，但其涉及的規模從全國范圍而言還不夠大。應激活的不僅是那些居住于“城中村”的，而是4億仍居住于非商品住房中的城鎮居民的換房需求。應與其他行業的標準升級同步，形成一個全國性的城鎮居民換房從而住房標準升級的熱潮。

　　在房地產修復和經濟復蘇的背景下，政府正在推動設備更新改造，如果將實施房地產政策擴大到住房更新改造的層面，那么住房的標準升級有助于房地產企穩，進而促進經濟復蘇。市場研究表明，如將上、下游產業都考慮進去，再加上對于居民消費的“財富效應”，我國房地產業對GDP的影響在30%以上。盡早激活4億城鎮居民的換房需求將促使房地產市場盡快企穩，從而經濟增長加快。

　　中長期而言，我國經濟要高質量發展，也要中高速增長，如前所述，在依賴于新興產業的崛起的同時也有賴于傳統產業的升級。對我國這樣一個擁有14.1億人口且仍處于發展中階段的大國來說，目前新興產業在整個經濟的比重還不夠大，八大戰略性新興產業占GDP比重在15%左右，所以還要靠傳統產業在標準升級過程中的成長才起撐起整個經濟發展的大廈和滿足龐大就業的需求。而房地產可以說是對經濟影響最大的傳統產業，4億城鎮居民的換房需求激活了無疑將會持續多年，則房地產市場就將獲得強勁而持久的發展動力，對于我國經濟中長期高質量發展和中高速增長的意義之大不言而喻。

　　考慮到當前房地產市場低迷和居民收入增長壓力大，政府可以配套需求端政策。今年一季度宏觀經濟高開，消費延續漲勢，出口觸底反彈，不過房地產市場修復不及預期，開發投資、融資、銷售和價格均不同程度下跌。政府應加大需求端政策以支持居民換房，如降低換房的首付比和利率，實施減稅政策，降低購房成本，刺激改善性住房需求。

　　在房地產存量時代，我國需要重新定位房地產行業，推動房地產市場高質量發展，將房地產政策提升到住房更新改造的高度，在供給端激活住房標準升級的巨大市場，配套需求端政策刺激4億人換房需求，提升我國居民的生活配置和居住現代化水平。

　　（本文為中國首席經濟學家論壇“首席論談”第三期《房地產前景：債務、價格與政策》，由“首席論談”主理人薛清和對廖群老師進行訪談，并形成最終文本。）

　　(本文作者介紹：信和集團首席經濟學家、海南大學經濟研究中心主任、中國人民大學重陽金融研究院高級研究員)