存量房貸利率下調預期再起

　　◎周亮 徐瀟瀟

　　居民提前償還個人住房貸款的態勢，仍然在持續。

　　A股上市銀行2024年半年報數據顯示，截至二季度末，六大國有銀行合計個人住房貸款余額25.49萬億元，相比年初凈減少3254.71億元。而近期央行披露的數據也顯示，2024年二季度末，個人住房貸款余額為37.79萬億元，較一季度末的個人住房貸款余額38.19萬億元，少了4000億元。

　　此種形勢下，存量房貸利率下調預期再起。

　　大行房貸余額大縮水

　　A股上市銀行2024年半年報數據顯示，截至二季度末，工行和農行的個人住房貸款減少最多，規模均超過千億元；建行和中行緊隨其后。究其原因，天風證券認為，新發貸款利率調降后，增、存量貸款利差加大引發了提前還貸，這或是居民中長期貸款增量持續收窄的原因之一。

　　據了解，今年以來確有不少居民提前還貸。“今年已經還了2次，剩余商貸壓縮到了110萬元。”廣州居民謝先生對上海證券報記者表示。2019年底，謝先生購買了一套廣州南沙的房子，負擔了200萬元的個人房貸。當時執行的利率為LPR+59個基點。受益于去年存量貸款利率的集體下調，謝先生的房貸利率已下調至LPR水平。

　　“但是現在廣州首套房貸款利率降到了2.89%，與我們現在所承擔的房貸利率差距還是太大。如果存量貸款利率不進行調整，還是會繼續提前還貸，降低杠桿就能降低壓力。”謝先生表示。

　　國泰君安研究顯示，在今年4月，居民早償率指數達到37%的歷史高位，反映居民提前還貸行為明顯增多。

　　存量房貸利率下調預期再起

　　眼下，市場各方對于存量房貸利率下調預期再起。

　　“當下時點適當調降存量房貸利率，居民消費潛力或有望得到部分釋放，同時可遏制提前還貸規模擴大。”天風證券分析師王雯表示。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜則認為，未來存量房貸利率下調范圍有望擴展至二套住房。“若未來下調存量房貸利率，預計整體下調幅度可能低于上一輪（即2023年9月，降低了73個基點）。當前商業銀行凈息差壓力較大，主動降低存量房貸利率的意愿不高，后續或需要更多配套政策引導銀行下調存量房貸利率。”陳文靜說。

　　記者注意到，此前相關部門曾就調整存量房貸利率有過相關表述。8月1日，央行、外匯局召開的年中工作會議就提到，“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

　　浙商證券銀行研究團隊研報也認為，存量房貸降息有可能，但不一定允許“轉按揭”，更有可能是降低存量按揭加點。“轉按揭相當于原先在A銀行貸款的居民，可以在B銀行以最新利率貸款來置換原先貸款，涉及跨行合作等，流程復雜。而且在當前按揭需求疲弱的背景下，放開后，可能會造成銀行惡性競爭。”

　　銀行凈息差壓力需平衡

　　個人住房按揭貸款，是銀行資產質量最好的貸款。以招商銀行為例，截至6月末，招行個人住房按揭貸款規模約為1.37萬億元，占該行貸款比重為20.38%，不良率為0.4%。

　　這一資產的價格，不但受到老百姓的廣泛關注，也備受金融管理部門、商業銀行的關注和權衡，因為其利率變動將影響銀行凈息差，而目前銀行凈息差水平已不容樂觀——金融監管總局的數據顯示，今年二季度，商業銀行凈息差為1.54%，已經處于較低水平。

　　9月2日，招行行長王良在該行2024年中期業績交流會上談到了“存量房貸轉按揭”相關問題。他說：“如果相關政策推出，會對銀行業的存量按揭利率帶來一定的負面影響。我認為宏觀管理部門會做好充分的論證和研究，再推出這樣的政策。”

　　“目前新批貸款利率已下調至3.4%左右。根據估算，新批貸款與存量貸款平均利率之間的息差仍有約60個基點，如對全部存量貸款利率進行充分調整，或節省利息支出約2000億元至2400億元。”一位中金公司銀行組分析師表示，存量按揭利率的調整可能對銀行息差造成影響，國有大行按揭占比高于中小銀行，受存量按揭利率調整的影響更大。

　　事實上，此前一輪存量房貸利率下調和LPR下調對銀行凈息差的影響還在持續。交通銀行副行長周萬阜近日表示：“從全年來看，我們的目標是要保持凈息差基本穩定，并力求邊際改善，要做到這一點有難度、有挑戰。”如此看來，存量房貸利率的下調尚需多方平衡。

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責任編輯：王許寧