文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖專(zhuān)欄作家 張斌、張佳佳、鐘益

　　中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的背后有合理成分，也有不合理成分。

　　房?jī)r(jià)上漲中的合理成分有：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和城市化是房地產(chǎn)需求的首要驅(qū)動(dòng)力；消費(fèi)升級(jí)提升大城市房地產(chǎn)需求；住房抵押貸款支撐了房地產(chǎn)需求；家庭結(jié)構(gòu)“小型化”抬高了房地產(chǎn)需求。

　　房?jī)r(jià)上漲背后的不合理成分有些來(lái)自市場(chǎng)發(fā)育滯后，有些來(lái)自政策扭曲：金融市場(chǎng)發(fā)育滯后使得房地產(chǎn)成為家庭養(yǎng)老和保險(xiǎn)的主要替代金融投資工具；一線大城市的住宅用地供應(yīng)不足以及基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)滯后加劇了供求矛盾和房?jī)r(jià)上漲；保障性住房供給與人口流動(dòng)脫節(jié)，難以平抑房?jī)r(jià)上漲；未能與時(shí)俱進(jìn)調(diào)整開(kāi)發(fā)貸款政策，遏制了房地產(chǎn)供給并加劇房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)上漲對(duì)企業(yè)和居民消費(fèi)有看得見(jiàn)的成本，也有不易覺(jué)察的收益。

　　房?jī)r(jià)上漲對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響關(guān)鍵要看住房供給彈性，房?jī)r(jià)上漲如果能伴隨住房供給改善，不僅房?jī)r(jià)上漲壓力得到緩解，還能收獲城市化擴(kuò)張的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)和居民收入；住房供給缺乏彈性，房?jī)r(jià)上漲難以遏制，企業(yè)和居民飽受房?jī)r(jià)上漲之苦，卻難以收獲規(guī)模經(jīng)濟(jì)之利。

　　化解大城市房?jī)r(jià)上漲壓力的落腳點(diǎn)在于改善供給，不僅是增加住宅用地，也包括配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。大都市圈建設(shè)有潛力把大城市非中心區(qū)的房?jī)r(jià)拉到中等收入群體的可接受范圍以?xún)?nèi)，讓更多人以低成本進(jìn)入大城市生活。大都市圈建設(shè)需要一系列重大政策改革，可以效仿過(guò)去支持出口和制造業(yè)的實(shí)驗(yàn)區(qū)經(jīng)驗(yàn)，試點(diǎn)大都市圈改革實(shí)驗(yàn)區(qū)。實(shí)驗(yàn)區(qū)內(nèi)土地政策、各種公共服務(wù)供給以及對(duì)服務(wù)的各類(lèi)管制政策應(yīng)更加靈活。

　　房地產(chǎn)問(wèn)題討論飽受各種焦慮情緒煎熬。過(guò)度的情緒必然會(huì)掩蓋理性，不僅不利于解決問(wèn)題，甚至?xí)`導(dǎo)政策加劇矛盾。本文通過(guò)梳理房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的一些基本事實(shí)和邏輯，試圖找到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的主要癥結(jié)，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)其他部門(mén)的互動(dòng)關(guān)系，提出了解決大城市高房?jī)r(jià)問(wèn)題的思路。

　　中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的背后有合理成分，也有不合理成分。不合理的成分主要包括：金融市場(chǎng)發(fā)育滯后使得房地產(chǎn)成為家庭養(yǎng)老和保險(xiǎn)的主要替代金融投資工具；一線大城市的住宅用地供應(yīng)不足以及基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)滯后加劇了供求矛盾和房?jī)r(jià)上漲；保障性住房供給與人口流動(dòng)脫節(jié)，難以平抑房?jī)r(jià)上漲；未能與時(shí)俱進(jìn)調(diào)整開(kāi)發(fā)貸款政策，遏制了房地產(chǎn)供給并加劇房?jī)r(jià)上漲。

　　房?jī)r(jià)上漲對(duì)企業(yè)和居民消費(fèi)有看得見(jiàn)的成本，也有不易覺(jué)察的收益。房?jī)r(jià)上漲對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響關(guān)鍵要看住房供給彈性，房?jī)r(jià)上漲如果能伴隨住房供給改善，不僅房?jī)r(jià)上漲壓力得到緩解，還能收獲城市化擴(kuò)張的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)和居民收入；住房供給缺乏彈性，房?jī)r(jià)上漲難以遏制，企業(yè)和居民飽受房?jī)r(jià)上漲之苦，卻難以收獲規(guī)模經(jīng)濟(jì)之利。　　

　　化解大城市房?jī)r(jià)上漲壓力的落腳點(diǎn)在于改善供給，不僅是增加住宅用地，也包括配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。大都市圈建設(shè)有潛力把大城市非中心區(qū)的房?jī)r(jià)拉到中等收入群體的可接受范圍以?xún)?nèi)，讓更多人以低成本進(jìn)入大城市生活。大都市圈建設(shè)需要一系列重大政策改革，可以效仿過(guò)去支持出口和制造業(yè)的實(shí)驗(yàn)區(qū)經(jīng)驗(yàn)，試點(diǎn)大都市圈改革實(shí)驗(yàn)區(qū)。實(shí)驗(yàn)區(qū)內(nèi)土地政策、各種公共服務(wù)供給以及對(duì)服務(wù)的各類(lèi)管制政策應(yīng)更加靈活。

　　高房?jī)r(jià)中的合理與不合理成分

　　中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲有目共睹。1998年-2018年，中國(guó)住宅類(lèi)商品房的平均價(jià)格從1854元/平方米持續(xù)上漲到8544元/平方米，上漲了4.6倍，年平均增長(zhǎng)率8%，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他商品和服務(wù)的價(jià)格。這個(gè)期間房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格（新建住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售均價(jià)/CPI）上漲了3.1倍，與發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)化和城市化的高峰期相比，中國(guó)真實(shí)房?jī)r(jià)漲幅僅低于日本，遠(yuǎn)高于其他國(guó)家。　　

　　房?jī)r(jià)收入比總體偏高，一線城市尤甚。房?jī)r(jià)收入比（房屋總價(jià)/家庭可支配收入）普遍用于衡量對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力。中國(guó)一線城市與二三線城市房?jī)r(jià)收入比存在顯著差異，且一線城市仍保持上升趨勢(shì)。一線城市房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)接近25，二三線城市維持在10附近。從50城的房?jī)r(jià)收入比排名來(lái)看，2018年房?jī)r(jià)收入比排名前五位的城市分別是深圳（34.2）、上海（25.2）、三亞（23.2）、北京（22.8）和廈門(mén)（19.9）。如此高的房?jī)r(jià)收入比，意味著大部分家庭的收入買(mǎi)不起房。　　

　　中低收入購(gòu)房者壓力尤重。賓夕法尼亞大學(xué)方漢明等學(xué)者基于某大型商業(yè)銀行的120個(gè)城市的住房抵押貸款數(shù)據(jù)，探究高房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房人群帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)壓力。他們對(duì)比分析了各類(lèi)型城市中的兩類(lèi)購(gòu)房群體：一類(lèi)是家庭收入在貸款購(gòu)房人群中占比10%以下的低收入群體，另一類(lèi)是家庭收入在貸款購(gòu)房人群中占比45%-55%的中等收入群體。研究發(fā)現(xiàn)，低收入群體，房?jī)r(jià)收入比在8以上，住房開(kāi)支成為非常大的負(fù)擔(dān)；中等收入群體，房?jī)r(jià)收入比在6-8之間，住房開(kāi)支負(fù)擔(dān)也很沉重。兩類(lèi)群體中，一線城市的住房收入比顯著高于二三線城市。　　

　　房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲背后是供求兩方面的力量在共同發(fā)揮作用。需求和供給兩方面的力量當(dāng)中有合理成分，也有不合理成分，房?jī)r(jià)上漲也因此包含了合理和不合理成分。

　　房?jī)r(jià)上漲中的合理成分：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和城市化是房地產(chǎn)需求的首要驅(qū)動(dòng)力。房地產(chǎn)的市場(chǎng)化進(jìn)程，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)從農(nóng)業(yè)部門(mén)向工業(yè)和服務(wù)業(yè)部門(mén)快速轉(zhuǎn)移的進(jìn)程，是城市化高速推進(jìn)的進(jìn)程。大量人口從生產(chǎn)率/收入較低的農(nóng)業(yè)部門(mén)流向城市中生產(chǎn)率/收入較高的工業(yè)和服務(wù)業(yè)部門(mén)，這是非常典型的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過(guò)程。在大量人口流入背景下，對(duì)住房的需求持續(xù)高漲，成為支撐房?jī)r(jià)上漲最重要的需求因素。華盛頓大學(xué)的王平和其他幾位學(xué)者使用多部門(mén)一般均衡模型計(jì)算了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和城市化進(jìn)程對(duì)房?jī)r(jià)的影響。研究發(fā)現(xiàn)，在2003年-2007年和2008年-2012年兩個(gè)時(shí)期，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和城市化分別解釋了房?jī)r(jià)上漲的25%和45%，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和城市化是需求因素當(dāng)中對(duì)房?jī)r(jià)解釋力最強(qiáng)的因素。　　

　　房?jī)r(jià)上漲中的合理成分：消費(fèi)升級(jí)提升大城市房地產(chǎn)需求。隨著收入增長(zhǎng)，消費(fèi)也在持續(xù)升級(jí)，從最基本的食品和衣著，轉(zhuǎn)向一般制造業(yè)商品，再轉(zhuǎn)向人力資本密集型的服務(wù)。

　　從制造到服務(wù)的轉(zhuǎn)型拐點(diǎn)發(fā)生在2012年前后，城鎮(zhèn)家庭消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)的明顯變化有力地證明了這一點(diǎn)。比較2005年-2012年和2013年-2018年各類(lèi)居民消費(fèi)支出的平均增速，服務(wù)類(lèi)支出增速排位顯著提升，特別是醫(yī)療保健支出增速?gòu)淖詈笠幻仙恋谝幻逃幕瘖蕵?lè)服務(wù)增速排名上升四位。

　　與之形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，2013年-2018年居民在食品、衣著方面的消費(fèi)支出增速降至最后兩位。由此可見(jiàn)，消費(fèi)升級(jí)，獲得更好服務(wù)的方式不是把服務(wù)買(mǎi)回家，而是靠近服務(wù)，在服務(wù)更好的地方買(mǎi)房或者租房才能享受到服務(wù)升級(jí)，這成為提升房地產(chǎn)需求的另一個(gè)重要因素。

　　一個(gè)城市的房?jī)r(jià)和該城市人均公共支出高度相關(guān)，更高的人均公共支出意味著更好的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，一線城市和省會(huì)城市的公共醫(yī)療和教育服務(wù)較其他城市更好，在這些地區(qū)買(mǎi)房不僅是房子本身，更重要的是房子附著的更好的公共服務(wù)和公共基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)。　　

　　房?jī)r(jià)上漲中的合理成分：住房抵押貸款支撐了房地產(chǎn)需求。住房抵押貸款的普遍使用降低了居民部門(mén)的流動(dòng)性約束，幫助他們更早地改善居住條件。

　　住房抵押貸款越來(lái)越普遍地被使用，2002年-2018年，個(gè)人住房抵押貸款增量在當(dāng)年住宅銷(xiāo)售額中占比平均達(dá)到31%，如果考慮到商業(yè)住房貸款首付比例（首付比例首套房20%-35%、二套房30%-80%），住房抵押貸款增量占當(dāng)年商品房銷(xiāo)售額的比例可能高于60%。根據(jù)華盛頓大學(xué)的王平及其他作者的模型，住房抵押貸款在2003年-2007年和2008年-2012年期間分別解釋了中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的14.6%和8%。　　

　　房?jī)r(jià)上漲中的合理成分：家庭結(jié)構(gòu)“小型化”抬高了房地產(chǎn)需求。在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平和受教育水平不斷提升的背景下，人民的生活方式和觀念逐漸發(fā)生改變。得益于生活水平提高、醫(yī)療及住房等條件持續(xù)改善，中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)正由傳統(tǒng)的“家長(zhǎng)式”大家庭轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)更小的家庭模式，呈現(xiàn)出家庭結(jié)構(gòu)“小型化”趨勢(shì)。

　　全國(guó)31個(gè)省（區(qū)、市）2000年-2017年的平均家戶規(guī)模都呈現(xiàn)出不同程度的下降，全國(guó)平均家戶規(guī)模由2000年的3.46人/戶下降至2017年的3.03人/戶，家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化、微型化。這一方面影響了戶型等住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；另一方面，在人口增長(zhǎng)的背景下，家庭結(jié)構(gòu)“小型化”增加了總家庭戶數(shù)，抬高了住房需求。

　　房?jī)r(jià)上漲背后的不合理成分有些來(lái)自市場(chǎng)發(fā)育滯后，有些來(lái)自政策扭曲。

　　房?jī)r(jià)上漲中的不合理成分：債務(wù)主導(dǎo)型金融體系和缺少長(zhǎng)期金融投資工具助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資需求。債務(wù)主導(dǎo)型金融體系增加了房地產(chǎn)的投資屬性。支撐債務(wù)主導(dǎo)型金融體系的重要元素是抵押品，而房地產(chǎn)是天然的抵押品。

　　哈佛大學(xué)教授葛雷瑟指出，債務(wù)主導(dǎo)型的經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中，以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)普遍使用房地產(chǎn)作為抵押品，并因此提升了全社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資偏好。中國(guó)是典型的債務(wù)主導(dǎo)型金融體系，金融機(jī)構(gòu)也普遍使用土地和房地產(chǎn)作為抵押品，這大幅提升了房地產(chǎn)的投資屬性，增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。

　　房地產(chǎn)成為家庭養(yǎng)老和保險(xiǎn)的替代金融投資工具。隨著居民部門(mén)金融財(cái)富水平提高，財(cái)富的配置方式也會(huì)發(fā)生變化，中國(guó)也不例外。中國(guó)居民部門(mén)快速增長(zhǎng)的金融財(cái)富不再滿足于僅以低風(fēng)險(xiǎn)/低收益的銀行存款的持有方式。更高的金融資產(chǎn)水平上，居民部門(mén)愿意持有更高風(fēng)險(xiǎn)/高收益組合的金融投資產(chǎn)品，愿意持有長(zhǎng)期、帶有養(yǎng)老和保險(xiǎn)功能的金融投資產(chǎn)品。

　　但是，這些金融服務(wù)需求得不到滿足，因此轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)替代金融資產(chǎn)成為高風(fēng)險(xiǎn)/高收益金融投資產(chǎn)品，或者養(yǎng)老和保險(xiǎn)金融投資產(chǎn)品的替代投資工具。根據(jù)西南財(cái)大的《中國(guó)家庭金融資產(chǎn)配置風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告》，房地產(chǎn)在中國(guó)家庭資產(chǎn)的占比達(dá)到六成以上。與此形成對(duì)比，美國(guó)家庭的房地產(chǎn)在全部家庭資產(chǎn)中的占比只有中國(guó)家庭的一半。

　　房?jī)r(jià)上漲中的不合理成分：一線城市人均新增住宅供地最少，是房?jī)r(jià)高漲的最大推手。中國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)由地方政府壟斷，其對(duì)供地?cái)?shù)量和供地方式具有絕對(duì)控制權(quán)。盡管從土地到住房存在一定開(kāi)發(fā)周期，導(dǎo)致土地供給與住房供給在短期內(nèi)存在一定時(shí)滯，但拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，供地?cái)?shù)量仍直接決定住房供給數(shù)量。供地越少，住房供應(yīng)數(shù)量也相應(yīng)越少，因此推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

　　根據(jù)王平及其他作者的估算，土地供給在2003年-2007年和2008年-2012年期間分別解釋了房?jī)r(jià)上漲的32%和38%，不僅是供給因素中解釋房?jī)r(jià)上漲最大的因素，也是包括房地產(chǎn)商進(jìn)入成本、抵押貸款、生產(chǎn)率等在內(nèi)的所有供求因素中解釋力最大的因素。

　　一線城市的住宅土地供應(yīng)緊張，對(duì)房?jī)r(jià)影響最突出；二三線城市住宅土地供應(yīng)更富有彈性，需求端因素對(duì)房?jī)r(jià)影響更突出。我們用2009年-2018年平均新增住宅土地面積除以常住人口反映該城市的新增住宅供地強(qiáng)度。北上深等特大城市住宅供地強(qiáng)度最低，人均新增住宅供地面積不足10平米。二線城市新增住宅供地強(qiáng)度有非常大的差異，比如福州、西寧等城市人均新增住宅供地面積不足10平米，而武漢、沈陽(yáng)和烏魯木齊等則接近30平米。三線城市新增住宅供地強(qiáng)度也有顯著差異，從不足5平米到超過(guò)30平米不等。

　　北上廣深四個(gè)城市的住宅供地強(qiáng)度和房?jī)r(jià)呈非常明顯的負(fù)相關(guān)，新增住宅供地更多對(duì)應(yīng)于更低的房?jī)r(jià)；二線城市住宅供地強(qiáng)度和房?jī)r(jià)之間相關(guān)關(guān)系模糊，并非住宅供地不影響房?jī)r(jià)，而是如前文指出的那樣，還有其他眾多因素會(huì)影響房?jī)r(jià)。在城市競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中二線城市的發(fā)展命運(yùn)有顯著差異，也給房地產(chǎn)的需求和房?jī)r(jià)帶來(lái)了顯著差異；三線城市住宅供地強(qiáng)度和房?jī)r(jià)之間相關(guān)關(guān)系同樣也比較模糊，需求端因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能更加突出。

　　房?jī)r(jià)上漲中的不合理成分：基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)制約了大城市的住房供應(yīng)提升。購(gòu)買(mǎi)住房是購(gòu)買(mǎi)該住房所在位置帶來(lái)的各種服務(wù)流。因此，住房供應(yīng)不僅是住房本身，也包括住房附著的各種服務(wù)和交通基礎(chǔ)設(shè)施。完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，是變相地增加高品質(zhì)住宅的供給，是緩解中心城市房?jī)r(jià)壓力的主要手段。

　　紐約、東京等大都市圈的發(fā)展，都借助于大力發(fā)展郊區(qū)的公共服務(wù)和公共基礎(chǔ)設(shè)施，拉近與中心城區(qū)的距離，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)郊區(qū)住房對(duì)中心城區(qū)住房的替代。這不僅讓大都市圈容納了更多人口，也降低了大都市的住房和生活成本。

　　中國(guó)也提出了都市圈建設(shè)，在特大城市周邊的交通基礎(chǔ)設(shè)施方面也做了很多工作。但是，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，無(wú)論是基礎(chǔ)設(shè)施還是公共服務(wù)的完善程度，中國(guó)都還有較大差距，制約了郊區(qū)對(duì)中心城區(qū)住宅的替代，成為拉低大城市房?jī)r(jià)的重要掣肘。

　　房?jī)r(jià)上漲中的不合理成分：保障性供給與人口流動(dòng)脫節(jié)。1995年《國(guó)家安居工程實(shí)施方案》出臺(tái)是中國(guó)保障房發(fā)展的起點(diǎn)。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，現(xiàn)在已初步建立針對(duì)中低收入人群、住房困難的家庭，包括公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等在內(nèi)的保障性住房體系，還對(duì)棚戶區(qū)改造提出了特別要求。

　　保障性住房的分布與新建商品住房分布和人口流動(dòng)分布有明顯區(qū)別，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力量驅(qū)動(dòng)下，新建商品住房基本還是緊跟人口流動(dòng)，在人口流入地區(qū)多蓋房；保障房建設(shè)則不然，根據(jù)能獲得數(shù)據(jù)的2010年-2011年保障房建設(shè)情況來(lái)看，保障房集中在新疆、黑龍江、安徽、江蘇、浙江等幾個(gè)省份；中南部地區(qū)，尤其是人口大量流入的珠三角地區(qū)，保障房建設(shè)很低。保障房不能跟著人口走，對(duì)于遏制房?jī)r(jià)上漲打了折扣。

　　房?jī)r(jià)上漲中的不合理成分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款政策未能與時(shí)俱進(jìn)作出調(diào)整。為了遏制土地炒作和囤積土地，防范土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門(mén)要求開(kāi)發(fā)商必須“項(xiàng)目四證齊全、企業(yè)資本金達(dá)到30%、開(kāi)發(fā)商二級(jí)以上資質(zhì)”才有資格獲得貸款。這些措施在特定階段內(nèi)起到了遏制投機(jī)的作用。

　　但是，近年來(lái)，隨著對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的降溫，以及強(qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)率的大型開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)份額上升，靠投機(jī)的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越難生存，開(kāi)發(fā)商的囤地、囤房行為也明顯下降。對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款的限制，拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，遏制了住宅供應(yīng)，推升了房?jī)r(jià)。關(guān)于房?jī)r(jià)的回歸模型顯示，對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款與住房?jī)r(jià)格呈顯著負(fù)相關(guān)，開(kāi)發(fā)貸款下降直接帶來(lái)新增住宅供給下降，加劇房?jī)r(jià)上漲。

　　房?jī)r(jià)上漲如何影響到企業(yè)經(jīng)營(yíng)和居民消費(fèi)

　　房?jī)r(jià)上漲提高了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本和生活成本，改變了資本、勞動(dòng)、土地等要素之間的相對(duì)價(jià)格，迫使企業(yè)和消費(fèi)者作出反應(yīng)。房?jī)r(jià)上漲的影響有些直接，有些間接，個(gè)體感受和總體影響可能存在巨大差異。這里我們討論兩個(gè)問(wèn)題：房?jī)r(jià)上漲是否惡化了企業(yè)生存環(huán)境？是否擠出了消費(fèi)？

　　房?jī)r(jià)增速和企業(yè)利潤(rùn)增速在統(tǒng)計(jì)意義上正相關(guān)。利用15年的月度時(shí)間序列數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)增速和企業(yè)利潤(rùn)增速正相關(guān)。由于房地產(chǎn)和工業(yè)利潤(rùn)都有較高的周期性特征，二者有周期意義上的正相關(guān)關(guān)系并不意外。房地產(chǎn)作為最大的周期性部門(mén)，房?jī)r(jià)高漲時(shí)期往往也是宏觀經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期，這個(gè)期間的工業(yè)利潤(rùn)表現(xiàn)較好也在情理之中，因此，這并不能作為房?jī)r(jià)上漲有利于企業(yè)盈利的判斷。房?jī)r(jià)有周期上行階段，也必然有周期下行階段，從跨越周期的中長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲未必有利于企業(yè)盈利。從跨越周期的2012年-2018年平均數(shù)據(jù)來(lái)看，我們?cè)?00多個(gè)樣本城市中看到，房?jī)r(jià)增速和企業(yè)利潤(rùn)增速的正相關(guān)關(guān)系依然成立。雖然僅從這種相關(guān)關(guān)系無(wú)法得出強(qiáng)有力的結(jié)論，不能以此認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，但至少可以提示我們，房?jī)r(jià)上漲與企業(yè)經(jīng)營(yíng)之間的關(guān)系并不僅僅是提高成本那么簡(jiǎn)單。

　　房?jī)r(jià)上漲增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的要素成本，但對(duì)不同類(lèi)型企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響有顯著差異。對(duì)于市場(chǎng)定價(jià)能力較強(qiáng)的企業(yè)，房租或者勞工成本上升的結(jié)果往往是產(chǎn)品或者服務(wù)的價(jià)格上升，房?jī)r(jià)上漲對(duì)企業(yè)盈利的影響有限。而對(duì)于市場(chǎng)定價(jià)能力較弱的企業(yè)，它們至少采用以下三種方式應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲。

　　一是改變產(chǎn)品/服務(wù)的要素投入密集度，比如用土地節(jié)約型技術(shù)代替現(xiàn)有技術(shù)，典型的例子就是在高房?jī)r(jià)地區(qū)更流行的快遞行業(yè)，節(jié)省了城市中心地帶的用地；再比如將中心城區(qū)商場(chǎng)轉(zhuǎn)化為郊區(qū)的大型購(gòu)物中心。二是加大研發(fā)力度，用其他方面的成本下降抵補(bǔ)房?jī)r(jià)上升帶來(lái)的成本上升。三是退出本地市場(chǎng)，退出本地市場(chǎng)的企業(yè)還面臨兩種選擇，要么轉(zhuǎn)移到其他地區(qū)或者其他部門(mén)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，要么徹底退出市場(chǎng)。而只有企業(yè)徹底退出市場(chǎng)帶來(lái)的資源閑置，才會(huì)導(dǎo)致真正意義上的產(chǎn)出損失。

　　房?jī)r(jià)上漲會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)普遍的壓力，并迫使企業(yè)作出調(diào)整，大量企業(yè)飽受房?jī)r(jià)上漲之“痛”，然而“痛”不等于真實(shí)傷害。考慮到企業(yè)各種應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的措施以后，房?jī)r(jià)上漲的大部分“痛”會(huì)消除，留下的真實(shí)傷害則取決于要素市場(chǎng)流動(dòng)性。房?jī)r(jià)上漲只是在非常特定的環(huán)境下才會(huì)帶來(lái)真正的產(chǎn)出損失。資源閑置和產(chǎn)出損失的大小取決于要素市場(chǎng)流動(dòng)性，如果房?jī)r(jià)上漲沖擊帶來(lái)的失業(yè)人員能夠很快在其他地方找到工作，損失更小，反之損失更大。

　　房?jī)r(jià)上漲刺激了房地產(chǎn)供給上升，以及由此帶來(lái)的城市擴(kuò)張和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為企業(yè)提供了更多發(fā)展機(jī)遇。這是我們從過(guò)去幾十年中國(guó)城市化進(jìn)程中看到的普遍現(xiàn)象。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)可以從降低成本、提高專(zhuān)業(yè)化和生產(chǎn)率水平等多個(gè)角度改善企業(yè)的生產(chǎn)率，同時(shí)也改善了企業(yè)生存環(huán)境。一個(gè)與此相關(guān)的證據(jù)是，隨著人口密度的不斷提高，企業(yè)的數(shù)量也隨之上升。每平方公里人口密度0-2500人的區(qū)域，企業(yè)數(shù)量在0-87家之間；人口密度2500-5000人之間的區(qū)域，企業(yè)數(shù)量在88-238家之間；人口密度5000人以上的區(qū)域，企業(yè)數(shù)量達(dá)到340家。人口越密集的地區(qū)，給企業(yè)創(chuàng)造的發(fā)展機(jī)會(huì)越多，對(duì)企業(yè)的吸引力越大。

　　房?jī)r(jià)增速和居民消費(fèi)增速之間的統(tǒng)計(jì)關(guān)系模糊。利用15年的月度時(shí)間序列數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)增速和消費(fèi)正相關(guān)。房?jī)r(jià)上漲伴隨著信貸上漲和資產(chǎn)價(jià)格上漲，刺激全社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力增加。這些周期性的收入效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)大于房?jī)r(jià)上漲對(duì)部分家庭的消費(fèi)擠出，因此，房?jī)r(jià)增速與消費(fèi)增速正相關(guān)。

　　然而，這并不能作為房?jī)r(jià)上漲有利于消費(fèi)的判斷，房?jī)r(jià)有周期上行階段也必然有周期下行階段，從跨越周期的中長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲未必有利于消費(fèi)。用跨越周期的2012年-2018年平均數(shù)據(jù)來(lái)看，我們?cè)?00多個(gè)樣本城市中看到房?jī)r(jià)增速和企業(yè)利潤(rùn)增速的關(guān)系非常模糊，沒(méi)有顯著的正相關(guān)或者負(fù)相關(guān)。

　　房?jī)r(jià)上漲改變了居民生活中各種支出的相對(duì)價(jià)格，對(duì)不同家庭消費(fèi)支出的影響有顯著差異。家庭部門(mén)面臨著住房支出還是其他消費(fèi)支出的選擇。住房作為生活中的必需品，不同家庭面臨著顯著差異的替代彈性，已經(jīng)有穩(wěn)定居住地的家庭對(duì)住房的替代彈性相對(duì)較高，沒(méi)有穩(wěn)定居住地的家庭則缺乏替代彈性。對(duì)于缺乏替代彈性的家庭，房?jī)r(jià)上漲將迫使家庭不得不增加住房相關(guān)的開(kāi)支，并因此擠壓其他消費(fèi)。

　　房?jī)r(jià)上漲除了帶來(lái)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)，還有改善收入的一面。應(yīng)該考慮房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，房地產(chǎn)供給改善，城市化率水平提高以及由此帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)和收入水平提升，這會(huì)對(duì)消費(fèi)形成正面的影響。這也解釋了為什么盡管大城市房?jī)r(jià)高而且快速上漲，大量人口還是愿意到大城市工作，因?yàn)榇蟪鞘械囊?guī)模效應(yīng)帶來(lái)了更多的高收入機(jī)會(huì)。

　　房?jī)r(jià)上漲對(duì)企業(yè)和居民消費(fèi)的綜合利弊評(píng)價(jià)，關(guān)鍵要看住房供給彈性。房?jī)r(jià)上漲一方面給企業(yè)帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)成本上升的負(fù)面影響，另一方面也給企業(yè)帶來(lái)了源自規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)遇。

　　綜合兩方面的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)影響的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)的供給彈性。供給彈性過(guò)低，意味著房?jī)r(jià)上漲但是房屋供給沒(méi)有提高，難以帶來(lái)城市擴(kuò)張和規(guī)模經(jīng)濟(jì)收益，房?jī)r(jià)上漲的負(fù)面影響更突出；保持適當(dāng)?shù)墓┙o彈性，意味著房?jī)r(jià)上漲伴隨著房屋供給顯著提高，不僅可以遏制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，還可以明顯推進(jìn)城市擴(kuò)張和規(guī)模經(jīng)濟(jì)收益，為企業(yè)創(chuàng)造了更多發(fā)展機(jī)會(huì)，房?jī)r(jià)上漲的正面影響更突出。

　　從我們對(duì)企業(yè)利潤(rùn)增速的多元回歸分析中也可以看到，房?jī)r(jià)與企業(yè)利潤(rùn)呈現(xiàn)出顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，與住房供給彈性則是顯著的正相關(guān)關(guān)系。

　　房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)的擠出程度也取決于該城市的住房供給彈性。較高的住房供給彈性下房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)住房供給顯著改善，住房開(kāi)支增長(zhǎng)有限，對(duì)其他消費(fèi)的擠出也有限；較低的住房供給彈性下，住房開(kāi)支增長(zhǎng)更大，對(duì)其他消費(fèi)的擠出也更顯著。

　　立足都市圈建設(shè)緩解高房?jī)r(jià)之痛

　　哈佛大學(xué)葛雷瑟教授指出，同樣的生產(chǎn)率進(jìn)步條件下，在住房供給富有彈性的城市會(huì)帶來(lái)更多的住宅以及人口流入和城市擴(kuò)張，房?jī)r(jià)增速相對(duì)溫和；在住房供給缺乏彈性的城市則難以帶來(lái)住宅數(shù)量增加、人口流入和城市擴(kuò)張，生產(chǎn)率進(jìn)步帶來(lái)更多的是房?jī)r(jià)和生活成本的上升。

　　上述關(guān)于住房供給彈性對(duì)城市發(fā)展的作用機(jī)制具有普遍性。中國(guó)城市的住房供給彈性也有顯著差異，供給彈性亦成為刻畫(huà)城市發(fā)展差異的關(guān)鍵要素。結(jié)合住房供給彈性、人口流動(dòng)、收入和房?jī)r(jià)幾方面的要素，中國(guó)的城市可劃分為以下幾種類(lèi)型。

　　一是瓶頸大都市，代表城市是北京、上海、深圳等特大城市。用2009年-2018年平均新增住宅土地面積除以常住人口來(lái)反映該城市的新增住宅供地強(qiáng)度。北上深等特大城市住宅供地強(qiáng)度最低，人均新增住宅供地面積不足10平米。由于住房供給缺乏彈性，對(duì)房地產(chǎn)需求的上漲更多轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)上漲，高房?jī)r(jià)帶來(lái)更高的生產(chǎn)成本和經(jīng)營(yíng)成本，而缺乏城市規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)的諸般好處，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和居民生活的負(fù)面影響凸顯。

　　二是擴(kuò)張型城市，代表城市有成都、西安、鄭州、武漢、杭州等。這些城市的共同特點(diǎn)是生產(chǎn)率提高的同時(shí)住宅供應(yīng)增長(zhǎng)較快，住房供給具有彈性。對(duì)房地產(chǎn)需求的上漲同時(shí)轉(zhuǎn)化為相對(duì)溫和的房?jī)r(jià)上漲和住宅供應(yīng)的顯著增長(zhǎng)，與此相對(duì)應(yīng)的人口流入和城市擴(kuò)張也更快。房?jī)r(jià)上漲對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和居民生活的負(fù)面影響得到部分緩解。

　　三是空巢性城市，大量小城市都屬于此類(lèi)，特點(diǎn)是住房供給富有彈性，然而對(duì)房地產(chǎn)需求較低，房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較小。由于生產(chǎn)率進(jìn)步喪失了動(dòng)力，即便房?jī)r(jià)漲幅很低甚至是下跌，人口和產(chǎn)業(yè)依然留不住。

　　化解中國(guó)的高房?jī)r(jià)之痛，落腳點(diǎn)是改善前述瓶頸大都市以及未來(lái)可能會(huì)步入大都市行列的擴(kuò)張型城市的住房供給彈性。改善住房供給彈性，不僅是住房本身，還需要匹配的交通基礎(chǔ)設(shè)施和各種公共服務(wù)，新建住房應(yīng)該能對(duì)大都市原有住房形成有效替代。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大都市圈是對(duì)中心城區(qū)替代的普遍選擇，大都市圈憑借更低的居民和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，讓更多企業(yè)和居民以更低的成本進(jìn)入大都市，分享和共建大都市的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。

　　中國(guó)的都市圈建設(shè)還存在眾多短板。其一，交通基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)的管理和服務(wù)不夠完備。與東京、紐約這些大都市圈相比，中心城區(qū)到郊區(qū)的通勤不夠便利且時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。其二，都市圈房?jī)r(jià)過(guò)高。國(guó)際大都市中心城區(qū)房?jī)r(jià)雖然很高，但是城市外圍的房?jī)r(jià)有非常明顯的下降，處于中等收入家庭可接受范圍以?xún)?nèi)。中國(guó)大都市無(wú)論是中心城區(qū)還是郊區(qū)的房?jī)r(jià)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了中等收入家庭可接受范圍。其三，服務(wù)跟不上。公共服務(wù)明顯落后于中心城區(qū)，基礎(chǔ)教育、醫(yī)療服務(wù)、文娛等服務(wù)也有很大缺失和差距。這些短板制約了大都市圈發(fā)展，制約了中國(guó)的城市化進(jìn)程，也制約了人力資本行業(yè)的發(fā)展。

　　補(bǔ)上大都市圈建設(shè)的短板，需要落實(shí)以下幾個(gè)方面。其一，保障大都市圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)低成本、長(zhǎng)周期資金來(lái)源。地方政府一般債遠(yuǎn)不足以滿足公益和準(zhǔn)公益類(lèi)的建設(shè)資金需求，需要靈活運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)債，擴(kuò)寬融資渠道。需要引以為戒的是，不能再借助“影子銀行”為公益和準(zhǔn)公益類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目融資，這是近年來(lái)中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)上升的主要根源。其二，保障都市圈的住宅用地。都市圈范圍內(nèi)不必要求有農(nóng)業(yè)用地，也不必要求工業(yè)用地比例，充分保障都市圈的住宅用地才能有效降低區(qū)域內(nèi)的住房?jī)r(jià)格。其三，政府和市場(chǎng)一起努力，改善服務(wù)。政府要負(fù)起一般公共服務(wù)的職責(zé)，并且提供更高質(zhì)量的公共服務(wù)。要鼓勵(lì)社會(huì)資本參與到基礎(chǔ)教育、醫(yī)療服務(wù)、文娛等服務(wù)的供給。

　　建設(shè)大都市圈需要一系列的重大改革，一個(gè)可供參考的做法是效仿過(guò)去的試驗(yàn)區(qū)經(jīng)驗(yàn)，試點(diǎn)大都市圈改革試驗(yàn)區(qū)。試驗(yàn)區(qū)內(nèi)的地方政策，尤其是土地政策、各種公共服務(wù)供給以及對(duì)服務(wù)的各類(lèi)管制政策有高度自主權(quán)。中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)在于人力資本密集型服務(wù)業(yè)。大都市圈發(fā)展在創(chuàng)造和傳播知識(shí)方面有巨大優(yōu)勢(shì)，是提升人力資本和提高生活水平不可或缺的依托。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心的變化，這種試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的意義絲毫不弱于此前推動(dòng)中國(guó)制造業(yè)和外貿(mào)發(fā)展的試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，將為中國(guó)新一輪的人力資本密集型行業(yè)發(fā)展帶來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。

　　本文原發(fā)于財(cái)新《中國(guó)改革》2020年第1期

　　(本文作者介紹：中國(guó)金融四十人論壇高級(jí)研究員、中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所全球宏觀經(jīng)濟(jì)研究室原主任)