“舊改之王”佳兆業擴張遇阻：西安王家棚村舊改的十年糾葛 導讀 首次進入西安便折戟，損失大量資金、時間和人力，凸顯了房企異地舊改的風險，也顯示出舊改的本地化和區域化壁壘難以打破，以及多變的舊改政策、復雜的政商關系、不確定的資金沉淀，非一般房企所能把握。 走出深圳和粵港澳大灣區的“舒適區”，以“舊改之王”馳名的深圳佳兆業，在西安遭遇了“黑天鵝”。 2018年12月30日，西安市王家棚村，鏟車、挖掘機的聲音打破了清晨的寧靜。來自西安本地的開發商興正元地產率隊進駐了工地，與之前的投資商新里程、佳兆業共存。 此前的11月28日，陜西省高院的二審判決書顯示，興正元與王家棚村委會簽訂的舊改協議有效。 至此，一場裹挾了深圳“舊改之王”、富德生命人壽、陜西省首富、西安本地龍頭、以及王家棚村村委、村民、街道辦等多方群體的舊改利益糾葛，被推向了高潮。 事件未來的演變不得而知。然而，自2017年接手新里程股份后，佳兆業已投資超10億填補王家棚舊改多年來的費用“窟窿”，興正元截至目前也投入了數億元，興正元的介入是否合規？雙方這些錢是否打了水漂？退出的一方該如何止損？ 多年來，佳兆業在廣深區域開發了數個大型舊改項目，并擁有大量土儲，是舊改領域頗有經驗的開發商。但首次進入西安便折戟，損失大量資金、時間和人力，凸顯了房企異地舊改的風險，也顯示出舊改的本地化和區域化壁壘難以打破，以及多變的舊改政策、復雜的政商關系、不確定的資金沉淀，非一般房企所能把握。 對王家棚村村民來說，十年舊改拆遷噩夢或將終結。而佳兆業在廣東區域以外的舊改之路，仍布滿荊棘。 投資主體之爭 王家棚村，位于西安市未央區未央湖街道，按照最初的規劃，項目總占地33萬平方米，總建筑面積140萬平方米。 2009年，西安新里程投資有限公司（簡稱“新里程”）拿到了西安市城改辦的批復文件，獲得了王家棚村舊改的主體資格。2010年9月18日，新里程與王家棚村委會簽訂《西安市草灘街道辦王家棚村城中村改造合作協議》，拿下了這個村子的拆遷、改造以及開發權。 同時，西安未央區城改辦作為甲方、未央區草灘街道辦事處作為乙方、西安新里程作為丙方、王家棚村委會作為丁方，簽訂《未央區王家棚村城中村改造項目監管協議》。 資料顯示，新里程最初實際控制人為陜西瑞林實業集團，董事長孫瑞林。除了新里程，其名下還有陜西瑞麟置業。 2014年3月，由于資金緊張，孫瑞林引入了國民信托；而孫瑞林于2015年的突然病故，使得新里程資金鏈斷裂，王家棚舊改一度陷入停滯。 2017年8月4日，佳兆業從國民信托手中收購了新里程88.89%的股權，并接手王家棚項目。 但佳兆業的“投資主體”身份并沒有獲得多方認可。幾乎與此同時，王家棚村委會認為新里程已違規，解除了合作協議；并于2017年9月8日啟動了二次招商，西安興正元房地產開發有限公司（簡稱“興正元”）中標。 2017年11月13日，西安市城改辦文件顯示，“原則同意”王家棚城改項目投資主體由新里程變更為興正元。 2017年11月28日，王家棚村委會與興正元聯合發布公告，稱興正元是王家棚村城改項目唯一合法的投資主體。 新里程、佳兆業與興正元的矛盾由此爆發，雙方多次發生沖突。 2017年11月6日，新里程提起訴訟，要求確認王家棚村委會《合同解除通知函》無效。2018年4月2日，西安市中級人民法院一審判決新里程勝訴；但在11月28日，陜西省高院二審判決新里程敗訴。 一審認為，王家棚村委會召開的村民代表會議僅涉及《改造合作協議》，未涉及解除多方簽訂的《監管協議》。因此，王家棚村委會僅將《合同解除通知函》送達新里程，依法不產生《監管協議》解除的法律后果。 二審則認為，在《合作協議》已解除的情況下，作為具有政府行政監督管理性質的《監管協議》亦無法繼續履行。 值得注意的是，佳兆業收購的股權也存在瑕疵。國民信托將新里程88.89%的股權轉讓給佳兆業后，其余持股約11%的小股東，以國民信托涉嫌抽逃約3.44億元出資為由，提起了訴訟。 國民信托在上述訴訟中一審敗訴，二審勝訴；目前案件已移交北京市高院審理。 據公開資料，國民信托的第一大股東為富德生命人壽，第二大股東為佳兆業，而富德生命人壽又是佳兆業第二大股東。 二次招標存疑 新里程、佳兆業與村委會的訴訟仍在進行。在當事人和部分村民心中，作為關鍵證據的《合作協議》的解除、以及村委會二次招商過程的合法合規性，存在諸多疑問。 首先是合作協議解除的程序存在瑕疵。2017年8月7日，王家棚村委會以新里程違約為由，向其送達《合同解除通知函》，要求解除雙方簽訂的《合作協議》及《監管協議》。 對此，王家棚村200名村民提議召開村民會議，村委會主任等主要成員亦有參加，部分反對解除協議。 新里程方面則認為，其獲得的投資主體資格，是由政府批文確定的，不是村委會能自行解除的。 佳兆業相關負責人也對記者表示，作為新里程的股東，對為何被解除投資協議并不知情。 而二次“招商”的程序，也有相關方提出質疑。2017年8月31日，未央湖街道辦（注：2013年行政區劃整，王家棚村歸了未央湖街道辦轄區）、王家棚村委會印發《王家棚村城改項目招商方案》開始啟動二次招商；9月8日正式舉行招標會，興正元中標。 但王家棚村約1300名村民的聯名反映稱，村兩委會下午三點多臨時組織村民代表進行招商投票表決，并未告知所有村民。 參與競標的還有號稱陜西首富的榮民集團。榮民集團在“王家棚城改項目招投標違規操作的反映材料”（陜榮房集發（2017）93號）中表示，根據招商方案，參與投標者應向街道辦指定賬戶打入監管資金4億元，但興正元公司僅打款2億多元，不具備參加招投標資格。 此外，榮民集團認為，按照招商方案，本應先由評審小組對《項目意向書及改造方案》進行評審，并將評審結果告知各投標企業后再進行投票，但主辦方在未將評審結果告知的情況下，擅自召集村民投票，存在暗箱操作嫌疑。 佳兆業相關負責人則表示，由于認為佳兆業本身已收購股權、是合法的舊改項目投資主體，且招標過程、評標標準混亂，所以佳兆業并未參與投標，不料幾天后改造主體就已“換了人”。 盈科全球合伙人郭韌律師對此表示，未中標人對招標過程有異議的，可以向有關行政監督部門投訴；若對行政結果不服，可以行政復議或向人民法院提起行政訴訟。 巨額投入打水漂？ 在2017年8月舉辦的西商大會上，佳兆業便表示，十分看好西安市場的發展前景，隨后開始突進西安，王家棚村是“第一站”。 入主新里程后，“舊改專家”很快開始大刀闊斧開展工作。首批近100戶的過渡期安置費，于2017年8月28日陸續發放到位。 內部人士向記者透露，將向全體村民補發拖欠的過渡費至2019 年6月，截至目前已發放350多戶村民過渡費、貨幣化安置、新增人口補助等7000多萬元，已經有超過60%的村民領取了過渡費。 同時，佳兆業已償還西安五建的8000余萬元工程款、支付原股東全部股權對價數億元，并處理新里程3億多元的民間借貸案件及其他糾紛。 據上述人士稱，截至目前，佳兆業已投入股權收購對價、村民過渡費、償還債務、運營管理費用等累計投資約14億元。 興正元也所費不菲。記者查閱陜西高院二審判決書發現，興正元已全額歸還政府墊資的過渡費1835.1萬元，向王家棚村252戶、1000余人發放此前拖欠的21個月過渡費2340萬元，合計發放過渡費4175.1萬元。截至目前總投入已達5.32億元。 如今雙方僵持不下，各自的投入是否能收回，都是未知數。 郭韌認為，如果佳兆業不服二審法院判決，可以向上一級法院申請再審，但該再審程序不影響二審判決的執行。對于佳兆業已投入的資金，可要求合同另一方予以賠償或補救。 佳兆業相關負責人向記者透露，目前新里程已經向最高人民法院第六巡回法庭提起再審。 異地舊改風險 以舊改著稱的佳兆業2018年表現不俗。據公告披露，其前11個月合約銷售金額596.62億元，同比增長50.5%。克而瑞數據顯示，佳兆業2018銷售流量金額達886.1億元，比2017年的467.1億元增長89.7%，排名也上升至36位。 業績的提升得益于大量土儲。佳兆業執行董事兼集團總裁麥帆表示，公司舊改將步入收獲期，2018下半年的可售貨值為831億元，深圳主力在售舊改項目總貨值逾440億。 此外，集團整體的舊改項目占地面積已提升至近2700萬平米，比2017同比增長91%。其中深圳舊改項目儲備占面積近1000萬平米，占37%；廣州接近600萬平米，占22%；中山接近700萬平米，占26%，這些項目預計可以為集團提供逾萬億的貨值。 在經歷了2015年的鎖盤風波后，佳兆業在2017、2018年加速拓展，將舊改延伸到了粵港澳大灣區之外。 2018年3月12日，佳兆業競得上海市嘉定區徐行鎮動遷安置房項目。招標信息顯示，2018年12月4日進入主體施工階段。 2018年12月19日，佳兆業以74.26億元，加86.67萬平方米配建面積競得廣州白云小坪村舊改項目。這一項目體量是佳兆業5個月前摘牌的廣州海珠區南天舊改項目2.7倍，且佳兆業表示，74.26億元將作為小坪村最低改造成本進行投入。 安信證券分析師黃焯偉指出，龐大的舊改項目規模帶來優質而成本較低的土儲，是佳兆業中期增長動力。 但與西安類似，佳兆業在大本營以外的城市舊改推進并不順暢。多位業內人士表示，舊改本身涉及復雜的條款與居民安置問題，同時還面臨當地房企的競爭，政商關系更是舊改的關鍵。 從目前來看，佳兆業能轉化為可售貨值的舊改項目主要還是來源于一線城市。克而瑞預計，2019年只有深圳可供貨，舊改項目在二三線城市的轉化存在風險，一線城市的經驗能否推廣還需觀察。[詳情]

　　“舊改之王”佳兆業擴張遇阻： 西安王家棚村舊改的十年糾葛 21世紀經濟報道 張曉玲，孫藝萌 深圳、廣州報道 首次進入西安便折戟，損失大量資金、時間和人力，凸顯了房企異地舊改的風險，也顯示出舊改的本地化和區域化壁壘難以打破，以及多變的舊改政策、復雜的政商關系、不確定的資金沉淀，非一般房企所能把握。 走出深圳和粵港澳大灣區的“舒適區”，以“舊改之王”馳名的深圳佳兆業，在西安遭遇了“黑天鵝”。 2018年12月30日，西安市王家棚村，鏟車、挖掘機的聲音打破了清晨的寧靜。來自西安本地的開發商興正元地產率隊進駐了工地，與之前的投資商新里程、佳兆業共存。 此前的11月28日，陜西省高院的二審判決書顯示，興正元與王家棚村委會簽訂的舊改協議有效。 至此，一場裹挾了深圳“舊改之王”、富德生命人壽、陜西省首富、西安本地龍頭、以及王家棚村村委、村民、街道辦等多方群體的舊改利益糾葛，被推向了高潮。 事件未來的演變不得而知。然而，自2017年接手新里程股份后，佳兆業已投資超10億填補王家棚舊改多年來的費用“窟窿”，興正元截至目前也投入了數億元，興正元的介入是否合規？雙方這些錢是否打了水漂？退出的一方該如何止損？ 多年來，佳兆業在廣深區域開發了數個大型舊改項目，并擁有大量土儲，是舊改領域頗有經驗的開發商。但首次進入西安便折戟，損失大量資金、時間和人力，凸顯了房企異地舊改的風險，也顯示出舊改的本地化和區域化壁壘難以打破，以及多變的舊改政策、復雜的政商關系、不確定的資金沉淀，非一般房企所能把握。 對王家棚村村民來說，十年舊改拆遷噩夢或將終結。而佳兆業在廣東區域以外的舊改之路，仍布滿荊棘。 投資主體之爭 王家棚村，位于西安市未央區未央湖街道，按照最初的規劃，項目總占地33萬平方米，總建筑面積140萬平方米。 2009年，西安新里程投資有限公司（簡稱“新里程”）拿到了西安市城改辦的批復文件，獲得了王家棚村舊改的主體資格。2010年9月18日，新里程與王家棚村委會簽訂《西安市草灘街道辦王家棚村城中村改造合作協議》，拿下了這個村子的拆遷、改造以及開發權。 同時，西安未央區城改辦作為甲方、未央區草灘街道辦事處作為乙方、西安新里程作為丙方、王家棚村委會作為丁方，簽訂《未央區王家棚村城中村改造項目監管協議》。 資料顯示，新里程最初實際控制人為陜西瑞林實業集團，董事長孫瑞林。除了新里程，其名下還有陜西瑞麟置業。 2014年3月，由于資金緊張，孫瑞林引入了國民信托；而孫瑞林于2015年的突然病故，使得新里程資金鏈斷裂，王家棚舊改一度陷入停滯。 2017年8月4日，佳兆業從國民信托手中收購了新里程88.89%的股權，并接手王家棚項目。 但佳兆業的“投資主體”身份并沒有獲得多方認可。幾乎與此同時，王家棚村委會認為新里程已違規，解除了合作協議；并于2017年9月8日啟動了二次招商，西安興正元房地產開發有限公司（簡稱“興正元”）中標。 2017年11月13日，西安市城改辦文件顯示，“原則同意”王家棚城改項目投資主體由新里程變更為興正元。 2017年11月28日，王家棚村委會與興正元聯合發布公告，稱興正元是王家棚村城改項目唯一合法的投資主體。 新里程、佳兆業與興正元的矛盾由此爆發，雙方多次發生沖突。 2017年11月6日，新里程提起訴訟，要求確認王家棚村委會《合同解除通知函》無效。2018年4月2日，西安市中級人民法院一審判決新里程勝訴；但在11月28日，陜西省高院二審判決新里程敗訴。 一審認為，王家棚村委會召開的村民代表會議僅涉及《改造合作協議》，未涉及解除多方簽訂的《監管協議》。因此，王家棚村委會僅將《合同解除通知函》送達新里程，依法不產生《監管協議》解除的法律后果。 二審則認為，在《合作協議》已解除的情況下，作為具有政府行政監督管理性質的《監管協議》亦無法繼續履行。 值得注意的是，佳兆業收購的股權也存在瑕疵。國民信托將新里程88.89%的股權轉讓給佳兆業后，其余持股約11%的小股東，以國民信托涉嫌抽逃約3.44億元出資為由，提起了訴訟。 國民信托在上述訴訟中一審敗訴，二審勝訴；目前案件已移交北京市高院審理。 據公開資料，國民信托的第一大股東為富德生命人壽，第二大股東為佳兆業，而富德生命人壽又是佳兆業第二大股東。 二次招標存疑 新里程、佳兆業與村委會的訴訟仍在進行。在當事人和部分村民心中，作為關鍵證據的《合作協議》的解除、以及村委會二次招商過程的合法合規性，存在諸多疑問。 首先是合作協議解除的程序存在瑕疵。2017年8月7日，王家棚村委會以新里程違約為由，向其送達《合同解除通知函》，要求解除雙方簽訂的《合作協議》及《監管協議》。 對此，王家棚村200名村民提議召開村民會議，村委會主任等主要成員亦有參加，部分反對解除協議。 新里程方面則認為，其獲得的投資主體資格，是由政府批文確定的，不是村委會能自行解除的。 佳兆業相關負責人也對記者表示，作為新里程的股東，對為何被解除投資協議并不知情。 而二次“招商”的程序，也有相關方提出質疑。2017年8月31日，未央湖街道辦（注：2013年行政區劃整，王家棚村歸了未央湖街道辦轄區）、王家棚村委會印發《王家棚村城改項目招商方案》開始啟動二次招商；9月8日正式舉行招標會，興正元中標。 但王家棚村約1300名村民的聯名反映稱，村兩委會下午三點多臨時組織村民代表進行招商投票表決，并未告知所有村民。 參與競標的還有號稱陜西首富的榮民集團。榮民集團在“王家棚城改項目招投標違規操作的反映材料”（陜榮房集發（2017）93號）中表示，根據招商方案，參與投標者應向街道辦指定賬戶打入監管資金4億元，但興正元公司僅打款2億多元，不具備參加招投標資格。 此外，榮民集團認為，按照招商方案，本應先由評審小組對《項目意向書及改造方案》進行評審，并將評審結果告知各投標企業后再進行投票，但主辦方在未將評審結果告知的情況下，擅自召集村民投票，存在暗箱操作嫌疑。 佳兆業相關負責人則表示，由于認為佳兆業本身已收購股權、是合法的舊改項目投資主體，且招標過程、評標標準混亂，所以佳兆業并未參與投標，不料幾天后改造主體就已“換了人”。 盈科全球合伙人郭韌律師對此表示，未中標人對招標過程有異議的，可以向有關行政監督部門投訴；若對行政結果不服，可以行政復議或向人民法院提起行政訴訟。 巨額投入打水漂？ 在2017年8月舉辦的西商大會上，佳兆業便表示，十分看好西安市場的發展前景，隨后開始突進西安，王家棚村是“第一站”。 入主新里程后，“舊改專家”很快開始大刀闊斧開展工作。首批近100戶的過渡期安置費，于2017年8月28日陸續發放到位。 內部人士向記者透露，將向全體村民補發拖欠的過渡費至2019 年6月，截至目前已發放350多戶村民過渡費、貨幣化安置、新增人口補助等7000多萬元，已經有超過60%的村民領取了過渡費。 同時，佳兆業已償還西安五建的8000余萬元工程款、支付原股東全部股權對價數億元，并處理新里程3億多元的民間借貸案件及其他糾紛。 據上述人士稱，截至目前，佳兆業已投入股權收購對價、村民過渡費、償還債務、運營管理費用等累計投資約14億元。 興正元也所費不菲。記者查閱陜西高院二審判決書發現，興正元已全額歸還政府墊資的過渡費1835.1萬元，向王家棚村252戶、1000余人發放此前拖欠的21個月過渡費2340萬元，合計發放過渡費4175.1萬元。截至目前總投入已達5.32億元。 如今雙方僵持不下，各自的投入是否能收回，都是未知數。 郭韌認為，如果佳兆業不服二審法院判決，可以向上一級法院申請再審，但該再審程序不影響二審判決的執行。對于佳兆業已投入的資金，可要求合同另一方予以賠償或補救。 佳兆業相關負責人向記者透露，目前新里程已經向最高人民法院第六巡回法庭提起再審。 異地舊改風險 以舊改著稱的佳兆業2018年表現不俗。據公告披露，其前11個月合約銷售金額596.62億元，同比增長50.5%。克而瑞數據顯示，佳兆業2018銷售流量金額達886.1億元，比2017年的467.1億元增長89.7%，排名也上升至36位。 業績的提升得益于大量土儲。佳兆業執行董事兼集團總裁麥帆表示，公司舊改將步入收獲期，2018下半年的可售貨值為831億元，深圳主力在售舊改項目總貨值逾440億。 此外，集團整體的舊改項目占地面積已提升至近2700萬平米，比2017同比增長91%。其中深圳舊改項目儲備占面積近1000萬平米，占37%；廣州接近600萬平米，占22%；中山接近700萬平米，占26%，這些項目預計可以為集團提供逾萬億的貨值。 在經歷了2015年的鎖盤風波后，佳兆業在2017、2018年加速拓展，將舊改延伸到了粵港澳大灣區之外。 2018年3月12日，佳兆業競得上海市嘉定區徐行鎮動遷安置房項目。招標信息顯示，2018年12月4日進入主體施工階段。 2018年12月19日，佳兆業以74.26億元，加86.67萬平方米配建面積競得廣州白云小坪村舊改項目。這一項目體量是佳兆業5個月前摘牌的廣州海珠區南天舊改項目2.7倍，且佳兆業表示，74.26億元將作為小坪村最低改造成本進行投入。 安信證券分析師黃焯偉指出，龐大的舊改項目規模帶來優質而成本較低的土儲，是佳兆業中期增長動力。 但與西安類似，佳兆業在大本營以外的城市舊改推進并不順暢。多位業內人士表示，舊改本身涉及復雜的條款與居民安置問題，同時還面臨當地房企的競爭，政商關系更是舊改的關鍵。 從目前來看，佳兆業能轉化為可售貨值的舊改項目主要還是來源于一線城市。克而瑞預計，2019年只有深圳可供貨，舊改項目在二三線城市的轉化存在風險，一線城市的經驗能否推廣還需觀察。[詳情]

　　西安城改項目爭奪戰 佳兆業與當地企業多次對簿公堂 王登海 盧志坤 西安的城中村改造從不缺新聞。隨著近日一紙法院判決書的下發，西安市未央區王家棚村的城改項目利益爭奪戰再次引發關注。 《中國經營報》記者調查了解到，王家棚村的城改項目始于2009年，期間由于諸多原因，進展一直緩慢，如今更是陷入開發主體的爭奪中，涉事雙方不斷訴諸公堂，至今未果。 2017年8月4日，佳兆業集團控股有限公司（01638.HK，以下簡稱“佳兆業”）收購了王家棚村原投資主體西安新里程投資有限公司（以下簡稱“新里程公司”）88.89%的股權后，欲通過該項目進入西安市場，但是僅僅3天之后，新里程公司就收到了王家棚村兩委（村支部、村委會）的《合同解除通知函》。 隨后，在未央區城改辦、未央湖街道辦指導下，王家棚村展開了二次招商，一家名為西安興正元地產開發有限公司（以下簡稱“興正元公司”）取代了新里程公司，成為了王家棚村城改項目的新投資人，并得到西安市城改辦的“原則同意”。 但是，對王家棚村城改項目的爭奪并沒有停止，各方仍在角逐中。 “公司正在積極尋求合法合規的途徑解決此事。”佳兆業方面在接受記者采訪時表示，目前，新里程公司已經向最高人民法院第六巡回法庭提起再審。 未央湖街道辦在請示了未央區宣傳部后，未對記者的采訪請求給予回復，只提供了一份《關于王家棚村城改項目情況說明》（以下簡稱《情況說明》）和此前當地媒體《華商報》的一份報道，并表示“該說明的內容都在上述兩份文件中”。興正元公司拒絕接受采訪，表示以政府的表述為準。 十年城改 十年之前，王家棚村屬于未央區草灘街道辦事處管轄區域。2007年，西安探索出了一條“政府主導、市場運作、改制先行、改建跟進、整村拆除”的城改模式后，西安的城中村改造進入了全面發展階段。 2009年11月3日，王家棚村改造方案取得西安市城改辦《關于未央區王家棚村城中村改造方案的批復》（【2009】211號），當時改造的主體為西安未央區城改辦，參與改造的投資方為新里程公司。 2010年9月18日，王家棚村民委員會、王家棚村黨支部委員會與西安新里程簽訂《西安市草灘街道辦王家棚村城中村改造合作協議》（以下簡稱《合作協議》），“村民拆遷安置過渡期限不超過30個月，整個項目建設工期不超過30個月。”這是《合作協議》中雙方約定的內容，30個月的期限也是《西安市城中村改造管理辦法》中的要求。 2011年3月25日，西安未央區城改辦作為甲方、未央區草灘街道辦事處作為乙方、西安新里程作為丙方、王家棚村民委員會作為丁方，簽訂了《未央區王家棚村城中村改造項目監管協議》（以下簡稱《監管協議》）。 自此，王家棚村城中村改造工程拉開了序幕。然而，王家棚村城中村改造項目自2011年2月啟動以來，時至今日，仍有32戶村民的房屋未拆遷，村民安置樓未建設，拆遷的村民在外風雨飄搖，居無定所。 王家棚村村民向記者介紹，拆遷未全部完成，安置房未建設，王家棚村沒有進入實質施工階段，已經被拆遷的數百戶村民始終沒有一個像樣的家。 “后因項目開發商新里程公司資金鏈斷裂、實際控制人病故、后續實際控制人惡意抽逃巨額出資等原因，導致該項目陷入困境。”未央湖街道辦提供給記者的《情況說明》解釋了王家棚村城改一再拖延的原因，并且表示，截至2017年8月底，新里程公司拖欠村民過渡費近30個月高達5500萬元，且未按照城改政策給村民辦理失地農民城改養老保險，村民安置樓建設遲遲未建，亦未能依照協議的約定于2013年8月實現村民回遷，導致村民在外過渡長達7年。 因過渡費長期未發、安置樓未建的原因，王家棚村村民不斷上訪反映問題，未央湖街道辦迫不得已向區政府借錢，“從2017年1月起，未央湖街道通過政府借款方式，累計向村民2039人發放過渡費9個月、共計1835.1萬元。” 《情況說明》還稱，王家棚村兩委會分別于2015年6月25日、7月27日、10月27日和2016年1月22日向新里程公司發出4份《緊急通知》，敦促其推進項目并支付拖欠的過渡費。但新里程公司已喪失履約能力，無法履行合同義務，導致王家棚城改項目陷于癱瘓。 投資主體之爭 十年之后，王家棚村更顯荒涼，原本的村落四周被開發商砌起了圍墻，圍墻內的房屋被拆得七零八落，雜草叢生，為數不多的未被拆遷的村民還堅持住在里面，部分村民還在村里面自建了活動板房居住。 2013年9月，西安市政府通過了調整未央區草灘街道辦事處行政區劃增設未央區未央湖街道辦事處的批復，將草灘街道辦事處行政區一分為二，增設未央湖街道辦事處，王家棚村舊改項目原先為草灘街道辦轄區，自此后歸未央湖街道辦管理。 該項目的另一個重要節點是2017年8月。按照佳兆業的說法，2017年8月4日，國民信托與佳兆業集團下屬全資子公司北京佳兆業投資咨詢有限公司（以下簡稱“北京佳投”）簽訂《西安市新里程投資有限公司股權轉讓協議》，北京佳投受讓國民信托持有新里程公司88.89%的股權，實際控制了新里程公司及王家棚項目。 但是僅僅3天之后，新里程公司就收到了王家棚村兩委的《合同解除通知函》。《情況說明》里面的說法是，2017年8月7日，王家棚村召開三委會和村民代表大會，經過民主程序，通過法律途徑，向新里程公司發出《合同解除通知函》，解除與新里程公司簽訂的相關協議。 但是新里程公司不認同，在收到王家棚村兩委解除函的當天就回函稱，不同意王家棚村兩委會發出的《合同解除通知函》中的相關內容，希望兩委能夠收回通知函，公司將配合王家棚村兩委會、佳兆業集團下屬公司按期推動王家棚項目的開發建設。 2017年8月9日，王家棚村兩委會向未央湖街辦及區政府提交了書面申請，擬尋求新的房地產開發企業對王家棚村進行開發建設，申請啟動二次招商，未央區城改辦、未央湖街道辦指導的二次招商隨即展開。 2017年8月30日，王家棚村委會、未央湖街道辦向興正元集團、佳兆業公司、榮民集團發出招商邀請函。興正元集團、榮民集團報名參加此次招商，佳兆業公司未參加。 對此，佳兆業解釋稱，收購了國民信托持有的新里程公司股權后，佳兆業是王家棚項目的實際控制人。王家棚村委會、未央湖街道辦重新招商邀請不合法，佳兆業當即依法嚴正交涉并向未央湖街辦提交了異議函，同時向西安市中級法院依法提起了訴訟。 《情況說明》介紹，2017年9月8日，在區公證處的監督下，經全體村干部和村民代表對兩家隱名方案的9項選商條件進行逐項評審、投票表決，興正元以6票對3票的優勢勝出，最終確定興正元為王家棚村城改項目優選投資方。 2017年9月23日，興正元公司與王家棚村兩委簽訂了《西安市未央湖街道辦王家棚城中村改造合作協議》。2017年11月13日，市城改辦下發了《關于變更未央區王家棚村城中村改造項目投資主體的函》（市城改函〔2017〕304號），原則同意王家棚城改項目投資主體由新里程公司變更為興正元公司。 “這個項目與佳兆業有什么關系？他們只是牌子大而已。”記者在未央湖街道辦事處采訪時，該單位辦公室主任胡虎翼如此表示。 未央湖街道辦事處提供給記者的《情況說明》第四條載明，該項目行政審批與法律訴訟過程中，均未與佳兆業公司發生任何關系。故佳兆業公司與王家棚村城改項目無關。 但是佳兆業卻不認可，“國民信托已出具《授權委托書》，委托陜西佳兆業房地產有限公司全權行使國民信托持有新里程88.89%的股東的一切權利，全權管理西安新里程公司；同時，新里程公司法定代表人委托陜西佳兆業房地產有限公司總經理都基凱，全權行使新里程法定代表人的一切權利。” 對簿公堂 一個城改項目，兩家投資主體，在協商不成的情況下，雙方欲通過法律訴訟解決。 記者獲得的西安市中級人民法院（2017）陜01民初1517號民事判決書和陜西省高級人民法院（2018）陜民終545號民事判決書，詳細地記錄王家棚村城改項目的發展過程，以及各方對王家棚村城改項目的爭奪。 首先是新里程公司狀告王家棚村委會于2017年8月7日《合同解除通知函》無效。西安市中級人民法院一審認為，王家棚村委會召開的村民代表會議僅涉及《合作協議》，沒有涉及解除多方簽訂的《監管協議》。王家棚村民委員會解除《監管協議》的行為違反了協議及《村民委員會組織法》中依法須經“村民會議討論決定方可辦理的事項”之規定，且區城改辦、街道辦作為乙方在《監管協議》中均享受相關權利，承擔相應義務，王家棚村委會僅將《合同解除通知函》送達原告，依法不產生《監管協議》解除的法律后果。西安市中級人民法院2018年4月2日作出判決，西安新里程勝訴。 但是王家棚村委會不服西安市中級人民法院的判決，隨后上訴至陜西省高院。 陜西省高級人民法院二審認為，王家棚村委會依據《合同法》第九十四條規定，行使法定解除權，解除《合作協議》符合事實和法律規定。王家棚村委會就解除《合作協議》召開了村民小組代表會議，履行了相應的民主議定程序，并不違反《村民委員會》組織法的相關規定，其所做的決議亦未損害村集體利益，應認定解除行為有效。未央區城改辦、街道辦作為《合作協議》履行監督管理的政府職能簽訂《監管協議》，是為了保障《合作協議》的順利履行，具有政府職能部門行使行政管理的屬性。在《合作協議》已解除的情況下，作為具有政府行政監督管理性質的《監管協議》亦無法繼續履行。 另外，陜西省高級人民法院根據查明的事實，未央區城改辦、街道辦知曉王家棚村委會解除本案協議，并指導、監督王家棚村委會進行二次招商，與新的投資人重新簽訂監管協議，亦可以證明未央區城改辦、街道辦認可王家棚村委會向新里程公司行使解除權。 因此，陜西省高級人民法院在2018年11月28日作出終審判決，王家棚村委會的上訴請求成立，撤銷此前一審判決，駁回西安市新里程的訴訟請求。 但是，事情至此還未結束，“公司正在積極尋求合法合規的途徑解決此事。”佳兆業在接受記者采訪時表示，目前，新里程公司已經向最高人民法院第六巡回法庭提起再審。 利益爭奪 “無論由哪家公司開發，我們最終的愿望是能夠早日回遷。”這是記者在王家棚村采訪時常聽到的村民心聲。 盡管如此，村民內部也出現了分化，部分村民認為佳兆業是上市公司，資金實力等各方面優于興正元，“由佳兆業開發我們更放心”。也有村民認為，既然興正元已經被政府認可，不想再節外生枝。 兩家公司均不承認對方為王家棚村城改項目的合法投資主體，在按照司法途徑解決的同時，雙方均已經開始接手項目的運作。 “組建團隊全面接手項目管理工作后，積極向全體村民補發拖欠的過渡費至2019 年6月，截至目前已發放350多戶村民過渡費、貨幣化安置、新增人口補助等7000多萬元，已經有超過60%的村民領取了過渡費。償還西安五建的8000余萬元工程款、支付原股東全部股權對價數億元，并處理新里程公司3億多元的民間借貸案件及其他糾紛。”佳兆業方面在接受記者采訪時表示，除了這些投資外，公司還邀請村民前往佳兆業深圳等地城改項目進行考察，組織村民參與豐富多彩的娛樂活動等。“截至目前，佳兆業已投入股權收購對價、村民過渡費、償還債務、運營管理費用等累計投資約14億元。” “全額歸還政府墊資的過渡費1835.1萬元，向王家棚村252戶、1000余人發放此前拖欠的21個月過渡費2340萬元，目前合計發放過渡費4175.1萬元……”在（2018）陜民終545號判決書中，也羅列了興正元在該項目上的投資行為，“目前，興正元公司對王家棚村城改項目總投入已達5.32億元。” 在這種情況下，原本就千頭萬緒的王家棚城中村改造工作變得更加復雜，不少村民向記者證實，部分村民同時領取了兩家公司發放的過渡費。 “在王家棚城改項目啟動初期，那一片區還比較偏遠，但是隨著未央區的發展，北三環外成了眾多房企爭相追逐的開發基地。如今，恒大碧桂園等品牌房企也開始進駐草灘，未央湖商圈一度成為未央區新的置業選擇之地。”西安當地一名地產人士表示。 另外，根據西安市環保局公布的王家棚城中村改造項目環境影響報告書，該項目居住區總建筑面積135.08萬平方米，總戶數9597戶，總人數30711人，容積率3.5，綠地率30.6%，總停車位10616個，再對比判決書內記載的內容，該項目總安置面積32.6萬平方米，其中商業安置面積6.4萬平方米，住宅26.2萬平方米。 除了佳兆業與興正元外，陜西首富史貴祿家族控制的榮民集團也看中了王家棚村城改項目。記者了解到，榮民集團也參與了王家棚村城改項目的二次招標，但并未中標。 據媒體報道，榮民集團對王家棚村的二次招商也頗有微詞，陜西榮民集團期望能重新進行公平、公正、公開、透明的招投標，并稱“無論誰成為王家棚項目的投資主體，應先處理我公司承擔原開發公司的債權（本息達7.7億元）后，方可簽訂項目投資改造協議。”[詳情]

　　【調查】佳兆業西安舊改大變局 10年“顛沛流離”后，目前公安機關已介入調查。 圖片來源：視覺中國 記者|羅強 2018年12月30日凌晨，佳兆業（01638.HK）控股的西安市新里程投資有限公司（簡稱“西安新里程”）雇傭的安保人員，未能擋住挖掘機以及上百號人馬的快速推進，失守了操盤的西安北城未央區王家棚村舊改項目工地。 取得勝利的一方是西安興正元地產開發有限公司（簡稱“興正元公司”）。這是一家西安本地中小型房地產公司，開發的最著名項目為西安鐘樓邊上的“騾馬市商業步行街·興正元廣場”。 佳兆業以舊改起家，曾在深圳、廣州等地操盤過數個大型舊改項目，積累了較強的經驗和實力。目前在深圳、廣州和珠海等地仍擁有超過千萬平方米的舊改土地儲備。除了必須具備較強的資金實力、舊改經驗外，在舊改項目所處地的政商關系也極為重要。 但佳兆業在西安這類城市顯然“能量”不夠，對于工地失守其也早有預感。兩天之前，西安新里程狀告王家棚村委會的案子，二審在陜西省高院審結，西安新里程敗訴；8個月前，同一個案件，西安新里程在西安市中級人民法院一審勝訴。 興正元公司的勝利同樣來之不易，早在一年之前，西安市城中村改造辦公室在《關于變更未央區王家棚城中村改造項目投資主體的函》載明：原則同意王家棚城改項目投資主體由西安新里程變更為興正元公司。 作為歷史城市，除了規劃新區之外，舊改在西安城市發展中有著舉足輕重的地位。2018年初，西安就規劃啟動36個城中村和16個國有土地上棚戶區拆遷建設工作，2019年底前計劃實施的則高達63個城中村和25個國有土地上棚戶區。西安全市每年房地產銷售額在2000億元左右，在售項目約300個，王家棚村舊改項目貨值大概在50億元左右。 一個舊改項目，兩個投資主體的轉換，源于王家棚村委會解除與西安新里程的合作關系，重新招商確定興正元公司為新的投資方，但西安新里程并不認可合作關系解除的有效性，一路訴訟至西安市中級人民法院、陜西省高院，最終在高院敗訴。 對于王家棚城改項目的爭奪，還有一宗至關重要的訴訟，是佳兆業從國民信托手中取得西安新里程88.89%的股份，其余股份分散在孫瑞林（3.28%）、孫家駿（2.72%，孫瑞林兒子）、郭明星（1.11%）、張鵬（1.11%）、張志興（2.89%）等人手中。 孫瑞林是陜西瑞林實業集團的老板，也是西安新里程最早的實際控制人，國民信托后續以4億元入股西安新里程取得股份，但國民信托被其他小股東訴訟抽逃資金，并不實際享受這些股份權益。就算是國民信托轉讓股份，小股東也有優先受讓權，目前這一案件仍處于北京市高級人民法院的審理之中。 國民信托的控股股東是富德生命人壽，“老板”是潮汕商人張峻，他自2016年初被帶走協助調查至今為歸。佳兆業是國民信托的第二大股東，富德生命人壽則是佳兆業的第二大股東。 更為戲劇性的是，西安新里程最初的實際控制人孫瑞林已于2015年去世，留下數十億元的民間債務，而西安新里程小股東所持有的股份中，也有一部分被陜西首富史貴祿旗下的榮民集團所控制，榮民集團與佳兆業一樣，眼睜睜看著興正元公司成為了王家棚村舊改項目的“新主”。 佳兆業西安舊改跌宕起伏，表面上看是工地易手，背后隱藏的卻是利益爭奪戰，以及一段長達10年的舊改夢。 擱置10年的舊改 2013年9月，西安市政府未央區草灘街道辦事處行政區一分為二，增設未央湖街道辦事處，王家棚村舊改項目原先為草灘街道辦轄區，自此后歸未央湖街道辦管理。 行政區劃都已調整，但王家棚村舊改仍遲遲無法推進。這個位于未央湖游樂園東邊的村子，擁有695戶、3228人口，早在2009年11月即立項舊改。按照規劃，改造規劃建筑總面積75萬平方米，其中安置面積約26萬平方米，配套開發商品房約45萬平方米。 西安新里程是王家棚村舊改項目的投資人，改造主體是未央區城中村（棚戶區）改造辦公室（簡稱“未央區城改辦”），最初設想是2009年12月底前將舊村拆遷完畢，2010年12月底前完成整村拆除，確保2011年12月前完成回遷工作。 但資金成為最大的問題，西安新里程最初的控股股東陜西瑞林實業集團，老板是五十多歲的西安商人孫瑞林，其余還有占很少一部分股份的數個小股東。孫瑞林資金實力并不足，從2009年開始，孫瑞林就通過王家棚項目以月利息2%對外大規模融資。 2010年9月18日，王家棚村民委員會、王家棚村黨支部委員會與西安新里程簽訂《西安市草灘街道辦王家棚村城中村改造合作協議》約定：自與村民逐戶簽訂拆遷安置補償協議，村民騰空被拆遷房屋，村民拆遷安置過渡期限不超過30個月，整個項目建設工期不超過30個月。 2011年2月，王家棚村開始整村拆除工作；2011年3月25日，西安未央區城改辦作為甲方、未央區草灘街道辦事處作為乙方、西安新里程作為丙方、王家棚村民委員會作為丁方，簽訂《未央區王家棚村城中村改造項目監管協議》。 漫長的拆遷工作隨即深入推進，但沒有全部拆遷完畢，由于剩余32戶未完成拆遷，王家棚村始終沒有進入實質施工階段。 孫瑞林的高息借貸也一直在進行之中，2014年3月，國民信托以4億元增資入股西安新里程，取得88.89%的股份，但國民信托及原股東依然委托孫瑞林旗下公司負責新里程的日常管理及王家棚項目的開發。 直到2015年6月8日，孫瑞林因病去世，多米諾骨牌坍塌，孫瑞林不僅留下數十億元的民間債務，王家棚項目也開始拖欠已拆遷村民的過渡安置費用。 2015年6月25日至2016年1月22日，王家棚村委會給西安新里程發出四份《緊急通知》要求：西安新里程應嚴格履行合作協議及監管協議的各項任務，切實推進王家棚城改工作；立即恢復工程開工，確保村民如期回遷等。但此次西安新里程已無力繼續開發，為了維護村民穩定，未央湖街道辦不得不向上級借款，用于發放村民過渡費。 2017年8月3日，王家棚村召開村民代表會議，同意解除與新里程公司2010年9月18日簽訂的《西安市草灘街道辦王家棚村城中村改造合作協議》；8月4日，佳兆業入股西安新里程，成為新的控股股東；8月7日，王家棚村委會、村支部委員會向西安新里程發出《合同解除通知函》。 從2015年2月至2017年8月7日，西安新里程共拖欠村民過渡費29個月達5336萬元；2017年9月8日，王家棚村委會舉行招標會，西安興正元中標，到場參與的佳兆業、榮民集團均對招標過程提出異議，佳兆業認為招商會違反合同，而榮民集團認為招標過程有失公允。 2017年11月13日，西安市城改辦《關于變更未央區王家棚城中村改造項目投資主體的函》載明：原則同意王家棚城改項目投資主體由新里程變更為西安興正元地產開發有限公司；但從2017年8月起，王家棚村已經有部分村民與西安新里程、佳兆業簽訂《拆遷安置補償協議》之《補充協議》并領取過渡費，王家棚村除32戶外均已拆除，西安新里程為開發王家棚村現已實際投入數億元。 兩份判決 “一女兩嫁”直接引發了訴訟，西安新里程將發出《合同解除通知函》的王家棚村委會告上法庭，事件在一邊按照司法途徑解決的同時，興正元公司已多次與西安新里程交涉，要求接管工地未果。 在法庭中，事件的焦點落在2010年9月18日王家棚村委會與西安新里程簽訂《西安市草灘街道辦王家棚村城中村改造合作協議》（簡稱《改造合作協議》），以及2011年3月25日，西安未央區城改辦作為甲方、未央區草灘街道辦事處作為乙方、西安新里程作為丙方、王家棚村民委員會作為丁方，簽訂的《未央區王家棚村城中村改造項目監管協議》（簡稱《監管協議》）兩份文件上。 西安市中級人民法院一審認為，王家棚村委會召開的村民代表會議僅涉及《改造合作協議》，沒有涉及解除多方簽訂的《監管協議》。監管協議約定，未央區草灘街道辦事處負責組織實施項目城中村的拆遷工作，做好村民補償、安置工作，在監管協議中享受相關權利，承擔相應義務。 因此，王家棚村委會僅將《合同解除通知函》送達原告，依法不產生《監管協議》解除的法律后果。西安市中級人民法院2018年4月2日作出判決，西安新里程勝訴。王家棚村委會隨后上訴至陜西省高院。 陜西省高級人民法院二審認為，未央區城改辦、街道辦作為《合作協議》履行監督管理的政府職能簽訂《監管協議》，是為了保障《改造合作協議》的順利履行，具有政府職能部門行使行政管理的屬性。在《合作協議》已解除的情況下，作為具有政府行政監督管理性質的《監管協議》亦無法繼續履行。 高院在新的證據下認定，未央區城改辦、街道辦知曉王家棚村委會解除本案協議，并指導、監督王家棚村委會進行二次招商，與新的投資人重新簽訂監管協議，亦可以證明未央區城改辦、街道辦認可王家棚村委會向新里程公司行使解除權。 陜西省高院2018年11月28日作出判決，王家棚村委會的上訴請求成立，撤銷此前一審判決，駁回西安市新里程的訴訟請求。高院的判決為終審判決。兩天后，興正元公司強行接管了原本由西安新里程控制的王家棚村工地。 陜西首富“插足” 司法途徑之外，較量也無處不在。王家棚村舊改是佳兆業進駐西安的首個項目，在2018年6月舉行的“2018香港—西安投資環境推介會暨重點項目簽約儀式”上，陜西省委常委、西安市委書記王永康出席會議，與佳兆業董事局主席郭英成等企業家代表座談。 在這次簽約儀式上，佳兆業與西安市簽訂佳兆業文旅城、臨潼佳兆業足球小鎮、碑林八仙宮片區綜合改造三大項目，并稱未來的產業導入投資額將達數千億元。 興正元公司來頭也不小，其官網顯示，興正元公司“老板”鄭興生于1963年4月，福建福州人，現任西安興正元實業投資集團有限公司董事長、陜西省工商聯副主席、陜西省第十二屆人大代表、福建省慈善總會名譽會長等職。 鄭興曾獲得“2010年陜西十大杰出商業領袖”、“2011年中國商業地產推動力人物”等榮譽稱號，這皆源于位于西安鐘樓東邊的“騾馬市商業步行街·興正元廣場”項目，這是興正元集團斥資25億元打造、總建筑面積達26萬平方米，號稱西北首家真正意義的商業步行街和大型購物廣場。 郭英成與鄭興對壘之外，還有一位商業巨頭看中了王家棚村舊改項目，即號稱“一個榮民，半個龍首”的陜西榮民集團。龍首原是指西安城墻北門外的廣大區域，史貴祿家族控制的榮民集團，在西安北城改造中開發了西安最大棚改項目，所以也就流出了“西安北城，半個都屬于他”的傳言。 2018年胡潤百富榜顯示，史貴祿家族以110億元財富位居百富榜324位，繼2016、2017年后第三度蟬聯陜西地區首富。 榮民集團也參與了王家棚村舊改項目的二次招標，但并未中標。其彼時對外宣稱，已收購西安新里程的部分股份，且對項目存在債權，即無論誰成為王家棚村舊改項目的投資人，都必須解決項目對外的債權。 榮民集團如果收購股份，只可能是收購來自孫瑞林（3.28%）、孫家駿（2.72%，孫瑞林兒子）、郭明星（1.11%）、張鵬（1.11%）、張志興（2.89%）等人手中所持有的西安新里程股份。 而郭明星、張鵬正在起訴國民信托有限公司，要求法院確認國民信托抽逃在新里程公司的出資3.44億元，其必須返還出資本息，以及確認國民信托對新里程公司不享有抽逃出資部分的股權表決權、股權轉讓權、利潤分配請求權、新股優先認購權、剩余財產分配請求權等股東權利，即國民信托轉讓給佳兆業的股份無效。 目前，上述訴訟已打完案件管轄權的官司，郭明星、張鵬認為案件應該歸陜西省高院管轄，而國民信托認為應歸北京市高院管轄，國民信托一審敗訴，二審在陜西省高院勝訴。目前案件已移交北京市高院審理。 對于興正元公司接管工地一事，西安市未央區官方微博“長樂未央”發布情況聲明稱，為使被拆遷群眾盡快回遷，興正元公司在獲得省高院判決結果的情況下，12月30日上午8時20分左右，興正元公司組織工作人員、機械設備，正式進駐王家棚村項目工地，正當興正元公司工作人員、機械進入項目時，突然遭到不明身份人員用4輛轎車，封堵在村西口和村東口，并組織不明人員手持抵制標語進行阻攔，興正元公司工作人員保持了高度克制，未發生所謂的“全武行”事件。目前，事態平穩，公安機關已介入調查。 2019年1月3日，未央區召開王家棚村城改項目法務工作會議，就王家棚村城改項目推進中有關法務問題進行了研判。很顯然，在政府部門的定性之下，佳兆業已經失去控制權，后續王家棚項目的拆遷以及投資人糾紛，和平協商以及司法訴訟將成為爭取權益的最后途徑。 十三朝古都西安，未央區以著名的“未央宮”為命名，“未央”的意思為未已，沒有完結，也含有平安、長壽、長生等意義。對于在外漂泊10年的已拆遷村民而言，在多方爭奪之中，舊改夢最好未央。[詳情]

　　砸十幾億力爭“王家棚” 佳兆業的投入為何聽不見響聲？ 中新經緯客戶端1月7日電 （趙競凡）未央意味著“沒有完結”，但對房企佳兆業集團控股有限公司（下稱佳兆業）來說，位于未央湖街道的王家棚，竟成了佳兆業出師西安的折戟之地。 得不到的名分 王家棚城中村改造項目（下稱王家棚項目）是佳兆業在西安的第一個洽購項目。公開資料顯示，“王家棚”項目占地約479.4畝，總投資額100億元，最初的改造主體是西安市新里程投資有限公司（下稱西安新里程）。然而2013年，西安新里程資金鏈斷裂、村民過渡費由此斷發，項目進入停滯期。 2017年至今，佳兆業在該項目上累計投資約13億元，用于支付股權收購對價、村民過渡費、償還債務、運營管理等費用，而佳兆業更是在接手項目后的24天內，便發放了前任改造開發商已拖欠多年的村民過渡費。 在佳兆業看來，王家棚項目只是進軍西安的起點。佳兆業在2018年6月表示，將擴大在西安的投資布局，預計未來投資規模有望達數千億元。與此同時，佳兆業與西安市政府簽署了閻良佳兆業文旅城、臨潼佳兆業足球小鎮、碑林八仙宮片區綜合改造三大項目，簽約儀式新聞稿稱，“佳兆業集團有望進一步助力西安市打造內陸型改革開放新高地”。 然而好景不長，賓主盡歡、攜手展望未來的氣氛，很快就被打破了。2017年8月31日，西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會對王家棚項目開發進行二次招商，另選了一位開發商——西安興正元房地產開發公司。 投入大量人力物力，開發權卻歸他人所有，失掉名分的佳兆業并不甘心。此后，佳兆業與西安興正元多次對簿公堂，一審佳兆業勝訴，二審西安興正元勝訴，目前佳兆業仍在申訴。然而2018年12月30日，一起暴力進駐佳兆業王家棚施工現場的事件，將雙方的開發權之爭再次推上風口浪尖。 有媒體報道，四五百人攜挖掘設備進駐佳兆業王家棚項目施工現場，隨后對現場進行破壞且引發暴力沖突，造成佳兆業西安公司董事長及多名村民受傷。另有媒體稱，上述人員或與西安興正元有關，但西安興正元予以否認，事件陷入“羅生門”。 2018年12月31日，未央區就事件召開專題會議，稱“要對城改回遷過程中涉黑涉訴問題，依法依規嚴肅處置”；同時確保2019年3月底全面啟動安置樓建設。但截至目前，關于此項目的開發權的最終歸屬仍無定論。 勒緊褲腰帶，也要進西安？ 此前，佳兆業曾公開表示，2017年至今，集團已在王家棚項目上累計投資約13億元。如若上述數據確鑿，則實屬出手闊綽，尤其在債務壓力高企的情況下。 2015年，在經歷了涉腐、資產被查封、債務違約、掌門人遠遁香港等一系列危機后，佳兆業背負650億元的債務，在崩盤邊緣掙扎。隨后，中信銀行等多家金融機構為其注資。即便如此，佳兆業的負債率依舊居高不下，且伴隨大量借款到期需償付，資金壓力愈發凸顯。 近兩年，佳兆業短期償債壓力一直壓得集團喘不過氣來，與此同時，其長期債務擔子也不輕。 佳兆業集團財報顯示，在接手王家棚項目的2017年，集團年內資產負債率為85.94%，凈資產負債率達300%。同時，總借款約為人民幣1112億元，其中約222億元須于1年內償還，約161億元須于1-2年內償還，約505億元須于2-5年內償還。相較借款規模，貨幣資金顯得捉襟見肘，僅為不足120億元，比一年內需償還借款規模少了約102億元。 2018年，佳兆業的負債壓力并未減輕太多。其集團2018年中報顯示，截至當年6月末，集團資產負債率同比小幅下降2.02個百分點，但仍達84.96%；凈負債率同比下降42%，但仍處258%高位。此外，報告期內集團總借款約1096億元，其中約183億元須于一年內償還，約232億元須于1-2年內償還，約450億元須于2-5年內償還。與此同時，貨幣資金僅為約157億元，無法覆蓋一年內償還借款需求。 進城難，守城更難 既然資金吃緊，佳兆業為何仍大手筆投入投入十多億資金在王家棚項目上？不僅如此，未來幾年，佳兆業待償還款項超過百億，又如何保證能在西安進行規模達千億元的投資？ 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端分析稱，原因只有兩個——一是佳兆業仍會抓住城改老本行，二是西安能為佳兆業提供豐富機會。 事實上，在2017年佳兆業集團復牌后，其董事會主席郭英成便強調，佳兆業專注城改18年，如今公司進入正常運營的軌道，城改仍是其重要依仗，而佳兆業在該領域有豐富的經驗和“家底”。 1999年成立于深圳的佳兆業是靠城市改造即城改起家的。在成立之初，佳兆業拿地的方式并非招拍掛，而主要是靠收購爛尾樓、與其他開發商合作。佳兆業的城改項目涵蓋整個廣東地區特別是深圳，而城改類型則全方面涵蓋舊村、舊城、舊工業區改造等種類。 西安能為佳兆業提供什么機會？公開資料顯示，西安曾是全國城中村最集中的省會城市之一，而伴隨城中村改造浪潮的涌現，西安近年來在城改方面的需求只增不減，擅長城改的佳兆業自然不會放棄天賜良機。數據顯示，在西安城市規劃區內，曾有624個村莊，占地面積達57.3萬畝，其中被官方界定為城中村的就有326個，占地面積達21.6萬畝。 而2007年《西安市城中村改造管理辦法》實施以后，西安城改便進入全面發展階段。2017年，城改再迎加碼，《西安市2017年重點建設項目》顯示，年內安排重點在建項目593個，重點前期項目226個，項目總投資達兩萬億元。而在上述項目中，17個區域綜合改造項目赫然在列。 到了2018，城改的火熱趨勢仍舊不改。《2018年西安市集體土地上棚戶區（城中村）改造計劃》顯示，2018年全市集體土地上棚戶區（城中村）計劃新啟動10個項目房屋拆遷工作，完成10個村的回遷安置工作，計劃整體完成投資約50億元。2019年底前計劃實施的城中村共計63個，為此，2018年應啟動36個城中村的征收（拆遷）、建設等工作。 上述政策無疑為擅長城改的佳兆業提供了絕佳機會，然而，在西安進行城改并不容易。中商聯商業研究專家工作委員會副主任王建紅曾對媒體表示，城改爛尾項目各城市均有，但西安尤其多。此前已有多家大型房企的城改項目流產，如金地大寨路項目（金地?格林格林）。而這一次，佳兆業在西安的城改首戰，同樣出師不利。 據媒體報道，在西安房地產界，曾流傳一個說法：全國大品牌房企基本不碰城改，即便接手，也必須是土地產權明確和項目運作流暢，以避免不可預知的風險。 如今，王家棚項目的開發權仍懸在半空中，始終沒有定論。即便佳兆業如愿拿到開發權，后續項目進展能否順利，目前也難以預判。嚴躍進認為，城改項目往往耗資巨大，一旦項目推進節奏放緩，企業資金壓力會陡然上升，這對佳兆業來說，無疑是巨大的挑戰。（中新經緯APP）  [詳情]

　　“舊改王”佳兆業進不了西安城？ 來源：環球老虎財經     韓理  以舊城改造起家的佳兆業，在經過兩年多的停牌，復牌后稍作調整就一頭扎進了大西北。西安是西北的重要城市，對于佳兆業來說意味著巨大的市場蛋糕，而這塊蛋糕已經吸引了萬科、龍湖、華僑城等一批外地房企的垂涎。只是沒想到，就在佳兆業準備大干一場，追回“遺失的兩年”的時候，西安的首個項目推進就出現了問題…… 2018年12月30日，一支約四五百人的隊伍攜載數輛大型鏟車、挖掘機浩浩蕩蕩來到西安未央湖街道王家棚項目東門，對佳兆業舊城改造項目施工現場進行大規模破壞并引發“全武行”。 根據現場報道，機械所經之處，車輛和臨時建筑物皆被損壞，佳兆業西安公司董事長以及多名當地村民受傷。 爭執的雙方分別是有著“舊改王”之稱的佳兆業和西安興正元地產開發有限公司。而爆發沖突的原因則是兩家公司對于王家棚項目開發管理權的歸屬存在爭議。 而在元旦期間，網傳一份佳兆業以阻撓一帶一路進程為主旨的舉報信流傳，訴諸當地村干部阻撓司法公正。 佳兆業在2017年復牌后從西安新里程手中接過了王家棚村的城改項目，這是佳兆業在西安的首個城改的項目，其意義和作用可想而知。然而就像剛出獄的老人，面對棚改“山頭林立”的局面，不免顯得有些水土不服。 城改項目開發權爭議未了 未央區之名，取自區內漢代未央宮遺跡，寓意“繁榮興盛，不盡不衰”。未央區下轄212個行政村，299個自然村，31個社區，構成了西安獨特的城中村風景線。佳兆業的“爭議項目”王家鵬改造，便位于此間。 據悉，王家棚村是于2009年獲準實施城中村的改造。2011年西安新里程投資有限公司被確認為王家棚項目改造主體。王家棚村項目設計框架村民540戶，2039人，新里程公司累計投入4.6億用于村民拆遷補償安置及項目前期工作。 按照正常的拆遷流程，投資方應該在2010年12月底完成整村拆除，然而2013年開始，西安新里程公司的現金流出現了問題，2015年西安新里程的實控人孫瑞林去世，公司現金流斷裂，從而導致了拆遷工作的停滯。 2017年8月，復牌后的佳兆業收購了西安新里程88.89%的股權，開始推動項目復工。 問題由此開始。就在佳兆業接手西安新里程的王家棚村項目后，王家棚村兩委會向西安新里程發出解除《西安市草灘街道辦王家棚村改造合作協議》通知書。 2017年8月31日，西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會印發《王家棚村城改項目招商方案》開始啟動王家棚項目開發的二次招商。 參加二次招商的企業除了佳兆業、西安興正元外，還有陜西榮民集團，最終確定了西安興正元房地產開發公司為王家棚村新進開發商。 這一操作引起了多方爭議。 王家棚村的村民認為，接觸協議和招商方案均未通知全體村民，2017年9月16日，王家棚村民自發組織召開全體村民會議，撤銷王家棚村兩委會9月8日的招商決定，撤銷王家棚村兩委會8月7日解除與新里程合作協議的決議。 參與二次招標的陜西榮民集團則認為該項目的招標涉嫌違規操作。 爭議雙方已多次對簿公堂 而對于已經深度參與王家棚項目的開發商佳兆業來說，更是不愿意放手。據悉，佳兆業在接手王家棚項目后，僅用24天即解決500余戶村民拖欠8年之久的過渡費。向350多戶的村民發放了超過7000萬元的過渡費，不僅補發了此前3年多的過渡費，并且提前將過度費發放至2019年。截止2018年12月，佳兆業已投入股權收購對價、村民過渡費、償還債務、運營管理費用等總計十幾億元。 這對于2017年才恢復元氣的佳兆業來說，其實并不容易。 而在人民網地方領導的留言板上，西安市政府官方關于王家棚項目的解釋稱，“興正元公司進駐該項目后，一是已向村民發放過渡費7500余萬元，過渡費已發放至2018年8月，保障村民生活；二是按照群眾自愿的前提下，優先給每戶群眾‘一戶一套房’用于群眾自住，滿足不低于50%貨幣化安置率的要求和承諾，已梳理現房房源和期房房源400余套，并制定了選房方案，目前部分村民已選擇房屋登記和貨幣化安置，該項工作還在進行中。” 各執一詞的爭議雙方此后開始對簿公堂。一審佳兆業勝訴，二審西安興正元勝訴，目前佳兆業還在申訴過程中。曾有媒體稱，佳兆業二審敗訴后函告上級政府，以拖慢“一帶一路”進程的理由舉報西安市相關領導干預司法判決，導致法院作出誤判。 有意思的是，佳兆業隨后自己跳出來回應，表示此消息不實假消息。 然而爭議一直未得到解決，因此出現了上述的那一幕。就在事件發生后的第二天，未央區召開王家棚村城改回遷安置工作專題推進會，確保2019年3月底全面啟動安置樓建設；同時，對城改回遷過程中涉黑涉訴問題，依法依規嚴肅處置。 “舊改王”啃上了硬骨頭 佳兆業的總部位于深圳，其以舊改起家，旗下的舊改項目遍及珠三角的主要城市。截至2017年年末，佳兆業擁有舊改項目儲備占地面積約2400萬平方米。 但是，佳兆業此前從未進入過西北市場。而西安作為西北地區的重點城市，成為佳兆業進入西北市場的第一站。王家棚則是其在西安第一個洽購的項目。西安對佳兆業來說，蘊含著巨大的商機。 西安曾是全國城中村最集中的省會城市之一。有數據統計，在西安的城市規劃區內，曾經存在624個村莊，占地面積達57.3萬畝，其中被官方界定為城中村的就有326個，占地面積達21.6萬畝。 2007年《西安市城中村改造管理辦法》實施以后，西安城改進入了全面發展階段。有媒體采訪了消息人士稱，“城改項目曾占據西安樓市的半壁江山，差不多在六年前有一半是城改用地。” 不過，巨大市場背后是西安城改項目的難開發的困局。 城改項目的復雜程度眾所周知，城改項目需要先取得政府批復，對土地進行確權、拆遷，最后走土地報批流程。一般來說，需開發商先建安置房、再配建商品。同時，城改項目監管涉及城改辦、規劃局、國土局、房管局等多個部門，管理程序復雜，漏洞頗多。 而西安自推行城改以來，其政策不斷改變，導致當時的城改項目都是“未取證的項目”，還有不少項目開發商，打折擦邊球進行違規售房，以緩解緊張的資金鏈。 在西安城改的過程中，本土很多房企逐漸崛起，但是在2013-2015年樓市降溫之時，樓盤停工的現象頻頻出現，甚至天地源、中登、隆基、宏府等陜西地產界的知名房企，都一度陷入城改項目的泥潭之中。有消息稱，西安城改項目爛尾率比完工率還高，而其主要原因就是缺乏資金的支持。 2018年10月，因進入到多個城改項目而難以自拔的中登集團，因為涉嫌隱匿財產被查，涉案標的20余億。有人甚至表示，西安每棟爛尾樓背后其實都有一個“中登”。 在業內，提及西安的城改，多數房企都表示“唯恐避之不及”。 但是近兩年隨著西安房價的上漲，也不斷有國內知名房企前來尋求巨大的市場。而西安市政府也為了解決眾多爛尾樓，開始向有資金實力的房企尋求合作。 2017年，萬科有超過10個項目有合作背景，其中不乏原城改項目。去年2月，龍湖地產以4.6億拿下西安城南清涼山附近四宗城改地塊。此外，碧桂園、華遠、恒大、云南城投等在與本土房企聯姻的過程中，近幾年合作的項目中也不乏原本是城中村改造而來的地塊。 而作為“舊改王”，有擅長重新開發爛尾樓的佳兆業自然是不會放過這塊巨大的蛋糕。 佳兆業的“重生”？ 2015年，經歷了鎖盤危機、涉腐傳聞、掌門人郭英成遠遁香港、債務違約等一系列表明局后，佳兆業一下子背負了約650億的債務，一度陷入了生死邊緣。 隨著郭英成的回歸，停牌了700多天的佳兆業在一次性發布了2014年至2016年之間積欠的5份業績報告，終于在2017年3月27日，獲得了復牌的機會。 此前接近完成對佳兆業收購的融創董事長孫宏斌曾預言：“佳兆業復不了牌，它的年報永遠出不來。”而在公眾面前消失三年的郭英成公開現身后感慨：“我們發現我們的命真的很好，運氣也不錯。公司這一次重組成功主要是擁有良好的信用和一線的優質資源，特別是土地，這是最大的關鍵。” 然而就在這兩年間，萬科、恒大等公司已經成為房企的第一梯隊。剛剛復牌的佳兆業還在為自己的債務操碎了心。 為了解決650億的債務問題，佳兆業向眾多金融機構求救，最后中信銀行、平安銀行、信達資產、中植系等金融機構出手相救，盤活重啟了被封項目，也讓舊改項目的后續開發得以進行。 但是，這樣的救助也不是免費的，上述的金融機構多以股權投資的方式，入股了佳兆業旗下的多個項目。比如，中信信托通過持有佳兆業旗下鴻利金融99%股權，間接拿到佳兆業位于南山蛇口東角頭一宗17萬平方米的土地權益。平安與佳兆業設立了嘉興平佳公司，并介入佳兆業深圳橫崗等多個舊改項目；而信達與佳兆業合作成立的私募基金，并介入佳兆業位于深圳龍崗區坂田街道的舊改項目。 然而即便如此，佳兆業集團的負債率依然很高。 據佳兆業集團年報顯示，截至2017年底，其資產負債率高達85.9%，總借款約1112億元，有息負債加權平均融資成本為8.27%。其中約22.2億元須于1年內償還，約179億元須于1-2年內償還。此外，還有大額境外債將在2020年迎來第一批償還期。今年5月，佳兆業又被曝光拖欠4億元的股權轉讓款。 這一負債情況，在2018年公布的中報中并未得到過多的好轉，報告期內，佳兆業總借款約為人民幣1096.21億元，其中183.05億元須于一年內償還、約231.53億元須于一年至兩年內償還、約450.09億元須于兩年至五年內償還，及約231.545億元須于五年以后償還，公司主體資產負債率同比下降了2.02個百分點后，依然高達84.96%，而凈負債率在大幅下降42個百分點之后，依然高達258%。 根據佳兆業的中報數據顯示，其業務依然聚焦于一二線城市，截至2018年6月底，佳兆業的全國總土儲約為2216萬平方米，其中87%位于一、二線城市。在2018年上半年合約銷售的分布中，大灣區的舊改項目成為銷售主力，貢獻達到了55%。 不爭的事實是，目前一二線城市的地價已經居高不下。而從今年年初就有不少聲音表示，佳兆業的“舊改土地”是佳兆業未來的護城河。 在大灣區之后，拓展市場成為佳兆業的當務之急。 困在西安城改的“坑”中 2017年8月，佳兆業地產西安公司正式成立，首個運作對象就是王家棚舊村改造項目。 2018年6月，“新時代 新經濟 新西安——2018香港—西安投資環境推介會暨重點項目簽約儀式”在香港舉行。會上，西安市政府與香港企業代表簽署22個重大項目協議，其中就包括與佳兆業集團簽署的閻良佳兆業文旅城、臨潼佳兆業足球小鎮、碑林八仙宮片區綜合改造三大項目。 據悉，佳兆業還決意擴大在西安的投資布局，并且預計未來幾年會有達到數千億元的投資。 只是沒想到在第一個項目上，佳兆業就遇到了困境。 城改項目離不開當地政府的支持。就佳兆業而言，之所以能成為深圳的“舊改王”，也是得益于深圳市出臺的政策的推動。而西安的情況卻有些復雜，在《2017年中國地方政府信用綜合質量排序》中，西安地方主體負債率常年在150%左右，償債風險值在各大主要城市中排名倒數第6位。 而這似乎就是棚改最忌諱的事。地方政府貨幣化安置能力不足，合作企業必須訴諸銀行，雖然貨幣化安置貸款難度不高，利息不高，但依然有需要償還的一天。 目前，佳兆業已經深陷在王家棚村的項目中，如果西安的首個項目推進不利，勢必也會影響到未來佳兆業在西安乃至整個西北的發展。[詳情]

　　“爛尾樓改造專業戶”遭村委會攪渾水？佳兆業VS興正元“血濺”西安 時間財經李洪力 2018年12月30日凌晨，一支約四五百人的隊伍攜載數輛大型鏟車、挖掘機來到王家棚項目東門，對施工現場進行大規模破壞，據現場目擊者稱，西安興正元的強勢進駐造成了佳兆業西安公司董事長都基凱以及多名村民受傷。  西安市未央區草灘地區東北方向的王家棚村上演這場武打片段，故事的兩位主角分別為西安興正元地產開發有限公司（簡稱西安興正元）和佳兆業，雙方圍繞王家棚項目開發權的又一次正面交鋒。  佳兆業向媒體介紹，“佳兆業集團強烈譴責興正元公司暴力沖擊項目、打傷無辜村民及我司員工的惡劣行為，我司正在積極尋求合法合規的途徑解決此事，相信西安市政府、未央區政府能夠公平公正的處理好該問題。”  西安興正元是一家名不見經傳的西安本地房企。公開資料顯示，它成立于1993年，注冊資本3000萬元，其開發的興正元廣場曾是西安最大的純商業單體建筑，總建筑面積26萬平方米。實際控制人為鄭興，他于2017年擔任陜西省工商聯副主席，陜西省第十屆政協委員、陜西省第十三屆人民代表大會代表。  佳兆業集團控股有限公司成立于1999年，就在這一年佳兆業開發的第一個項目“桂芳園”就是由爛尾樓而一炮而紅，逐步發展為一家大型綜合性地產企業，2005年，佳兆業接手“中國第一爛尾樓”——位于廣州的中誠廣場項目，業內冠以“爛尾樓改造專業戶”和“舊改專家”的名號。并于2009年在香港聯合交易所主板上市，2011年中國房地產百強企業三十強。  佳兆業與西安興正元“混戰”并非首次。雙方已多次對簿公堂，一審佳兆業勝訴，二審西安興正元勝訴。目前，佳兆業還在上訴過程中，尚無定論。  佳兆業此次陷入開發權風波的源頭也是因為爛尾樓項目。王家棚項目原本是由西安市新里程投資有限公司承辦的，后來此公司現金流出現問題，一直擱淺，佳兆業收購西安新里程后，離奇的是西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會單方面解除協議，又進行了二次招商，最終確定了西安興正元為該項目的開發商。  相關法律人士對時間財經表示，村委會單方面解除與新里程簽訂的合作協議是否符合程序需進一步考證，西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會對該項目二次招標是否符合程序也需進一步考證。其中，西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會扮演了重要角色。  誰在攪渾水？  該事件要從10年前的城中村改造說起。  2009年，王家棚村獲準實施城中村改造，涉及村民540戶，2039人。2011年，西安市新里程投資有限公司（簡稱西安新里程）被確認為王家棚項目改造主體。  當年，王家棚村獲得西安市城中村改造辦公室市城改發【2009】221號文《關于未央區王家棚村城中村改造方案的批復》，投資主體為西安新里程投資有限公司。  按照正常的拆遷流程，投資方應該在2010年12月底前完成整村拆除，拆完將建立起整齊的樓宇、雙語幼兒園以及其他居民配套，然而美麗的藍景就此破滅。  據媒體報道，2015年西安新里程實際控制人孫瑞林去世，公司現金流斷裂，導致拆遷工作停滯，村民無法領到過渡費，項目更成為一盤散沙，只能由政府墊付村民的救濟金。  為解決王家棚項目問題，西安新里程引進舊城改造專家佳兆業作為合作方。2017年8月4日，雙方正式簽約將國民信托持有的西安新里程公司88.89%的股份轉讓至佳兆業。  據了解，佳兆業接盤后，僅用24天即解決500余戶村民拖欠8年之久的過渡費。目前，累計350多戶村民已領取過渡費超過7000萬元，佳兆業不僅補發原股東拖欠3年多的過渡費，而且提前將過渡費發放至2019年。  離奇的是，佳兆業集團接盤后的第三天，王家棚村兩委會向新里程公司送達通知，單方面解除《西安市草灘街道辦王家棚村改造合作協議》。 2017年8月31日，西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會印發《王家棚村城改項目招商方案》，開始啟動該城改項目的二次招商。深圳佳兆業集團、陜西榮民集團和西安興正元地產開發有限公司開始角逐。最終，西安興正元獲勝，但這一結果引來多方質疑。  據村民向媒體介紹，通過了解除協議和招商方案的王家棚村代表大會均沒有通知全體村民。2017年9月16日，王家棚村民自發組織召開全體村民會議，撤銷王家棚村兩委會9月8日的招商決定，撤銷王家棚村兩委會8月7日解除與新里程合作協議的決議。  上述法律人士認為，村民對二次招標活動、中標結果均表示不知情，全村1300名村民有知情權、參與權、監督權和決定權。  在2018年的最后一天，也就是該事件發生的第二天，未央區召開王家棚村城改回遷安置工作專題推進會，確保2019年3月底全面啟動安置樓建設；同時，對城改回遷過程中涉黑涉訴問題，依法依規嚴肅處置。  疑云重重  縱觀整個事件的始末，佳兆業與興正元到底孰是孰非？對此，無法下結論。但王家棚村兩委會在其中是一個主要的角色。  據村民介紹，2017年8月以前，王家棚村城改無人問津。現有大品牌開發商接手后，不僅第一時間發放了拖欠的過渡費，并且去他們公司考察過，對他們的村民利益至上做法和回遷房的品質非常認可。早點讓有實力的開發商來改造王家棚村，也許我們早就回遷了。  那么疑問來了，既然有大品牌開發商前來接盤，西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會為何偏偏在佳兆業入場后便啟動二次招標。西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會對該項目二次招標是否符合程序？  從品牌影響力、公司資金實力遠遠勝過這家名不見經傳的興正元，為何在二次招標中，興正元能夠順利中標。  值得一提的是，按照規定，投標單位需向街辦指定賬戶打入監管資金4億元，但僅打款2億多元的興正元卻偏偏成為中標者。  興正元與兩委會的微妙的關系引起了外界的質疑。  據華夏時報報道，12月31日，王家棚200多名村民提交的關于《興正元公司操控賄選王家棚村委會及組織黑惡勢力強奪王家棚城改項目場地》的實名舉報信。據稱12月30日沖突事件中，西安興正元在沖擊王家棚項目場地時使用挖掘機拆除了場地部分圍墻，推翻了場內8個活動板房，造成多名村民受傷。  此外，該舉報信還稱，西安興正元操縱了2018年6月23日王家棚村委會選舉工作，以從城改項目中謀取利益。  如果這封舉報信陳述為真，西安興正元與兩委會或許真的要遭殃了。  據了解，正在推進2020年前繞城高速內棚戶區、城中村“三年清零”計劃的西安，在接下來2年時間必然會面對眾多棚戶區、城中村的改造，需要一大批有實力的企業參與到西安的棚改、城改中來。棚改、城改的周期性，以及對資金的壓力，很明顯是很多本土房企無法承擔的，最終還是需要一大批有實力的大牌房企參與。  業內人士認為，如果說此次王家棚改造項目的爭奪無法得到公平、合理的解決，必然會影響到品牌企業參與西安棚改、城改的積極性。對于城中村改造中的村民來說，當城市更新的趨勢已經無法逆轉的時候，最重要的是補償能否最大化、安置過渡費能否按時足額發放、安置房能否早點交付。（時間財經李洪力）[詳情]

　　佳兆業、興正元爭奪王家棚！西安城改爭奪戰的背后需要思考什么？  來源： 地產房劍 佳兆業和興正元正在爭奪王家棚改造項目，這在西安地產圈已經是公開的秘密。 只是，這兩周這個秘密公開化了。 2019年元旦前夕，一篇關于佳兆業、興正元在王家棚改造項目爭奪中，佳兆業西安公司相關負責人被打的文章，在微信朋友圈傳播； 今天（1月3日），《華商報》A3版刊登了一個整版的標題為“興正元依然進駐王家棚，村民安置樓建設工程正式啟動”的軟文廣告。 至此，雙方在該項目的爭奪正式公開化。 王家棚城改項目的爭奪，其實很簡單： 2009年，王家棚獲得城改批復；2011年，西安市新里程投資有限公司被確定為王家棚改造主體，開始實施改造；2013年，新里城公司資金鏈斷裂；2015年2月后，村民的過渡安置費停止發放。 轉折點發生在2017年8月。 2017年8月7日，王家棚村兩委會向西安新里程發出解除《西安市草灘街道辦王家棚村改造合作協議》通知書。并于2017年8月31日，啟動王家棚改造二次招商。 但對于與新里城公司解除改造協議、啟動二次招商，“舊改專家”佳兆業表示不服。因為，在2017年8月4日，佳兆業收購了西安新里程88.89%股權，隨后全面接手項目管理工作，推動項目復工。 參加二次招商的企業除了佳兆業、西安興正元外，還有陜西榮民集團，最終確定了西安興正元地產開發公司為王家棚村新進開發商。 對于二次招商結果，村民、佳兆業、榮民，均表示不服，認為招標過程涉嫌違規操作。 由此就有了佳兆業和興正元在王家棚改造項目中的爭奪。 在這個項目爭奪過程中，佳兆業接手王家棚項目后，向350多戶村民發放了超過7000萬元過渡費，不僅補發了此前拖欠3年多的過渡費，而且提前將過渡費發放至2019年， 并且還解決了王家棚項目的債權債務和法律訴訟問題，與相關權益人洽談達成合作意愿和解決方案，其中一次性償還了陜西五建墊付的8000萬元工程款。 而在人民網地方領導留言板上，西安市政府官方關于王家棚項目的解釋稱，“興正元公司進駐該項目后，一是已向村民發放過渡費7500余萬元，過渡費已發放至2018年8月，保障村民生活；二是按照群眾自愿的前提下，優先給每戶群眾‘一戶一套房’用于群眾自住，滿足不低于50%貨幣化安置率的要求和承諾，已梳理現房房源和期房房源400余套，并制定了選房方案，目前部分村民已選擇房屋登記和貨幣化安置，該項工作還在進行中。” 2018年12月30日，也就是在王家棚改造項目奠基前夕，圍繞項目控制權，佳兆業、興正元雙方在工地上發生了沖突。 由此就有了最近一周雙方矛盾的公開化。 佳兆業、興正元所爭奪的王家棚改造項目，錄屬于未央區管轄范圍。 該項目西側緊鄰未央湖，東側緊鄰浐灞生態區，東側周邊的地塊也正是傳言中的西安萬達城項目用地。地塊所在區域，屬于未央湖別墅區，周邊有多個別墅項目分布。 2018年9月，央企中國金茂以7.77億元摘得浐灞生態區啟源二路以北、北辰大道以西117.379畝住宅、商服用地，容積率1.2-1.5，折合地價662萬元/畝，樓面價6621元/平米。 中國金茂所摘得的地塊，位于王家棚改造項目南側。由此可見王家棚改造項目的區位價值所在！由此也就不難理解佳兆業、興正元爭奪該項目控制權的原因所在了。 王家棚改造項目到底有多少不可告知的秘密？對此，我們不知道。 佳兆業與興正元到底孰是孰非？對此，我們也不能下結論。 但可以肯定的是，正在推進2020年前繞城高速內棚戶區、城中村“三年清零”計劃的西安，在接下來2年時間必然會面對眾多棚戶區、城中村的改造，需要一大批有實力的企業參與到西安的棚改、城改中來。棚改、城改的周期性，以及對資金的壓力，很明顯是很多本土房企無法承擔的，最終還是需要一大批有實力的大牌房企參與。 如果說此次王家棚改造項目的爭奪無法得到公平、合理的解決，必然會影響到品牌企業參與西安棚改、城改的積極性。 此前，在西安已經有幾家全國性大牌地產企業受困于西安棚改、城改的復雜性，例如：已經流產的金地大寨路項目（金地·格林格林）。而這一次，全國“舊改專家”佳兆業在西安涉足的第一個項目，同樣受挫于西安城改。由此，必然很可能影響到佳兆業在西安的繼續投資規模。 除此之外，從2017年到2018年，西安市場上多個原計劃入市的新盤一直沒能入市，也與其城改的復雜性有關。這種復雜性既包括土地轉性、村民安置，也包括規劃調整、手續辦理等等。 而在這個過程中，對于城中村改造中的村民來說，當城市更新的趨勢已經無法逆轉的時候，最重要的是補償能否最大化、安置過渡費能否按時足額發放、安置房能否早點交付。[詳情]

　　 【相關閱讀】       佳兆業西安工地染血背后：城改項目開發權爭議未了       佳兆業興正元對峙：為爭棚改項目開發權 多次對簿公堂 佳兆業西安施工現場遭鏟車破壞 董事長和村民受傷 西安王家棚舊改疑遭黑惡勢力報復 佳兆業西安公司項目推進受阻 來源： 壹塊錢 12月是國家法制宣傳月。然而，剛剛發生在陜西西安一城改項目的“全武行”卻為此蒙上一層陰影。 12月30日上午約8點，約四五百名閑雜人等沖擊西安王家棚城改項目，對施工現場進行大規模破壞，造成佳兆業現場施工人員、高管多人受傷，并嚴重威脅到了周邊村民人身及財產安全。 王家棚城改工地現場 至此，西安王家棚城改項目糾紛，在某些勢力參與下上演了數百人參與的“全武行”。 城改長跑八年余，資金斷裂終停滯 在西安市未央區草灘地區東北方向，行至辛王路能看到一片占地479畝的城改項目，便是本次事件的焦點——王家棚村城改。 2009年，王家棚村獲得西安市城中村改造辦公室市城改發【2009】221號文《關于未央區王家棚村城中村改造方案的批復》，當時的改造主體為西安未央區城改辦，投資主體為西安新里程投資有限公司（下簡稱西安新里程）。 2011年，王家棚村啟動拆遷工作。到7月份，王家棚基本被整村拆除，全村540戶中，與西安新里程簽約并被拆除的達到了508戶。拆遷工作如此順利，不難看出王家棚村民對美好生活的急切向往。 但隨后卻因資金鏈斷裂，西安新里程無力支撐王家棚城改，并于2015年3月開始停止發放過渡費。隨后的幾年間，王家棚村民只能靠當政府的救濟金度日，而城改項目也一直處于停滯狀態。 再招商三方角逐，暗箱操作失公允 2017年8月31日，西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會印發《王家棚村城改項目招商方案》開始啟動該城改項目的二次招商，招商方式為招投標。深圳佳兆業集團、陜西榮民集團和西安興正元地產開發有限公司開始角逐。最終，西安興正元地產獲勝，但這一結果引來多方質疑。 村兩委決議 王家棚村民不認。全村1300名村民聯名反映，不僅招商活動他們不知，誰中標了他們更不知，全程都是村兩委會以及幾個村民代表的單方面決議。這一連串行為嚴重剝奪了村民的知情權、參與權、決定權。 陜西榮民集團不認。按照《招商方案》，本應先由評審小組對《項目意向書及改造方案》進行評審，并將評審結果告知各投標企業后再進行投票。但卻在他們卻沒有收到評審結果的情況下，村兩委召集所謂村民代表進行投票，此舉嚴重違反招標程序，存在暗箱操作。 佳兆業集團也不認。因為西安新里程是王家棚城改的唯一合法投資方，而2017年8月4日，佳兆業通過股權收購，拿到了西安新里程88.89%的股權。這種合作合同關系，是王家棚村兩委無法背棄的，在法理上，佳兆業占據足夠的優勢。 而整個過程中不合法、不合規的現象比比皆是： 1．村委會違法解除合同。佳兆業在2017年8月4日與西安新里程簽訂股份轉讓協議，隨即接手項目，向全體村民發放過渡費、貨幣化安置補償費、新增人口補償款等。但王家棚村兩委會卻在隱瞞廣大村民的情況下，于8月7日發函與西安新里程解約。 2．興正元公司不具有投標中標資格。按照規定，他們向街辦指定賬戶打入監管資金4億元，可參加投標的興正元公司僅打款2億多元，這是明擺著的暗箱操作。 3．村兩委移交王家棚項目不合法。移交前必須依法先完成清算，而清算相關主體除村委會外，還包括街道辦和區城改辦。先確定審計單位，再根據審計結果進行決算，支付完新里程公司項目投資款后方能交付項目場地。 所以很難想象，西安興正元地產的底氣，從何而來…… 佳兆業的正義訴求，該如何伸張 在剛接手王家棚城改時，想到村民近三年沒有領取過渡費，9月份又是開學，村民可能已經達到一個忍耐臨界點，因此佳兆業啟動了恢復發放過渡費的工作。在佳兆業實際控制新里程公司之前，該公司已在王家棚項目累計投資約5.6億元人民幣。對于城改中的責任，佳兆業的這種擔當，王家棚村民都看在眼里，記在心里。 而在西安地方領導留言板上，有一封村民的信：“流離失所，無家可歸，八年了！我們老百姓無處申訴，無處叫苦，村干部只會撈昧心錢，執村民死活于不顧，百姓吃盡閉門羹誰來拯救我們的家園啊……” 字里行間，足見村民對村干部一手遮天的厭惡與無奈。無論其間夾雜著多少丑與惡，村民在這場對抗中，依舊還是處于弱勢。 而對于村兩委與西安興正元地產達成的默契，不僅處于弱勢地位的村民顯得很被動，就連剛剛拿下百強房企銷售額33名的佳兆業也被打受難。即便佳兆業在法理與情理都占優勢的前提下，依舊還是發生了今天這樣的“全武行”。 值得一提的是，12月25日下午，未央區召開王家棚村、棗園村城改工作推進會，其間著重關注了項目信訪維穩、掃黑除惡、法律保障等工作開展情況，足見在王家棚城改中“掃黑除惡”任務的艱巨性。但5日后的今天，還是發生了大家不愿見到的一幕。 但我們畢竟是一個法治社會，一切都要在法律范圍內做事，一切行為都要以法律為準繩。事已發生，佳兆業也只能再度拿起法律的武器，捍衛自己的利益。這已不僅僅是佳兆業自己的榮辱，還有王家棚一千余村民的利益。 舊城改造不是法外之地。王家棚舊改，從項目到事件的演變，鑄就了一個全國城改項目中的典型案例，受到社會廣泛關注。在這個項目里，你能看到有各方勢力滲入，有項目管理失控，有群眾利益受損，有開發商合法權益被剝奪。 今天這個流血事件不是結束，如果沒有法制，王家棚城改將是一個滿盤皆輸的結局！[詳情]

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　　未央區推進王家棚村城改回遷 來源：華商報 記者 李俊杰 為徹底解決在外漂泊八年的未央湖街道王家棚村村民回遷安置問題，依據陜西省高院終審判決（（2018）陜民終545號），西安興正元地產于2018年12月30日起，依法進駐王家棚村城改工地，啟動村民安置樓建設工程。 2018年12月31日上午，未央區再次召開王家棚村城改回遷安置工作專題推進會。未央區將嚴格落實市區關于王家棚城改工作的要求，確保2019年3月底全面啟動安置樓建設。同時，對城改回遷過程中涉及的違法違紀、涉黑涉訴問題，依法依規嚴肅處置。（本文刊發于《華商報》2019年01月02日）[詳情]

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