碧桂園的樓盤

8月8日，碧桂園旗下境內(nèi)債集體下跌，同日，市場(chǎng)有消息稱，碧桂園的兩筆美元債票息未付，雖然有碧桂園內(nèi)部人士回應(yīng)“仍有30天付息寬限期”。

對(duì)于碧桂園而言，當(dāng)下困局前所未有，為了努力等到市場(chǎng)回歸的那一天，它窮盡了包括優(yōu)化裁員、壓縮成本、收縮區(qū)域、降價(jià)促銷、暫緩拿地等一系列手段，但這場(chǎng)突圍之戰(zhàn)并不是碧桂園一家企業(yè)的，也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)要面臨的。

兩筆美債付息逾期？

8月8日，碧桂園旗下境內(nèi)債集體下跌，“19碧地03”跌超31%，“21碧地03”跌超24%，“20碧地03”跌超21%，盤中臨停。此外，碧桂園余下多只債券跌超10%。

股票方面，碧桂園股票已連跌7個(gè)交易日，截至8月8日港股收盤，碧桂園股價(jià)跌14.39%，報(bào)收1.13港元，當(dāng)前總市值約312.3億港元。

遭遇股債雙殺，也是由于碧桂園出現(xiàn)了“階段性流動(dòng)壓力”。

8月8日，市場(chǎng)有消息稱，碧桂園截至目前未能支付應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債利息。兩筆債券在新加坡交易所上市，發(fā)行規(guī)模均為5億美元，期限分別為5.5NC3.5和10NC5，到期日分別為2026年2月6日和2030年8月6日。

碧桂園內(nèi)部人士告訴記者，受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化，疊加各類資金監(jiān)管的影響，公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性流動(dòng)壓力，公司高度重視債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解。

該內(nèi)部人士稱，“上述兩筆票據(jù)仍有30天付息寬限期，公司目前仍在積極優(yōu)化資金安排，努力保障債權(quán)人的合法權(quán)益”。

是什么觸發(fā)了美元債付息的延遲？ 也許和碧桂園的“自救”有關(guān)。8月1日，資本市場(chǎng)傳出碧桂園將按每股1.3港元配售18億元股股份，配股融資所得的約23.4億港元用于償還債務(wù)，摩根大通擔(dān)任此次發(fā)售的獨(dú)家整體協(xié)調(diào)人和賬簿管理人。這個(gè)價(jià)格較上一個(gè)交易日的收盤價(jià)1.58港元折價(jià)17.7%。但很快，碧桂園方面回應(yīng)配股取消，因?yàn)椤案鞣綔贤ú槐M一致”。

極度敏感的資本市場(chǎng)，只要有任何風(fēng)吹草動(dòng)，也會(huì)第一時(shí)間給出反應(yīng)。

此前有市場(chǎng)傳聞稱，佛山市副市長(zhǎng)帶工作組進(jìn)駐碧桂園，涉及發(fā)債等事項(xiàng)。8月7日，碧桂園相關(guān)人士稱，佛山市副市長(zhǎng)帶隊(duì)的工作組進(jìn)駐碧桂園這一傳言不屬實(shí)。即便如此，受此傳言影響，碧桂園的股債還是出現(xiàn)了下滑。

債“雷”即將拉爆？

論銷售規(guī)模和操盤金額，碧桂園都是第一大房企，即便是到了2022年，依然是第一，而且是連續(xù)6年第一。所以，碧桂園也有“宇宙第一大房企”的稱號(hào)。

據(jù)悉，截至2022年底，碧桂園總負(fù)債1.43萬億。

自從三條紅線出臺(tái)后，第一波房企開始暴雷，碧桂園也開始優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況，采取了一系列降本增效的措施，比如裁員，2022年碧桂園減少了3萬多人，位居房企減員榜首位。還有高管降薪，碧桂園總裁莫斌年薪從1.9億下降至957萬，楊惠妍從1576萬下降至38.5萬，其他高管也都是斷崖式降薪。

我們看到2022年末，碧桂園現(xiàn)金余額還有1475.5億元，算是比較充足，可為什么到今年就挺不住了呢？

說實(shí)話，對(duì)于如此龐大的一家房企來說，要維持運(yùn)轉(zhuǎn)，光靠降薪裁員遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還是要加大銷售回款和融資，才是解決問題的根本。

但這兩方面表現(xiàn)都不好，在銷售端，出現(xiàn)了斷崖式下降，2022年銷售額為4643億元，同比下降38.81%，今年前7月為1749億元，再次下降38.74%。

至于銀行類融資，去年12月，金融支持房地產(chǎn)16條出臺(tái)后，媒體報(bào)道碧桂園獲得10家銀行共3000億的授信支持。如今來看，這些錢并沒有到手，否則手握3000億，碧桂園根本就不慌。

就如旭輝董事長(zhǎng)林中所說：融資不暢，銷售額疲軟，光讓還錢，哪家房企都吃不消。特別是碧桂園這樣的規(guī)模，一旦斷流，大批債務(wù)就會(huì)到期，很快就會(huì)拉爆。

等待“指導(dǎo)和支持”

市場(chǎng)關(guān)于碧桂園的各種傳言自今年7月開始便屢有見聞，而資本市場(chǎng)也密切關(guān)注碧桂園的動(dòng)向。

7月31日，碧桂園發(fā)布公告稱，根據(jù)管理層目前可獲得的資料，即上半年未經(jīng)審核管理賬目的初步評(píng)估及其他數(shù)據(jù)，公司預(yù)計(jì)2023年上半年可能錄得未經(jīng)審核的凈虧損。作為對(duì)比，2022年上半年，碧桂園凈利潤(rùn)約為19.1億元，股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約49.1億元。

在公告中，碧桂園解釋出現(xiàn)凈虧損的原因：由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降、物業(yè)項(xiàng)目減值增加；以及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

然而引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的是碧桂園在公告中的一段表述，“公司在堅(jiān)決履行保交付、保民生職責(zé)的前提下，為了確保現(xiàn)金流安全，將積極考慮采取各種對(duì)策，包括但不限于壓降各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)支出、加快回款安排、積極拓展融資渠道、管理及優(yōu)化債務(wù)償還安排等，同時(shí)積極尋求政府及各方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和支持”。

去年年底，在碧桂園內(nèi)部的年度大會(huì)上，楊國(guó)強(qiáng)還稱“看到了曙光”。才半年多過去，碧桂園對(duì)市場(chǎng)的判斷可以說是急轉(zhuǎn)下行。

今年短暫的“小陽(yáng)春”結(jié)束后，房地產(chǎn)銷售又回歸疲軟態(tài)勢(shì)，中指研究院統(tǒng)計(jì)今年前7月百?gòu)?qiáng)房企銷售總額為39944億元，同比下降4.6%，碧桂園以1958億的銷售額跌至第三，丟掉“宇宙第一房企”的寶座。7月單月的銷售中，碧桂園環(huán)比下跌33%。

房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在蔓延，今年以來已新增5家房企發(fā)生債務(wù)違約，新力控股、藍(lán)光發(fā)展、中天金融等7家房企退市，還有A股多家房企鎖定退市，另外多家港股上市房企停牌超過12個(gè)月，預(yù)估今年退市房企將有10多家。

綜合北京商報(bào)、國(guó)是直通車、鳳凰WEEKLY地產(chǎn)、數(shù)字財(cái)經(jīng)智庫(kù)等

縱深

碧桂園為何

突然“病危”？

從目前的市場(chǎng)公開信息來看，碧桂園突然“病?！敝饕扇齻€(gè)方面引起：

首先是房地產(chǎn)銷售大幅放緩。

據(jù)該公司公告，今年7月份，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額約120億元人民幣，這一數(shù)據(jù)相較去年大跌六成。根據(jù)中指研究院百?gòu)?qiáng)房企報(bào)告，今年前7月，碧桂園權(quán)益銷售額排名降至第四位。這也導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化，該公司在近期一份公告中稱，對(duì)比2022年6月30日半年度之凈利潤(rùn)約人民幣19.1億元和股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約人民幣49.1億元，預(yù)期截至2023年6月30日止半年度可能錄得未經(jīng)審核凈虧損。碧桂園預(yù)計(jì)，凈虧損主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行影響導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降、物業(yè)項(xiàng)目減值增加，以及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

其次是融資渠道受限，債務(wù)循環(huán)不暢。

過去曾是房企融資主要渠道之一的海外債今年以來幾近關(guān)閉。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年，房地產(chǎn)行業(yè)海外債發(fā)行規(guī)模僅為110.7億元人民幣，同比大幅下降34.6%，占總?cè)谫Y規(guī)模降至2.7%。今年3月、4月、6月全行業(yè)均無新發(fā)行債券。海外債融資渠道極不穩(wěn)定、幾近關(guān)閉。碧桂園資產(chǎn)上萬億，經(jīng)營(yíng)開發(fā)所需融資巨大，海外債渠道關(guān)閉、銷售走低等無疑對(duì)其資金鏈形成沖擊。

另外就是把重心放在了三四線城市。

直到2021年，碧桂園來自三四線城市的銷售額占比仍然達(dá)68%。在行情好的那幾年，碧桂園成了很多城市的標(biāo)桿，每到一處，必定帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，碧桂園也是賺得盆滿缽滿。然而，隨著出生人口的下降，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，很多三四線城市的人口必然會(huì)流失。沒有了人口，房?jī)r(jià)必然撐不住。所以，我們看到從去年開始，三四線城市的房?jī)r(jià)開始下降，房子賣不動(dòng)了。碧桂園早就該調(diào)整布局，它卻堅(jiān)定押寶三四線城市，如今行業(yè)低迷，碧桂園銷售只會(huì)更加艱難。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，碧桂園的問題，主要是預(yù)期悲觀、資產(chǎn)流動(dòng)性和資產(chǎn)價(jià)格的問題。某種程度上，也是房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高成本”的產(chǎn)物。在這一點(diǎn)上，碧桂園和其他企業(yè)的問題是一致的?！叭摺笔悄莻€(gè)時(shí)代所有企業(yè)共同的模式，或者叫時(shí)代的通病。不過，碧桂園受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的影響更大。政策落地需要一個(gè)周期，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)整體局面影響不大，而且隨著居民購(gòu)房信心下滑，“消沉”市場(chǎng)已有負(fù)循環(huán)的征兆。因此，市場(chǎng)層面雖有筑底跡象，但一些房企的困難時(shí)刻尚未過去，目前可以說是房地產(chǎn)市場(chǎng)集體承壓。