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　　斷供5個(gè)月了，周慧琳夫婦沒收到銀行的消息。就在三四年前，他們還努力借錢還貸，被催收恐嚇。那段時(shí)間法拍房數(shù)量上升不少無力支撐房貸的業(yè)主在兩三個(gè)月左右被起訴，走上法拍流程。一些律師基于這個(gè)背景，業(yè)務(wù)涉及幫銀行起訴斷供業(yè)主，近來他們發(fā)現(xiàn)，法拍房?jī)r(jià)值縮水，銀行的訴訟書來得越來越慢，業(yè)主們開始掙扎保住房子。在這個(gè)情況下，有律師和機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)向 “保房”賽道，反過來幫業(yè)主跟銀行博弈，核心戰(zhàn)術(shù)是拖延，為房子的市值“東山再起，爭(zhēng)取時(shí)間和空間”。

　　文 | 呂煦宬 解亦鴻

　　編輯 | 毛翊君

　　來源 | 極晝工作室（ID：media-fox）

　　不同往常的安靜

　　結(jié)婚六年來，那套公寓一直是周慧琳和丈夫的包袱。5000多月供，加上他們琴行的虧損，持續(xù)消耗為數(shù)不多的存款。小孩幼兒園學(xué)費(fèi)一年兩萬，得問親戚借，除此之外還有車貸和信用卡要還。在廣東中山，他們的婚后生活經(jīng)濟(jì)緊繃。

　　疫情期間，琴行的課量就開始下降，今年生源還在變少。父母就勸，挺不住斷供算了，周慧琳也想過，但曾被催收電話追著跑，她不敢下這個(gè)決心。孩子出生后，她搬回父母的自建房，那套公寓拿去掛牌，利息太高沒人過問。租出去最多能賺1500塊，但去年幾乎空置一整年。

　　今年1月，丈夫忘了給周慧琳轉(zhuǎn)房貸的錢，她也忙著上寒假班的課，把這事拋在腦后。這樣斷供了4個(gè)月，反應(yīng)平靜得不同往常。前三個(gè)月，沒有收到任何短信和電話，也沒有從親人那兒聽到銀行的傳話。生活很平常，以至于她都快忘了自己沒有按時(shí)付房貸。

　　律師函是農(nóng)業(yè)銀行的唯一提醒，在第四個(gè)月寄到她家。要求三天內(nèi)清償逾期貸款，否則將向人民法院提起訴訟，并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，查封、扣押相應(yīng)金額的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但到了一個(gè)月后的現(xiàn)在，還沒有一點(diǎn)動(dòng)靜。

　　第一次收到律師函，周慧琳很緊張。2020年，丈夫做奶茶生意，想快些還上10多萬首付貸款，瞞著她借了7萬多。催收電話打到她和父母這里，不接就不停，每分鐘能有10個(gè)。接起來就是威脅，說要找上門來。周慧琳被嚇到，反復(fù)說不知道丈夫在哪兒，最后換了電話號(hào)碼。

　　但現(xiàn)在加上罰息，讓他們一次性拿出4萬不現(xiàn)實(shí)。琴行最近在辦教學(xué)資格證，已經(jīng)投進(jìn)去幾千塊，手頭的錢周慧琳想先穩(wěn)住營(yíng)生的資本。丈夫向做房地產(chǎn)的朋友打聽，得知有個(gè)熟人斷供快兩年了，房子沒貼封條，正常住著。朋友建議他們，手頭實(shí)在緊，就每個(gè)月還幾百塊，“先拖著”。

　　▲ 資料圖。圖 / 東方IC

　　社交平臺(tái)上，也有一些聲音在表達(dá)類似的微妙變化。5月29日，微博上有人發(fā)帖，說在福州閩侯買房的朋友斷供了三個(gè)多月，已經(jīng)做好房子被法拍的準(zhǔn)備，結(jié)果銀行告訴他，可以只還月供的四分之一，也就是1500多元，寬限延續(xù)兩年。這段內(nèi)容被搬運(yùn)到許多自媒體上，配上了“銀行拒收斷供房”的標(biāo)題。

　　在鄭州律師王兵的觀察里，銀行對(duì)斷供房態(tài)度的松動(dòng)在前兩年就露出端倪。2020年，他開始替當(dāng)?shù)劂y行起訴斷供業(yè)主，經(jīng)手了兩三百宗案件。一般斷供兩個(gè)月后，業(yè)主就會(huì)收到訴狀，房子面臨法拍。疫情期間，訴訟數(shù)量隨封控的時(shí)長(zhǎng)、次數(shù)波動(dòng)，“這一段時(shí)間封了，接下來案件就多了。”最多的時(shí)候，他一個(gè)月要處理80件，“起訴狀從早寫到晚”。

　　王兵看過許多人即將失去房子的時(shí)刻。他們中多數(shù)是把房子抵押給銀行，貸款投資生意，撞上疫情，生意崩盤，住所也沒了。“申請(qǐng)斷供房的司法拍賣，只是銀行處理不良資產(chǎn)的一種途徑。”他說，按規(guī)定，逾期90天以上的貸款就被看作是不良資產(chǎn)。不良率過高會(huì)影響銀行盈利，降低銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。據(jù)他了解，控制不良率是很多支行放貸的客戶經(jīng)理的重要任務(wù)，和績(jī)效緊緊掛鉤。

　　斷供潮下，大量法拍房流向市場(chǎng)。阿里拍賣的數(shù)據(jù)顯示，2021年9月到2022年3月這半年內(nèi)，在該平臺(tái)上掛牌的鄭州法拍房數(shù)量，從2.7萬套增加到5.13萬套，但價(jià)格卻不理想。2021年，王兵就注意到，有些法拍房的成交價(jià)不能完全覆蓋債務(wù)。

　　那年10月21日，“鄭州一法拍房迎斷崖式拍賣降80萬”的消息沖上熱搜，《中國(guó)證券報(bào)》記者在阿里拍賣上發(fā)現(xiàn)，鄭州法拍房交易折價(jià)十分普遍。許多房子上架后也只是被瀏覽，遲遲沒有人拍。據(jù)新華社報(bào)道，這段特殊時(shí)期，五大行都為客戶延長(zhǎng)了還貸時(shí)間和貸款期限，有的還能調(diào)整賬單計(jì)劃。

　　王明（金麒麟分析師）雅在湖北荊州做建材生意，2022年因?yàn)槭詹簧享?xiàng)目尾款，搭上積蓄，四處借錢，預(yù)支了近130萬，最窘迫的時(shí)候油錢都靠借。她斷供了五個(gè)月，共1.5萬。頭兩個(gè)月，建設(shè)銀行發(fā)短信提醒她還貸，沒有提出訴訟警告。

　　到第三個(gè)月，銀行派專員打來電話，“態(tài)度挺溫和的”——聽完她的情況，對(duì)方先勸她和親戚借，王明雅說能借早就借了，實(shí)在沒辦法。專員最后和她一起商量了還款方案，20分鐘左右，溝通結(jié)束。到約定時(shí)間，也就是斷供的第六個(gè)月，王明雅一次性還清了逾期貸款。

　　沒辦法的辦法

　　2021年，深圳律師吳邦宇接到了越來越多“保房”的委托，每月十幾起，“這是法律術(shù)語(yǔ)里不存在的概念。”他原先主接刑事案件，但從那年開始，想要避免法拍的人越來越多，他們律所干脆增設(shè)了以“保房”為名的新業(yè)務(wù)。

　　很多被裁失業(yè)的中年男人打電話找他，或是他們的老婆看到律所的這項(xiàng)廣告，找過來咨詢。吳邦宇感覺，這些妻子常比丈夫更焦慮，她們想知道，“我們具體還能住幾年？孩子會(huì)在小學(xué)畢業(yè)前被迫轉(zhuǎn)學(xué)嗎？”

　　一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)公司前運(yùn)營(yíng)委托吳邦宇保房?jī)赡辍Ｋ麅鹤蝇F(xiàn)在五年級(jí)，想等到孩子小學(xué)畢業(yè)再搬走。房子是2018年市值高位時(shí)買的，按揭貸款25年，月供兩萬多。兩年前他被裁員后，一直找不到下一份互聯(lián)網(wǎng)工作，今年40歲。

　　跟即將失去房子的人去講“調(diào)解、訴訟、應(yīng)訴”這樣的術(shù)語(yǔ)，很難溝通。吳邦宇意識(shí)到，他們只在乎落到實(shí)處的結(jié)果，無非是“保住房子”“能保多久”。在司法執(zhí)行拍賣的案子里，斷供人之間曾流傳著“第四個(gè)月起訴”的定律，他現(xiàn)在通常會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)安慰委托人，這個(gè)時(shí)間期限已經(jīng)變成半年。

　　在起訴書到來之前，“與銀行協(xié)商”是保房的第一步。“銀行只有在債務(wù)人失聯(lián)的情況下，才會(huì)立即起訴。”這是吳邦宇總結(jié)的規(guī)律。他讓斷供人學(xué)會(huì)分辨，哪些是銀行打來的電話，哪些是第三方催收公司打來的。

　　電話通了，對(duì)面?zhèn)鱽泶呤諉T的恐嚇，他就讓斷供人直接掛斷。而銀行客戶經(jīng)理的態(tài)度始終保持著體面，吳邦宇要教斷供人怎么跟他們協(xié)商，“最常說的就是‘我在努力把房子賣掉’，賣一筆好價(jià)錢，就可以還債了。”還有一點(diǎn)，“只要不失聯(lián)，保持協(xié)商，銀行一般不會(huì)主動(dòng)提起訴訟。”

　　但吳邦宇也知道，“努力賣房”不過是拿來跟銀行拖延時(shí)間的說辭，它并不現(xiàn)實(shí)。深圳二手房的均價(jià)持續(xù)下跌，對(duì)斷供人來說，賣房已經(jīng)很難抵債。據(jù)樂有家數(shù)據(jù)顯示，從2020年到2023年，深圳二手房的走勢(shì)曾在2021年達(dá)到最高點(diǎn)，2023年年末均價(jià)跌到6.5萬元/平方米，跌幅22%。

　　▲ 一位律師關(guān)于“保房”的朋友圈。圖 / 截圖

　　深圳另一位律師直接講到，“保房”業(yè)務(wù)事實(shí)上是“房產(chǎn)貸款集體暴雷”催生的結(jié)果。“想保房的人群里，不僅有按揭買房的斷供人，還有許多經(jīng)營(yíng)貸逾期的生意人，他們通過房子抵押的方式跟銀行借錢，用來維系生意周轉(zhuǎn)，卻高估了收益回報(bào)，資金流通受阻，衍生出一系列個(gè)人經(jīng)濟(jì)危機(jī)。”

　　去年夏天，一位在深圳做建筑工程的小老板找到吳邦宇，想保住自己的兩套房子。2020年，他的工程團(tuán)隊(duì)反復(fù)遭遇開工中斷，沒有利潤(rùn)，這位建工老板就拿房子在A銀行做了抵押，貸出600萬供養(yǎng)團(tuán)隊(duì)。那時(shí)兩套房子的市值一共1000萬。

　　之后一年，開工情況沒有太大改善，大家都在家里窩著，但每個(gè)月光場(chǎng)地租金、員工工資就要花掉20萬。他還不上貸款，又找金融過橋公司，做搭橋貸款——金融公司替他墊付償還了A銀行的600萬，再把房子拿到B銀行做評(píng)估，市值漲到1500萬，他貸出一筆額度更高的費(fèi)用。

　　到去年年末，加上信用卡等債務(wù)，這位老板一共欠了幾家銀行1300萬，而他房產(chǎn)市值跌得只剩1100萬，賣房也還不了債了。在吳邦宇跟各個(gè)銀行的協(xié)商下，銀行同意暫時(shí)不起訴，爭(zhēng)取到了一年的延期停息。

　　有律師把保房稱作“沒有辦法中的辦法”。這位每個(gè)月都能接到保房委托的律師說：“對(duì)于當(dāng)下的房產(chǎn)市場(chǎng)來說，法拍房的價(jià)值極大縮水，縮幅要到50%。市場(chǎng)上房屋流通價(jià)值不合理，才是‘保房’的意義所在。”

　　要的是時(shí)間

　　有些斷供人就是想要爭(zhēng)取時(shí)間，賭未來房子的市值重新漲回來——吳邦宇認(rèn)為，保房的極限是8年，“雖然面對(duì)銀行行使的抵押權(quán)，官司不可能打翻盤，但是從應(yīng)訴再到執(zhí)行，如果律師不斷提出異議，時(shí)間也就可以延長(zhǎng)。”

　　吳邦宇提出的異議內(nèi)容，通常指向法官裁量中的細(xì)節(jié)，比如律師費(fèi)屬于被告的非必要支出、罰息不合理、本金計(jì)算不準(zhǔn)確。吳邦宇除了幫斷供人拖延法拍，還會(huì)給他們做心理疏導(dǎo)。

　　他總結(jié)了斷供人的“八大焦慮”，包裝成“保房的八大好處”，寫進(jìn)廣告里。首位的是家庭居住和孩子上學(xué)，最后一點(diǎn)他做了有關(guān)未來的積極假設(shè)，“‘保房’可以解決幾年后房?jī)r(jià)漲回去了，而自己名下早已無房產(chǎn)的問題。”

　　“能為東山再起爭(zhēng)取時(shí)間和空間。”在社交平臺(tái)上，越來越多號(hào)稱能保房的法律咨詢機(jī)構(gòu)，或是專做保房的律師出現(xiàn)。打出的宣傳點(diǎn)是，能幫資金周轉(zhuǎn)不過來的斷供業(yè)主延期3年到5年還款時(shí)間，逾期債務(wù)到期后一次性結(jié)清，而那期間不用向銀行繳納一分錢。

　　在深圳，一家法律咨詢公司甚至研發(fā)了保房“產(chǎn)品”。之所以叫產(chǎn)品，是因?yàn)橛幸惶淄暾姆?wù)流程和培訓(xùn)規(guī)范。據(jù)這家公司的工作人員劉啟明介紹，他們?nèi)ツ昱嘤?xùn)了一批前端接待人員，教他們?nèi)绾蜗蚩蛻糁v清楚保房的邏輯。

　　面對(duì)斷供人，接待人要親和，不能嚇唬或很嚴(yán)肅。劉啟明說，斷供人的心是很脆弱的，很多人來咨詢，就是想知道斷供的后果。不久前，他接待了一對(duì)夫妻，兩人名下各有一套價(jià)值500萬的房產(chǎn)，他們還沒有走到斷供這步，提前來做咨詢。

　　這種有“先見之明”的人在劉啟明的客戶里不多，只有三成左右。劉啟明沒有多說保房的好處，只說了斷供后的一系列遭遇——先被法院起訴，絕大概率敗訴后，不久房子就會(huì)被拍賣。第二天，這對(duì)夫妻就上門來，委托劉啟明找律師保房。

　　確定要保房，劉啟明先了解對(duì)方的抵押合同和負(fù)債情況，評(píng)估合同里的條款和約定的法律流程，再將資料整理給律師出保房方案。律師的培訓(xùn)也很關(guān)鍵。劉啟明說，以前多數(shù)律師都是給債權(quán)人，也就是替銀行打官司，很少有執(zhí)業(yè)律師站在債務(wù)人這邊。

　　律師會(huì)根據(jù)不同斷供人的情況，給出司法流程框架內(nèi)能爭(zhēng)取到的“翻身”時(shí)間。律師的費(fèi)用會(huì)收取標(biāo)的物，也就是那套想要保住的房產(chǎn)的價(jià)值10%以下，并支持分期付款。

　　▲ 自媒體的保房業(yè)務(wù)宣傳。圖 / 截圖

　　對(duì)此，有律師同行不贊同，認(rèn)為他們是“跟銀行對(duì)著干，浪費(fèi)司法資源”。洛陽(yáng)一位律師說他們鉆空子，“嚴(yán)重違背職業(yè)紀(jì)律”。在他的理解中，保房律師用的都是惡意訴訟中的慣常手段，從法院送達(dá)訴狀這步就能開始“使絆子”。他舉例，假如被告是一對(duì)夫妻，就可以讓他們假離婚，謊稱沒收到訴狀，法院只能再走公告送達(dá)流程，這能拖延60天。

　　收到訴狀后，可以讓被執(zhí)行人提出管轄權(quán)異議，延長(zhǎng)開庭時(shí)間，等走完法院受理、審核、駁回再送達(dá)的過程，有可能拖上近一年。如果已經(jīng)走完司法流程，房子要被強(qiáng)制執(zhí)行，也還有辦法。比如簽一個(gè)時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)的租賃協(xié)議，讓假冒的租客跳出來用“買賣不破租賃”的說法提出執(zhí)行異議，再讓法院判決，就算最后敗訴，也能爭(zhēng)取到一段時(shí)間。

　　“恰恰是小聰明，能幫到負(fù)債人。”劉啟明知道業(yè)內(nèi)有律師看不上保房業(yè)務(wù)，但他有一套自認(rèn)合理的說法——面對(duì)銀行專業(yè)的法務(wù)、律師團(tuán)隊(duì)，債務(wù)人是弱勢(shì)的，做保房就是和債務(wù)人站在一條戰(zhàn)線上。

　　不過，一些斷供人的情況，他也幫不上忙。一兩周前有一對(duì)夫妻來咨詢，他們?cè)邶垗彽囊惶?00多萬的房子，三天后就要被查封。劉啟明沒有辦法，跟對(duì)方說，你怎么不早來。他只能把后續(xù)查封的流程告訴對(duì)方。聽了劉啟明的話，客戶眼淚沒有繃住。

　　一個(gè)40多歲四處打零工的女人也來找過劉啟明。她丈夫生病在家，十幾歲的女兒重度抑郁癥住院，5400的房貸壓在她一個(gè)人身上，喘不過氣，斷供了一年。今年?duì)顩r好一些，她繼續(xù)還款。但實(shí)際上，去年10月法院的判決已經(jīng)下來，房子已經(jīng)要拍賣了，她還不知道。“再還貸已經(jīng)沒意義了，產(chǎn)權(quán)都快不屬于她了。”劉啟明只能告訴她，看能不能申請(qǐng)困難補(bǔ)助。

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責(zé)任編輯：張倩