意見領(lǐng)袖 | 夏磊

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于向新發(fā)展模式過渡之際，新模式仍在構(gòu)建，傳統(tǒng)模式還未完全脫離，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)有所下降。近年房地產(chǎn)業(yè)增加值增速明顯低于名義GDP，2023年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為5.8%，較2020年7.2%下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，市場不乏“房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)”的聲音。

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式逐步建立，未來房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)將從增量擴(kuò)張向存量運(yùn)營服務(wù)轉(zhuǎn)移，舊范式下的統(tǒng)計(jì)制度不足以完全反映房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。

　　傳統(tǒng)發(fā)展模式下，房地產(chǎn)業(yè)核算總產(chǎn)出包括五大部分，開發(fā)經(jīng)營業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)最突出。

　　一是開發(fā)經(jīng)營，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)企業(yè)和其他行業(yè)附屬的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位兩部分。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)企業(yè)的產(chǎn)出采用主營業(yè)務(wù)收入減去成本，這兩個(gè)指標(biāo)均來自房企財(cái)務(wù)報(bào)表；其他行業(yè)附屬開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)出為法人單位所屬產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位情況綜合表里面的經(jīng)營性收入。截至2022年末，我國共有10.3萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2023年，全國商品房銷售額11.7萬億元、銷售面積11.2億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)11.1萬億元。

　　土地出讓活動(dòng)不計(jì)入GDP，但土地交易中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)計(jì)入。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局對(duì)生產(chǎn)范圍的界定，土地出讓是土地使用權(quán)這種無形資產(chǎn)與金融資產(chǎn)之間的交易，并未創(chuàng)造新的貨物和服務(wù)，因此這類活動(dòng)本身不屬于生產(chǎn)活動(dòng)范圍，所獲得的收入不應(yīng)計(jì)入GDP，即土地購置費(fèi)不形成固定資本形成總額。但為完成土地出讓提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)，其服務(wù)活動(dòng)屬于生產(chǎn)活動(dòng)，產(chǎn)生的價(jià)值計(jì)入GDP。

　　新房銷售增值部分計(jì)入GDP。在支出法核算中，居民購買住房支出和建設(shè)住房支出按投資處理，商品房銷售價(jià)格與成本之間的增值部分構(gòu)成固定資本形成總額而計(jì)入GDP。在生產(chǎn)法核算中，假設(shè)房企新房當(dāng)年建成并售出，則房款和相關(guān)生產(chǎn)稅作為產(chǎn)出，扣掉建設(shè)房屋過程中間消耗及房地產(chǎn)銷售企業(yè)的中間消耗后得到增加值。

　　二是物業(yè)管理，其總產(chǎn)出為物業(yè)管理業(yè)企業(yè)和其他行業(yè)附屬的物業(yè)管理業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位的產(chǎn)出之和。其中，物管企業(yè)產(chǎn)出數(shù)據(jù)來自于物業(yè)管理業(yè)、中介服務(wù)及其他房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況表的主營業(yè)務(wù)收入；其他物管業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位產(chǎn)出數(shù)據(jù)來自于法人單位所屬產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位情況綜合表中的經(jīng)營性收入。

　　物管行業(yè)發(fā)展勢頭良好。根據(jù)弗若斯特沙利文測算，中國物業(yè)管理服務(wù)公司的在管總建筑面積由2016年的309億平方米增至2021年的372億平方米，年復(fù)合增長率為3.8%。預(yù)計(jì)到2026年，在管總建筑面積將達(dá)447億平方米，2021-2026年的復(fù)合增長率為3.7%。

　　三是中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)企業(yè)、其他行業(yè)附屬的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位提供的中介服務(wù)和個(gè)體經(jīng)營戶的房地產(chǎn)活動(dòng)三個(gè)部分。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)企業(yè)產(chǎn)出取自房地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)、中介服務(wù)及其他房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況表的主營業(yè)務(wù)收入；其他行業(yè)附屬的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位產(chǎn)出來自產(chǎn)業(yè)法人單位所屬產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位情況綜合表的經(jīng)營性收入；房地產(chǎn)業(yè)個(gè)體經(jīng)營戶產(chǎn)出取自個(gè)體經(jīng)營戶經(jīng)營情況綜合表的營業(yè)收入。

　　二手房交易屬于非生產(chǎn)活動(dòng)不計(jì)入GDP，但交易過程中的中介服務(wù)產(chǎn)出則計(jì)入。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局對(duì)生產(chǎn)范圍的界定，二手房交易是雙方資產(chǎn)交換，沒有創(chuàng)造出新的貨物和服務(wù)，因此不屬于生產(chǎn)活動(dòng)，所獲得的收入不計(jì)入GDP。但在交易過程中如果有中介機(jī)構(gòu)提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，其活動(dòng)屬于生產(chǎn)活動(dòng)，相應(yīng)的產(chǎn)出與價(jià)值計(jì)入GDP。

　　四是居民自有住房服務(wù)，其總產(chǎn)出包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民兩部分，按成本價(jià)格計(jì)算，包括修理維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和虛擬折舊三部分，農(nóng)村的不含物業(yè)管理費(fèi)。其中，修理維護(hù)費(fèi)按人均維修用建筑材料、人均維修服務(wù)費(fèi)等成本項(xiàng)乘以居民總?cè)丝跀?shù)；城鎮(zhèn)居民物業(yè)管理費(fèi)=人均物業(yè)管理業(yè)費(fèi)×城鎮(zhèn)居民人口×上述四項(xiàng)比重；虛擬折舊為居民自有住房價(jià)值乘以折舊率，居民自有住房價(jià)值=人均住房建面×居民總?cè)丝凇羻挝幻娣e造價(jià)，虛擬折舊率按農(nóng)村3%、城鎮(zhèn)2%計(jì)算。以上單項(xiàng)數(shù)據(jù)來自城市居民家庭住房基本情況調(diào)查表、城鎮(zhèn)居民家庭消費(fèi)支出調(diào)查表、統(tǒng)計(jì)局人口調(diào)查資料、農(nóng)村居民家庭收入與支出表、農(nóng)村居民家庭概況表、固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)年報(bào)各地區(qū)城鎮(zhèn)房屋建筑面積和造價(jià)表等。

　　成本法核算下的我國居民自有住房服務(wù)虛擬價(jià)值對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)不高。世界范圍看，居民自有住房服務(wù)價(jià)值的虛擬計(jì)算多有兩種方法：一種是市場租金法，即按地段、面積和質(zhì)量等屬性接近的住房的市場租金來估算，適用于租賃市場規(guī)范的經(jīng)濟(jì)體。另一種是成本法，即按居民自有住房服務(wù)的成本來估算，適用于住房租賃市場不太規(guī)范的經(jīng)濟(jì)體。我國以成本法計(jì)算居民自有住房服務(wù)的虛擬價(jià)值，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，居民自有住房價(jià)值與實(shí)際市場價(jià)值相差較大，導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)被低估。而多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體按市場租金法計(jì)算其虛擬價(jià)值，即根據(jù)不同城市、不同區(qū)域、不同房屋類型等具體情況，以市場價(jià)為基礎(chǔ)、以周邊住房的租金為參考，虛擬計(jì)算居民自有住房服務(wù)而計(jì)入GDP，其經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率更高。

　　以青島市為例進(jìn)行測算，2020年全市虛擬租金約為213億元，占GDP的1.7%。假定城鎮(zhèn)與農(nóng)村居民自有住房服務(wù)增加值之比為4∶1，可得青島城鎮(zhèn)居民自有住房服務(wù)的虛擬價(jià)值為170.5億元。利用城鎮(zhèn)常住人口、人均住房建筑面積、商品房銷售均價(jià)粗略估算青島市城鎮(zhèn)居民住房市價(jià)為3.5萬億元。假定住房自有率為75%，可粗略算出青島市2020年居民自有住房的虛擬租金收益率僅為0.66%，顯著低于全國重點(diǎn)40城1.9%的平均租金收益率。

　　五是其他活動(dòng)，包括其他房地產(chǎn)活動(dòng)企業(yè)、執(zhí)行行政事業(yè)會(huì)計(jì)制度的其他房地產(chǎn)活動(dòng)法人單位和其他行業(yè)附屬的其他房地產(chǎn)活動(dòng)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位的生產(chǎn)活動(dòng)三部分。其中，其他房地產(chǎn)活動(dòng)企業(yè)總產(chǎn)出和其他行業(yè)附屬的其他房地產(chǎn)活動(dòng)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位產(chǎn)出計(jì)算方法和資料來源與上述物業(yè)管理一致；執(zhí)行行政事業(yè)會(huì)計(jì)制度的其他房地產(chǎn)活動(dòng)法人單位產(chǎn)出包含經(jīng)常性業(yè)務(wù)支出、固定資產(chǎn)折舊、經(jīng)營性結(jié)余三部分，經(jīng)常性業(yè)務(wù)支出是維護(hù)部門正常運(yùn)營的必要支出，固定資產(chǎn)折舊按折舊率4%計(jì)算，資料來源于行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)狀況表。

　　新發(fā)展模式下，房地產(chǎn)業(yè)在物管、中介和居民自有住房服務(wù)等方面有繼續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的潛力空間。

　　過去房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的主要貢獻(xiàn)在于大規(guī)模開發(fā)投資建設(shè)，依賴于增量擴(kuò)張；隨著住房制度改革完善和行業(yè)新發(fā)展模式的逐步建立，未來房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的主要貢獻(xiàn)將向存量運(yùn)營服務(wù)轉(zhuǎn)換。與典型發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)業(yè)在物業(yè)管理、中介服務(wù)和居民自有住房服務(wù)等方面對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率偏低，有較大提升空間。

　　對(duì)于物管、中介等房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)，目前我國房地產(chǎn)市場正處于存量增量并重的階段，物管、中介等房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)增加值對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)相對(duì)不高。以石家莊、大連市為例，2017年物業(yè)管理及房地產(chǎn)中介服務(wù)增加值在全市GDP中占比分別僅0.3%、0.5%。相對(duì)而言，發(fā)達(dá)國家多進(jìn)入住房存量階段，其物管、經(jīng)紀(jì)與代理等房地產(chǎn)服務(wù)更為成熟，經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率更高。以英國為例，2023年基于收費(fèi)或合同基礎(chǔ)上進(jìn)行的房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)增加值為269.8億英鎊，占當(dāng)年GDP的1.0%。隨著我國房地產(chǎn)市場中存量房占比逐步增加，物管中介等房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)將更大。

　　未來物業(yè)管理業(yè)增長空間有三大來源。一是存量老舊小區(qū)的物業(yè)管理滲透率提升。根據(jù)2021年住建部數(shù)據(jù)，全國2000年以前建成的老舊小區(qū)約22萬個(gè)、涉及居民近3900萬戶。一方面是推動(dòng)未配備物業(yè)的小區(qū)逐步引入物業(yè)管理服務(wù)；另一方面是原有物業(yè)服務(wù)升級(jí)，推動(dòng)服務(wù)范圍窄、服務(wù)水平低的小區(qū)引入專業(yè)化物業(yè)。二是新房銷售帶來的增量物業(yè)管理面積。城鎮(zhèn)化仍有較大空間，自住房需求仍旺盛。三是非住宅物業(yè)增量空間。隨著城鎮(zhèn)化率持續(xù)提升，商業(yè)辦公、公共服務(wù)等各類配套物業(yè)需求仍較大。

　　未來房地產(chǎn)中介服務(wù)發(fā)展空間有兩大支撐。一是存量房交易占比有望繼續(xù)提升。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2023年1-11月，全國二手房交易比重達(dá)到了37.1%的歷史新高，全國已經(jīng)有7個(gè)省和直轄市二手住宅的交易量超過了新房交易量。二手房交易存在信息不對(duì)稱、資金風(fēng)險(xiǎn)高、交易流程雜等痛點(diǎn)，需要中介提供服務(wù)。二是中介滲透率進(jìn)一步提升。根據(jù)CIC數(shù)據(jù)，2016-2020年中介滲透率由43.2%增至46.9%，未來有望持續(xù)提升。尤其是新房市場的中介滲透率有較大的潛力提升空間，2020年僅為25.2%。

　　對(duì)于居民自有住房服務(wù)，由于統(tǒng)計(jì)方法差異，我國居民自有住房服務(wù)業(yè)增加值占GDP的比重與發(fā)達(dá)國家預(yù)計(jì)相差甚至超過5個(gè)百分點(diǎn)。以石家莊、大連為例，2017年居民自有住房服務(wù)增加值在全市GDP中占比僅2.7%、3.5%。與國際比較，美國2022年虛擬租金核算值2.0萬億美元，與GDP的比值為7.9%；日本2013-2022年居民自有住房服務(wù)虛擬價(jià)值占GDP比重均值為9.0%。

　　如果調(diào)整核算制度，可繼續(xù)使用成本法，調(diào)整固定資產(chǎn)折舊中“住房造價(jià)”為“住房市價(jià)”；或采用市場租金法，與多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體保持一致。無論采取哪種調(diào)整思路，居民自有住房服務(wù)虛擬價(jià)值都會(huì)有所增加，相應(yīng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)增加值、居民可支配收入和居民消費(fèi)支出增加，進(jìn)而提升第三產(chǎn)業(yè)的比重、居民可支配收入占國民可支配收入的比重和居民消費(fèi)率。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：全球經(jīng)濟(jì)放緩，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)超預(yù)期波動(dòng)，產(chǎn)業(yè)政策不確定性，國際貿(mào)易摩擦，地緣政治，國際經(jīng)驗(yàn)不具完全可比性等風(fēng)險(xiǎn)。

　　證券研究報(bào)告：《如何衡量房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)？》

　　對(duì)外發(fā)布時(shí)間：2024年7月3日

　　發(fā)布機(jī)構(gòu)：國海證券股份有限公司

　　本報(bào)告分析師：夏磊

　　SAC編號(hào)：S0350521090004

　　(本文作者介紹：國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)