文/意見(jiàn)領(lǐng)袖專(zhuān)欄作家 戴志鋒 賈靖

　　房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR浮動(dòng)后，中長(zhǎng)期預(yù)計(jì)是下行趨勢(shì)。轉(zhuǎn)換后，房貸利率取決于5年期LPR（最優(yōu)貸款利率）的變化。5年期LPR的趨勢(shì)由三方面決定：政策利率/市場(chǎng)利率、房地產(chǎn)金融政策和銀行的市場(chǎng)化加點(diǎn)。中長(zhǎng)期看，政策利率隨經(jīng)濟(jì)增速放緩是處于下降周期的，房地金融政策難進(jìn)一步收緊，銀行的加點(diǎn)在金融體系改革背景有調(diào)降空間。三種因素綜合來(lái)看，都是推動(dòng)5年期LPR下行的，所以建議個(gè)人選擇LPR浮動(dòng)利率方式。

　　房貸轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR后，能省多少錢(qián)？ 假設(shè)貸款余額100萬(wàn)、貸款期限20年期，若未來(lái)LPR平均下行20bp，月還款額可以減少110元，總還款額可以減少2.6萬(wàn)元，在原有總還款基礎(chǔ)上減負(fù)約1.6-1.7%。若LPR平均下行40bp，在原有總還款基礎(chǔ)上減負(fù)約3.4%。

　　房貸利率切換的操作指南。1）辦理時(shí)間：2020年3月1日至8月31日，在這一時(shí)間內(nèi)任何時(shí)刻轉(zhuǎn)換均無(wú)差異；各家銀行的辦理時(shí)間有一定差異。2）辦理方式：轉(zhuǎn)換不用重簽合同，只需修訂利率條款；建議選擇手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行進(jìn)行辦理。3）合同要素中可以修訂的條款：利率定價(jià)方式、重定價(jià)周期和重定價(jià)日；其余要素均不作改變。

　　地產(chǎn)金融政策最新跟蹤：有邊際放松跡象，總體是“托而不舉”。從跟蹤看，中央和地方處于博弈狀態(tài)：中央還是保持定力，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”；地方由于地產(chǎn)財(cái)政收支壓力，在不斷嘗試放松。我們預(yù)計(jì)未來(lái)博弈的結(jié)果取決于經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)下滑在可控范圍內(nèi)，房地產(chǎn)政策是“托而不舉”，適度放松，不刺激，政策定力強(qiáng)。如果經(jīng)濟(jì)下滑壓力大，地產(chǎn)放松可能就會(huì)明顯。

　　地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)投資風(fēng)格的影響。1、目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，放松貨幣，基建托底經(jīng)濟(jì)是市場(chǎng)較為一致的預(yù)期；這種背景下，風(fēng)險(xiǎn)偏好提升是主邏輯，科技和券商是大方向，見(jiàn)我們春節(jié)期間報(bào)告《前瞻！疫情會(huì)對(duì)金融政策有什么影響？——政策傳導(dǎo)投資》。2、政策如果出于經(jīng)濟(jì)下行壓力過(guò)大，地產(chǎn)政策明顯放松，部分貨幣會(huì)去房地產(chǎn)。這種背景下，地產(chǎn)銀行股則會(huì)表現(xiàn)占優(yōu)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示事件： 疫情對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響超預(yù)期。

　　01

　　經(jīng)濟(jì)下行壓力下，轉(zhuǎn)換或?yàn)檩^優(yōu)選擇

　　存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)的轉(zhuǎn)換原則：與5年期LPR掛鉤。1）轉(zhuǎn)換對(duì)象：2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的、參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款（不含公積金住房貸款）。2）選擇一：轉(zhuǎn)換為固定利率。即執(zhí)行利率仍為當(dāng)前合同下利率，當(dāng)前貸款定價(jià)為原5年期貸款基準(zhǔn)利率上浮或下浮一定比例（針對(duì)貸款期限在5年以上的商業(yè)住房貸款，下同）。3）選擇二：切換為“5年期LPR+固定加點(diǎn)”的定價(jià)模式。后續(xù)合同執(zhí)行利率均按此模式進(jìn)行，初始加點(diǎn)數(shù)值確定為=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR（4.8%），可重新商討重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。4）未來(lái)房貸利率的變化取決于5年期LPR的變化。若進(jìn)行切換，從最終結(jié)果看，為保證平穩(wěn)過(guò)度，2020年重定價(jià)的住房貸款仍維持原利率水平，2021年及之后重定價(jià)日參照最近一期LPR進(jìn)行重定價(jià)。即未來(lái)房貸利率的變化取決于5年期LPR的變化。

　　5年期LPR的影響因素：政策利率/市場(chǎng)利率+房地產(chǎn)融資政策+銀行的市場(chǎng)化加點(diǎn)。1、改制后的LPR（最優(yōu)貸款利率）未來(lái)同時(shí)受到政策利率和市場(chǎng)利率的影響。發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)，利率傳導(dǎo)模式遵循由貨幣市場(chǎng)向信貸市場(chǎng)與債券市場(chǎng)傳導(dǎo)的規(guī)律，信貸市場(chǎng)與債券市場(chǎng)之間的緊密聯(lián)系使利率在二者之間高效傳導(dǎo)。通過(guò)商業(yè)銀行更加多元化的、跨市場(chǎng)的資產(chǎn)配置行為，LPR 與Shibor、國(guó)債收益率曲線(xiàn)等貨幣市場(chǎng)、債券市場(chǎng)基準(zhǔn)利率的相關(guān)性將進(jìn)一步加強(qiáng)。2、5年期LPR（5年期以上的最優(yōu)貸款利率）與我國(guó)房地產(chǎn)融資政策有關(guān)。5年期LPR是具有中國(guó)特色的，具有“結(jié)構(gòu)性”貨幣特征：嚴(yán)控房地產(chǎn)，5年期LPR上升；放松房地產(chǎn)，5年期LPR下降。上個(gè)月，1年期LPR下降10bp，5年期下降5bp，就表明央行政策對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度：穩(wěn)定房地產(chǎn)，但不刺激房地產(chǎn)。3、銀行的市場(chǎng)化加點(diǎn)的長(zhǎng)期空間則是取決于銀行的內(nèi)部資金成本。

　　5年期LPR今年還有下行空間。2020年2月20日5年期LPR報(bào)價(jià)已下行5bp，自L(fǎng)PR報(bào)價(jià)機(jī)制改革以來(lái)已有10bp的下行。目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，寬松的貨幣政策是不會(huì)轉(zhuǎn)向的，方式會(huì)是“漸進(jìn)性、小幅、高頻、結(jié)構(gòu)化”降準(zhǔn)降息，并調(diào)節(jié)MLF、PSL等中長(zhǎng)期資金的投放力度和方向。短期看，市場(chǎng)預(yù)計(jì)1年期LPR在今年仍有20-40bp的下行空間，5年期LPR下行幅度則相對(duì)有限。

　　中長(zhǎng)期看，政策利率趨勢(shì)是向下的。政策利率的中長(zhǎng)期趨勢(shì)取，決于我國(guó)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)情況，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)壓力下處于下行通道。政策政策利率最根本取決于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)率，進(jìn)一步則取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與通貨膨脹水平。未來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)降速、房?jī)r(jià)的止?jié)q甚至回落、政府逐步規(guī)范隱性債務(wù)，以及剛兌的逐步打破，利率水平必定會(huì)趨于回落，政策利率也會(huì)處于下降周期。

　　具體操作看，LPR=政策利率+市場(chǎng)化加點(diǎn)。政策利率（MLF利率）的長(zhǎng)期空間取決于我國(guó)的通脹和產(chǎn)出目標(biāo)，而市場(chǎng)化加點(diǎn)的長(zhǎng)期空間則是取決于金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部資金成本。金融體系改革推進(jìn)下，市場(chǎng)化加點(diǎn)也有調(diào)降空間。央行和銀保監(jiān)陸續(xù)出臺(tái)系列政策引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)尤其是中小金融機(jī)構(gòu)控制高成本存款，提高資產(chǎn)負(fù)債管理能力、資金運(yùn)用效率和內(nèi)外部資金定價(jià)能力，本質(zhì)也是在于引導(dǎo)銀行內(nèi)部的資金成本中樞下移。

　　綜上所述，當(dāng)前階段建議選擇LPR浮動(dòng)利率方式。考慮房貸合同期限較長(zhǎng)，利率水平會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期的變化出現(xiàn)波動(dòng)，因此浮動(dòng)利率定價(jià)存在一定利率風(fēng)險(xiǎn)。若經(jīng)濟(jì)處于上行周期，通脹壓力上升，LPR利率也會(huì)出現(xiàn)上調(diào)；但若經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，利率處于下行周期，采用LPR加點(diǎn)的定價(jià)方式便可以減少房貸成本。中長(zhǎng)期看，政策利率隨經(jīng)濟(jì)增速放緩是處于下降周期的，房地金融政策難進(jìn)一步收緊（見(jiàn)后文分析），銀行的市場(chǎng)化加點(diǎn)在金融體系改革背景有調(diào)降空間。三種因素綜合來(lái)看，都是推動(dòng)5年期LPR下行的，所以建議個(gè)人選擇LPR浮動(dòng)利率方式。即使后續(xù)LPR出現(xiàn)小幅回升，也可以選擇提前還款，避免房貸利率上升帶來(lái)的成本上升。

　　02

　　房貸轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR后，能省多少錢(qián)？——基于LPR定價(jià)的房貸還款情景測(cè)算

　　測(cè)算結(jié)果：20年還款周期假設(shè)下，LPR每下調(diào)20bp，對(duì)還款額的影響在1.7%。原貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)下，月還款額為6544元，總還款157萬(wàn)元。若未來(lái)20年LPR平均下行20bp，月還款額可以減少110元，總還款額可以減少2.6萬(wàn)元，在原有總還款基礎(chǔ)上減負(fù)約1.7%。若未來(lái)20年LPR平均下行40bp，月還款額可以減少213元，總還款額可以減少5.1萬(wàn)元，在原有總還款基礎(chǔ)上減負(fù)約3.4%。即LPR每下調(diào)20bp，對(duì)還款額的影響在1.7%。

　　假設(shè)條件：原合同定價(jià)參照5年期基準(zhǔn)利率不進(jìn)行上浮或下浮，若總貸款期限為20年，總貸款額為100萬(wàn)元，還款方式為等額本息。在未來(lái)時(shí)間內(nèi)LPR為緩慢下行的趨勢(shì)，不考慮LPR的下行節(jié)奏，僅考慮未來(lái)時(shí)間內(nèi)的平均下行幅度。

　　03

　　操作指南：房貸利率切換怎么轉(zhuǎn)？

　　辦理時(shí)間：2020年3月1日至2020年8月31日，在這一時(shí)間內(nèi)任何時(shí)刻轉(zhuǎn)換均無(wú)差異。具體辦理轉(zhuǎn)換時(shí)間根據(jù)貸款發(fā)放銀行有一定差異。建議避開(kāi)定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換初期（3月初）及尾期（8月底）的高峰期，在轉(zhuǎn)換期內(nèi)分散辦理。

　　辦理渠道：轉(zhuǎn)換不用重簽合同，只需修訂利率條款。強(qiáng)烈建議選擇手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等線(xiàn)上渠道進(jìn)行辦理。后續(xù)根據(jù)疫情防控進(jìn)展情況，待銀行逐步開(kāi)通線(xiàn)下渠道后，亦可到智能柜員機(jī)、網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)辦理。具體開(kāi)通時(shí)間請(qǐng)參照各銀行通知。

　　合同要素：1、可以修訂的條款：利率定價(jià)方式（固定利率還是LPR加點(diǎn)）、重定價(jià)周期（房貸最短為1年）、重定價(jià)日。2、其余要素均不作改變。3、對(duì)公貸款和個(gè)人消費(fèi)經(jīng)營(yíng)貸等浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)換，可與對(duì)應(yīng)客戶(hù)經(jīng)理具體協(xié)商。

　　共同借款人：原合同項(xiàng)下存在共同借款人的，須與其他共同借款人充分協(xié)商一致后申請(qǐng)辦理，僅當(dāng)所有共同借款人分別申請(qǐng)轉(zhuǎn)換并完成后，方可完成轉(zhuǎn)換。線(xiàn)上辦理需分別進(jìn)行、線(xiàn)下辦理需一同前往網(wǎng)點(diǎn)辦理。

　　04

　　地產(chǎn)金融政策最新跟蹤：有邊際放松跡象，總體是“托而不舉”

　　從房地產(chǎn)（融資）政策跟蹤看，中央和地方處于明顯博弈狀態(tài)：中央還是保持定力，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”；地方由于地產(chǎn)財(cái)政收支壓力，在不斷嘗試放松。我們預(yù)計(jì)未來(lái)博弈的結(jié)果取決于經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)下滑在可控范圍內(nèi)，房地產(chǎn)政策是“托而不舉”，適度放松，不刺激，政策會(huì)保持很強(qiáng)的定力。如果經(jīng)濟(jì)下滑壓力大，地產(chǎn)放松可能就會(huì)明顯。目前背景下，房地產(chǎn)融資政策很難趨緊，5年期LPR很難上行。

　　中央還是保持定力。4季度央行貨政報(bào)告重申：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。同時(shí)，在MLF下行10bp的情況，2.20日五年期LPR僅下調(diào)5bp，政策層面對(duì)房地產(chǎn)始終保持定力。

　　而地方及部分銀行則在框架內(nèi)試探地產(chǎn)的邊際松動(dòng)。而地方及部分銀行則在框架內(nèi)試探地產(chǎn)的邊際松動(dòng)。受制于地方財(cái)政收支壓力，部分區(qū)域在框架范圍內(nèi)嘗試地產(chǎn)政策的邊際放松，如降低公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房首付比例、個(gè)別銀行調(diào)降非“限購(gòu)”城市首套房首付比例等，但后期有約談撤稿或政策取消。個(gè)別銀行也因按揭抵押小微經(jīng)營(yíng)貸被市場(chǎng)理解為房貸放松后當(dāng)天取消相關(guān)政策。

　　05

　　投資建議

　　地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)投資風(fēng)格的影響。1、目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，放松貨幣，基建托底經(jīng)濟(jì)是市場(chǎng)較為一致的預(yù)期；這種背景下，風(fēng)險(xiǎn)偏好提升是主邏輯，科技和券商是大方向，見(jiàn)我們春節(jié)期間報(bào)告《前瞻！疫情會(huì)對(duì)金融政策有什么影響？——政策傳導(dǎo)投資》。2、政策如果出于經(jīng)濟(jì)下行壓力過(guò)大，地產(chǎn)政策明顯放松，部分貨幣會(huì)去房地產(chǎn)，地產(chǎn)銀行股則會(huì)表現(xiàn)占優(yōu)。

　　看好銀行板塊穩(wěn)健收益。1、市場(chǎng)對(duì)銀行預(yù)期較悲觀，而銀行全年的基本面還是穩(wěn)健，有預(yù)期差；安全邊際高。2、我們預(yù)計(jì)大類(lèi)資產(chǎn)配置資金和絕對(duì)收益的資金會(huì)持續(xù)流入資本市場(chǎng)，逐漸提升銀行估值。3、銀行股雖然不是方向資產(chǎn)，彈性有限；但穩(wěn)健收益會(huì)持續(xù)。4、個(gè)股看好核心資產(chǎn)：招商銀行、寧波銀行、平安銀行和常熟銀行；政策放松則看好興業(yè)銀行、南京銀行彈性。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響超預(yù)期。經(jīng)濟(jì)下行超預(yù)期。銀行經(jīng)營(yíng)不及預(yù)期。

　　(本文作者介紹：中泰證券銀行業(yè)首席，金融組組長(zhǎng)，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特約研究員。)