文/專欄作家 李湛 徐璐

　　在前期貨幣政策寬松的助推之下，房地產(chǎn)過熱的苗頭日益明顯，引起決策層的高度關(guān)注。隨后，年初多次重大會(huì)議已經(jīng)淡出多時(shí)的“房住不炒”基調(diào)，在近期的高層會(huì)議上被反復(fù)強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場的未來走勢因此面臨新的不確定性，引發(fā)各界廣泛關(guān)注。

　　2019年春節(jié)后，一二線城市樓市迅速回暖，出現(xiàn)房地產(chǎn)“小陽春”現(xiàn)象：銷售方面，一二線城市需求筑底回暖，交易量迅速回暖；房地產(chǎn)投資方面，新開工和施工投資助推總投資增速創(chuàng)新高，雖然全國土地投資總量仍在底部徘徊，但部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“搶地大戰(zhàn)”和“地王”現(xiàn)象。在前期貨幣政策寬松的助推之下，房地產(chǎn)過熱的苗頭日益明顯，引起決策層的高度關(guān)注。隨后，年初多次重大會(huì)議已經(jīng)淡出多時(shí)的“房住不炒”基調(diào)，在近期的高層會(huì)議上被反復(fù)強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場的未來走勢因此面臨新的不確定性，引發(fā)各界廣泛關(guān)注。以下是我們的四點(diǎn)看法：

　　第一，穩(wěn)增長驅(qū)動(dòng)之下，1-3月樓市出現(xiàn)監(jiān)管真空期，資金面、需求面的改善使樓市出現(xiàn)“金三銀四”小陽春，銷售量價(jià)底部修復(fù)。市場逐漸形成監(jiān)管放松的預(yù)期。一方面，一二線城市歷經(jīng)長達(dá)2年的嚴(yán)調(diào)控，需求被抑制；另一方面，經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，貨幣政策趨于寬松，全國首套平均房貸利率連續(xù)4月回調(diào)，今年房貸利率改善。疊加部分政府邊際放松樓市調(diào)控政策，一二線城市的居民購房需求在3、4月集中釋放，商品房市場一轉(zhuǎn)春節(jié)前的冷清狀況，在春節(jié)后立刻火熱起來。一二線城市商品房銷售的觸底回暖，助推部分熱點(diǎn)城市土地市場火爆。房企在一二線城市開啟搶地補(bǔ)庫存，三四線城市加快開工、施工搶銷售。雖然全國土地成交量仍處在底部徘徊，但部分城市土地溢價(jià)率已經(jīng)率先回暖，數(shù)據(jù)顯示，100大中城市土地溢價(jià)率由2月的9.59%突然提升至3月20.31%、4月的23.55%，遠(yuǎn)高于去年至今年2月10%左右的溢價(jià)率。此外，南京、杭州、蘇州、無錫、常州、西安、合肥、鄭州等城市近期高價(jià)地、“地王”開始頻現(xiàn)。市場逐漸形成調(diào)控放松的預(yù)期，進(jìn)一步助推房價(jià)、地價(jià)快速上漲。

　　第二，年初以來的政策走勢和近期的政策風(fēng)向表明，調(diào)控政策目的仍是房住不炒框架下“穩(wěn)”房地產(chǎn)。即使前期為了短期保增長，也仍需要在這個(gè)“穩(wěn)”的大框架下。這一輪地價(jià)上漲，尚未蔓延至商品房市場，便迎來嚴(yán)監(jiān)管，是各界對未來房地產(chǎn)政策走向關(guān)注的焦點(diǎn)。4月19日政治局會(huì)議時(shí)隔半年多以后再提“住房不炒”，自然資源部對去周期長的城市暫停供應(yīng)住宅用地，住建部對房價(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大城市進(jìn)行預(yù)警提示。結(jié)合4月初2019年城鎮(zhèn)化政策看，全國部分城市去庫存的壓力依然存在，土地市場火爆和地價(jià)過快上漲是不健康的現(xiàn)象。尤其是在市場尚未完全回暖、企業(yè)和居民杠桿率較高的背景下，高地價(jià)對庫存去化、房企資金鏈形成較大壓力。因而，地產(chǎn)過熱苗頭初現(xiàn)之時(shí)，決策層便明確表態(tài)調(diào)整調(diào)控力度。

　　第三，從2016年9.30新政實(shí)施以來的調(diào)控邏輯看，房住不炒、因城施策仍是未來的政策基調(diào)，著眼于既防止房價(jià)大起大落，也要防止地方政府土地金融鏈條崩斷，穩(wěn)住房價(jià)慢慢熬的邏輯已經(jīng)越發(fā)清晰。在這個(gè)大邏輯下進(jìn)行分析，經(jīng)濟(jì)下行壓力顯現(xiàn)時(shí)，樓市銷售遇冷，土地流拍頻頻發(fā)生。與此同時(shí)，地方政府的基建支出和還債壓力持續(xù)存在，1-3月期間的調(diào)控空窗期僅僅是短期托經(jīng)濟(jì)的維穩(wěn)之舉。近期重新祭出“房住不炒”表明決策層的態(tài)度并未改變。一旦經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)跡象顯露，近期房市回暖明顯而土地漲價(jià)勢頭剛出現(xiàn)且尚未明顯蔓延至商品房市場時(shí)，調(diào)控政策便很快跟上。這表明高層對房價(jià)過快上漲的容忍度較低。站在更高的角度看，如我們前期的一貫觀點(diǎn)，防止資金過度涌向房地產(chǎn)進(jìn)而對實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是高端產(chǎn)業(yè)部門造成過度擠壓，對于中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型是有利的。近日的美國對華的貿(mào)易談判極限施壓也時(shí)刻警醒決策層，發(fā)達(dá)國家整體的圍堵是長期的，中國迫切需要依靠高科技推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。所以，縱容資金寬松熱炒房地產(chǎn)的大行情時(shí)期可能也已經(jīng)過去，穩(wěn)住房價(jià)慢慢熬的邏輯愈發(fā)清晰了。

　　第四，從政府部門前期對房企融資的松綁可以看出，政府對地產(chǎn)龍頭企業(yè)們整體上沒有嚴(yán)厲整頓的意思，更像是敦促房企回歸可持續(xù)經(jīng)營的常規(guī)軌道。行業(yè)龍頭的整體風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該可控的。目前相對寬松的資金和政策環(huán)境是房企降杠桿、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的好時(shí)機(jī)。2019年-2021年是地產(chǎn)商還債的高峰期，大部分龍頭房企開始主動(dòng)降杠桿，這對房企財(cái)務(wù)健康是較好的信號。從這個(gè)角度來看投資機(jī)會(huì)，估計(jì)多數(shù)龍頭房企的整體資質(zhì)仍然是沒有問題的，其股票和債券的投資價(jià)值仍在。而對于個(gè)別逆勢加杠桿來沖業(yè)績、試圖大幅提升其行業(yè)排名的房企，則應(yīng)注意其財(cái)務(wù)的可持續(xù)性。

　　(本文作者介紹：中山證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所所長)