本報記者 方超 張玉 上海報道 隨著祥生開啟IPO，市場廣為流傳的“房企三十強中唯一未上市的企業”說法，或將不再成立。 日前，港交所披露祥生的上市申請文件，招股書顯示，其在2017~2019年期間，分別實現收入62.93億元、142.15億元和355.2億元，營收復合年增長率達到137.6%。 除去高速增長的業績，作為地產行業前三十強唯一未上市房企，祥生地產的布局戰略也引發外界關注。招股書顯示，其自2016年起便采取“1+1+X”戰略，即以浙江、泛長三角區域為主，重點布局核心二線城市等其他潛力城市。 地產分析師嚴躍進認為，祥生地產通過沖擊港股IPO，能夠更好地促進融資和提升品牌影響力，而深耕長三角等儲備質量較高的區域，對于祥生地產后續規模擴張等具有積極作用。 長三角土儲占比超7成 在房企紛紛加碼一二線的大背景下，持續深耕長三角的祥生引發市場廣泛關注。 梳理相關信息可發現，自3月12日以45億元加碼深耕杭州以來，祥生地產已陸續在寧波、合肥等多地落子，其中，新獲取土地中位于一線、準一線及二線城市的占比已超過85%。 值得注意的是，在祥生地產所拿的上述地塊中，首入城市或重要地段等成為重要看點。 如3月12日，祥生地產以總價44.98億元成功競得杭州錢塘新區下沙大學城北單元兩幅住宅用地，其中，杭錢塘儲出[2020]1號地塊以樓面價10125元/平方米、總價20.96億元被祥生收入囊中，杭錢塘儲出[2020]2號地塊以24.02億元總價、16763元/平方米樓面價成交。 中指研究院分析稱，上述地塊所處下沙大學城北，規劃利好較多，周邊生活氛圍濃厚，教育、商業、醫療配套完善，地塊3km范圍內聚集了市重點小學杭州師范大學附屬小學、杭州市啟源中學等生活配套。 祥生地產則表示，其在杭州下沙板塊再度落子，“足以充分體現祥生精研城市，持續深耕杭州的布局策略”。相關信息顯示，自2015年首次落子杭城以來，祥生地產已在杭州實現近20幅地塊的戰略布局。 而祥生地產對杭州等浙江市場的重視，亦在IPO申請材料中得以展示。招股書顯示，截至2020年3月末，其擁有195個處于不同開發階段的物業項目，應占總建筑面積為約2304.5萬平方米，其中約1156.2萬平方米位于浙江省，占比50.2%，而在營收方面，來自浙江省的收入也占據祥生地產的相當大一部分。 值得注意的是，除了浙江外，祥生地產亦在布局長三角區域內的江蘇、安徽等地。相關信息顯示，土儲方面，安徽所占比例為13.7%、江蘇則為8.1%，而自2020年以來，祥生地產亦在合肥、南通等地落子。 對此，祥生地產表示，其“自2016年起采納‘1+1+X’擴張策略，據此，我們以于浙江省的發展為基礎，深入滲透泛長三角區域并擴展至泛長三角區域以外的其他具高增長潛力的城市”，而上述布局策略為其“業務帶來顯著增長”。相關信息顯示，2018年，祥生地產全口徑銷售額1029.2億元，實現首次突破千億規模。 祥生地產“‘1+1+X’布局戰略總體上是合理的，尤其是浙江市場這兩年表現很好，對于此類企業的發展是具有積極作用的”，嚴躍進同時也表示，上述布局城市，土地儲備質量較高，對于祥生地產后續規模擴張等也有積極的作用。 或將降低融資成本 深耕長三角等優質區域讓祥生地產成為業界黑馬，而沖擊IPO則讓其受到外界更大關注。 招股書顯示，在營收復合年增長率為137.6%的情況下，在2017~2019年期間，祥生地產的毛利率分別為13.2%、21.1%和23.9%，凈利潤方面，其分別為-2.86億元、4.28億元、32.09億元。 “伴隨著營收的高速增長，企業的盈利能力也在持續改善，毛利率由2017年的13.2%上升至2019年的23.9%，但仍低于TOP30平均的28.8%，”克而瑞也表示，“未來隨著企業運營能力的持續提升，毛利率仍有提升空間。” 而在凈利率方面，克而瑞方面認為，早期由于祥生地產快速擴張導致銷售管理等費用大幅提升，凈利率出現負值，“但是目前集團費率管控能力持續提升，截至2019年企業凈利率已提升至9.0%，位居近一年內IPO的房企中游水平”。 “參考其他一年內IPO的房企來看，上市前企業凈負債率較高是常見的行業現象，”克而瑞方面同時表示，“祥生又屬于擴張期，后期隨著上市擴大股本同時幫助企業融資獲取現金，凈負債率將有機會降至行業平均水平?！?祥生招股書也顯示，截至2019年底，其2018年票據已全部償還，且并無未償還結余，此外，3月11日，祥生成功增發今年1月23日發行的美元高級定息債券。原債券期限2年，于2022年1月23日到期，增發后債券規模為2.03億美元。 而有業內人士認為，“隨著上市進程的有效推進，祥生將獲得境內外資本市場助力，綜合債務成本將進一步下降，同時多元化融資渠道將不斷得到完善，有助于其更快實現‘規模與品質’雙優發展?！?“通過上市，能夠更好地促進融資和提升品牌影響力”，嚴躍進認為，祥生這幾年持續拿地和做大規模，本身戰略動作非常強，通過上市，進一步說明今年房企依然有很多機會，“此類企業后續發展節奏將進一步加快，有助于強化競爭力”。 未來聚焦效率提升 產品線“7改4”、全面升級落地“祥生服務體系”、倡導“交付幸福生活”……聚焦產品力、服務力的提升，正成為“黑馬”祥生地產的另一大關注點。 相關信息顯示，近年來，祥生致力于創造可以滿足客戶不同生活需求的產品，在產品開發中也不斷作出升級調整，其在2019年展開了一輪聚焦產品的迭代與升級，將過去的7大產品線迭代升級為如今的樾系、府系、云境系和TOP系。 對此，億翰智庫認為，于企業自身而言，在產品線的迭代過程中，祥生經歷了對產品的自我過濾、優化、升級，通過對20余年產品打造經驗的總結和提煉，“無論是產品的設計、配置還是其背后的文化基因都得到了升華。而以更優質的產品聚焦城市、區域精準的布局，還能幫助其高質量地落位‘1+1+X’投資戰略”。 除了聚焦產品力的提升外，以“營造幸福生活”為企業使命的祥生地產，近年來還通過“量身定制”的服務，滿足客戶對生活、空間等多層次的需求。 值得注意的是，在地產白銀時代，在提升產品力、服務力的同時，如何讓運營管理更具效率，也成為行業關注點。 祥生地產招股書顯示，為促進全國擴張，其將繼續執行標準化的管理程序以提高運營效率，亦計劃完善綜合運營模式及進一步鼓勵各個部門于各項目階段（如項目設計、施工、銷售及營銷）相互合作，“將繼續高度重視項目規劃及定位，以提高開發效率、實現高資產周轉及確保產品質量”。 祥生地產亦在招股書中指出，將“進一步授權區域公司及項目公司進行決策優化組織結構”，以及“計劃提供更強大的數據支持，以提高區域及項目公司的管理效率”。 （編輯：石英婧 校對：彭玉鳳）[詳情]

　　原標題：凈資產負債比率360%，祥生擬赴港上市“補血” 作為銷售排名TOP30的房企，祥生控股集團有限公司（下稱“祥生”）開啟自己的資本市場之旅。 6月初，香港聯交所更新企業申請版本信息，祥生地產掛出自己的招股書，建銀國際、農銀國際擔任聯席保薦人。 招股書顯示，成立于1995年的祥生目前主要在浙江省的城市及泛長三角區域的其他城市開發和銷售物業，2019年在浙江省、泛長三角區域以及其他區域的銷售收入占比分別為62.5%、32.9%、1.6%；已覆蓋11個省43個城市，其中包括上海、杭州、南京、蘇州、武漢等一線及新一線城市。不過，從業務占比看，祥生地產的目前項目規模最大的依舊在三四線城市，其中紹興項目占比12.9%。 “祥生的這一輪快速發展，得益于在長三角的三四線城市深度布局，通過高周轉方式快速占領市場，這樣的模式和碧桂園類似。不過這家公司的發展也來自大量的資金推動，較高的資金杠桿將成為進一步發展的阻力，同時規模擴張之后還需要進一步提高自身管理能力?！币患襎OP20公司高層向第一財經記者分析。 信托融資占比63% 1951年出生于諸暨的陳國祥是祥生的實際控制人，與大部分第一代企業家一樣，陳國祥早年做過拉車工、釀酒員、紡織工，而后靠尼龍絲綿綸絲生意積累起原始身家，一度被稱為諸暨當地“絲大王”。90年代中期，擔任諸暨金雞塢村支書的陳國祥，因承擔村子拆遷改造工作而涉足地產，祥生地產由此誕生。 此前，祥生一直在諸暨擁有絕對市場份額，隨州逐漸開始在浙江進行布局。按照目前祥生的戰略布局，主要立足浙江省，深耕長三角，提出了“1+1+X”的全國布局策略，即浙江+泛長三角+重點潛力城市布局策略。和很多從區域開始全國化布局的房企一樣，第一步則是深耕現有區域，第二步則是進一步擴張“勢力”范圍，保證自己未來的規模優勢。 第一財經記者了解到，目前祥生的項目已覆蓋浙江全部地級市，2019年公司在浙江省內建筑面積達1156.24萬平方米，占總建筑面積的50.2%。 作為一家主打三四線城市的公司，實際上享受了上一波三四線棚改紅利。 2016年，祥生地產提出“36781”的快周轉策略，即3個月動工、6個月開盤、開盤銷售去化70%、一個月后去化達80%、1年現金流歸正；2017年，祥生地產進一步提高周轉速度，即2個月內動工、5個月內開盤、開盤當日銷售去化70%、10個月內現金流歸正。 “祥生的發展來自市場紅利，而推動發展還有兩個因素：第一是資金的推動，進行快速拿地開發；還有一個是機制推動，祥生內部的跟投制度同樣刺激了人的主觀能動性，使得這家公司即便職業經理人團隊不是業內最強的，也激發了人性潛能。”一位知情人士告訴第一財經記者。 不過，2020年開始，祥生進一步加速了自己二線城市布局。根據第一財經記者不完全統計，200年祥生拿地城市包括杭州、寧波、合肥、溫州、南昌等城市，目前二線城市拿地占比約85%。 得益于長三角的市場紅利和較快的周轉速度，祥生過去幾年復合增長率高于同業水平。 招股書顯示，祥生2017年、2018年、2019年營業收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年復合年增長率為137.6%。 由于物業開發及銷售的利潤率上升，公司2017年、2018年、2019年的毛利率分別為13.2%、21.1%和23.9%。凈利潤方面，2017年、2018年、2019年分別為-2.86億元、4.28億元、32.09億元。從利潤表現看，祥生地產與同行存在一定差距，這反映出公司規?？焖贁U張過程中犧牲了部分利潤。 與很多剛上市公司一樣，祥生地產的負債情況依舊比較高。招股書顯示，祥生地產凈資產負債比率在2017年、2018年、2019年分別為1380%、740%、360%。 招股書顯示，近三年，祥生地產的借款總額分別為258.74億元、290.65億元以及285.27億元。 在2019年底的285.27億元借款中，有180.07億元來自信托融資，占比63.1%，對應融資筆數為51筆。51筆信托中，只有少數幾筆的年利率低于10%，其余都在10%以上，最高的一筆超過了16%。 信托占比過大，導致公司的借款利率處于持續攀升狀態，利息支出規模不斷增加。2017~2019年，其加權平均實際利率分別為8.09%、8.13%及9.28%，銀行及其他借款利息支出達到12.75億元、25.58億元、32.23億元。 截至2020年4月底，祥生銀行及其他借款總額為300.56億元，而信托融資借款總額為152.7億元，信托融資筆數為37筆。 從上述數據可以看出，祥生的高速發展同樣依賴財務杠桿，因而上市成為擴寬融資渠道保證未來發展的重要手段。 陳國祥子女分任公司要職 和很多地產公司一樣，祥生同樣采取了家族接班的形式進行公司治理。目前，祥生總裁為陳國祥之子陳弘倪，這意味著祥生內部已經開始形成新的權力中心。過去幾年的大量外部招聘，也讓這家公司逐漸從一個區域房企開始進入主流視野。 2019年初，祥生集團內部發生人事變動，祥生實業集團總裁趙紅衛不再兼任地產集團總裁，改由陳國祥之子陳弘倪接任。同一時期，祥生還任命祥生實業集團執行董事陳雪宜兼任地產集團總裁助理，協助副總裁姚筱珍分管資金管理中心、財務管理中心相關工作。陳雪宜實為陳國祥之女。 接班人的介入，讓祥生的管理有著濃厚的家族背景。第一財經記者了解到，過去兩年，以“太子”為權力核心的新勢力（主要來自外部招聘職業經理人團隊）正在逐漸崛起，而老一代管理層正在與之博弈。 作為祥生發展的重要見證人，趙紅衛從去年開始逐漸退出地產的管理決策，不過他也享受了這家公司發展帶來的巨大紅利。 招股書顯示，祥生控股旗下有一非全資控股公司名為泰興祥瑞，該公司旗下擁有包括泰興祥生觀棠府在內多個泰興市祥生項目。2015年公司成立之初，陳國祥就授予了趙紅衛夫婦10%股權，而后2016年，陳國祥再次讓渡20%股權給趙紅衛夫婦，當次所轉讓股權價值高達4000萬元。至此趙紅衛夫婦名下共計持有泰興祥瑞30%股權。 從某種意義看，趙紅衛已經從一個職業經理人角色開始轉變成祥生的股東之一。不只是趙紅衛，在祥生上市前夜，同樣吸引了壽柏年火速馳援。 據招股書，2020年4月1日，壽柏年全資擁有的Golden Stone的全資附屬公司Golden Stone HK斥資6200萬元注資祥生母公司。2020年5月20日，Golden Stone與祥生訂立換股協議，并據此Golden Stone最終擁有祥生1%股權，其余99%股權則由陳國祥家族信托間接持有。 公開資料顯示，壽柏年曾經是原綠城集團僅次于宋衛平的“二號人物”，和宋衛平是杭州大學歷史系的同學。壽柏年于1998年4月加入綠城集團后，曾擔任綠城集團副董事長兼行政總裁。在長達近20年的“宋壽”時代，宋衛平負責綠城的戰略和營銷，壽柏年負責綠城的內部治理和財務。而在中國交通建設集團有限公司成為綠城中國第一大股東之后的2015年6月，綠城中國即發布公告稱，壽柏年計劃退休，同時辭去綠城中國行政總裁，留任執行董事。2018年1月28日，綠城中國公告宣布，執行董事壽柏年退休，并清空所持公司全部股票。自此，壽柏年從綠城隱退。 公開資料顯示，壽柏年于2005年前后與陳國祥在房地產行業的社交活動中結識，隨后定期保持聯系。2019年下半年，陳國祥與壽柏年開始探討在祥生的投資機遇以及與壽柏年簽訂一份協議達成其對祥生投資的可能性。 第一財經記者了解到，壽柏年與陳國祥一樣同為諸暨老鄉，投資經驗豐富，在中國多個行業（物業開發、醫療及保健以及教育等）擁有超過13年的股權投資經驗，比較經典的如2018年戰略投資易居企業控股，幫助周忻推動易居上市。 顯然，壽柏年的加盟，有助于祥生進一步叩開資本市場的重要環節。 在組織構架上，祥生從去年開始進行了一輪組織調整，逐步形成“總部—區域公司—事業部”的2.5級管控模式。目前，祥生總部有九大中心，區域圍繞“1+1+X”形成浙北、浙東、浙南等區域。 顯然，這家公司在沖刺上市依舊面臨幾大挑戰。如何平衡規模發展與財務杠桿，將成為這家公司需要解決的首要矛盾，通過資金推動規模的方式將逐漸面臨較大的風險。此外，今年以來，該公司已經有兩位重要職能條線（運營、營銷）副總裁離職，怎么保證管理的穩定發展，還將給這家公司的管理帶來更大的難題。[詳情]

　　來源：每日經濟新聞 每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝 6月3日，港交所披露祥生控股（集團）有限公司（以下簡稱祥生）招股書，這也意味著房企“千億陣營”中唯一未上市的企業終于開啟赴港IPO進程。 《每日經濟新聞》記者注意到，進入2020年，內地房企赴港上市熱情不減。匯景控股已于今年1月成功上市，金輝控股、領地集團、鵬潤控股、上坤地產等多家房企先后向港交所遞交上市申請。截至目前，在港交所等待IPO的房企已多達10余家，其中不乏二度、甚至三度IPO的中小房企。 不過從規模上來看，祥生此番如若成功上市，將成為今年以來最大的內房股IPO。 連續10年進入“百強” 祥生地產起家于浙江紹興下轄的縣級市諸暨，2014年將大本營遷至了杭州，確立了“立足杭州，生輝上海，深耕蘇浙皖，輻射全國”的戰略規劃。2019年，祥生將總部遷至上海。 招股書顯示，2017年、2018年、2019年祥生的營業收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年的復合年增長率達137.6%。已確認建筑面積由2017年約83.83萬平方米、2018年約142.26萬平方米，增加至2019年約348.84萬平方米，復合年增長率104.0%。 作為“千億陣營”中最后開啟IPO之旅的房企，祥生銷售規模的逐年擴大支撐起了營收的高速增長。2015年至2018年的4年時間，祥生銷售規模從109億元跨越至1071億元，快速躋身“千億陣營”，堪稱地產界的一匹黑馬。 據招股書，祥生2016年起開始逐步實施的“1+1+X”投資策略將是其核心競爭優勢以及未來的發展策略。根據祥生集團官方解讀，“1+1+X”即浙江+泛長三角+重點潛力城市布局，以中國唯一的世界級城市群為基礎，由內向外建立三個梯次的縱深發展觀。 浙江是祥生的發源地，也是向外拓展的中心點。2019年，祥生在浙江省內確認平均售價達每平方米13592元，包括浙江省在內的泛長三角區域擁有建筑面積達339.33萬平方米。 祥生對于“X”的目標選擇則偏謹慎，與“1+1”范圍內土儲相比，湖南省3個項目、呼和浩特6個、遼寧3個、山東7個、福建1個，占比仍然較少。此外，祥生除在上海擁有3個已竣工項目外，在一線城市布局仍然較為缺乏。 不過，對于擴張中的房企而言，在一線城市地價偏高以及限價的大背景之下，選擇深耕江浙強二線城市以及熱點三線城市是否是一種更好的選擇，仍需拭目以待。但近年來祥生上升勢頭仍然強勁，招股書顯示，其已連續10年進入“中國房地產百強企業”行列，排名從2011的第92位提升至2020的第27位。 知名地產分析師嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，“千億房企的上市具有很強的導向作用。祥生總部遷址到上海，在全國各地拿地等都有較大的動作，上市值得看好。而且今年資本市場應該說總體會放寬，融資環境會比較寬松，這些都有助于帶動市場。上市后企業的品牌影響力、規模擴張等都能夠繼續增強?！?今年已斥128億元拿地 記者還留意到，祥生對于拿地已經恢復到了2017、2018年的勢頭。2020年初至今，祥生展開了新一輪拿地補倉，于杭州、寧波、南通、南昌等地先后拍下多個地塊，進一步提升了其在泛長三角的市場份額。 5月13日，浙江寧波鄞州區1宗商住地被祥生全資子公司經過278輪競拍，以總價24.61億元、溢價率39.6%收入囊中。5月14日，合肥肥西縣FX202007號地塊被祥生地產以14.55億元總價拿下，該地塊拍賣開始20分鐘即觸及最高限價并進入租賃自持競拍階段。 更早前的3月12日與4月28日，祥生分別以總價44.98億元、20.60億元拿下杭州及南通地塊，首入南通主城。 中指研究院統計顯示，今年前5月，祥生以128億元的拿地金額排在行業第33位。另據中國房地產指數系統與浙江省統計局資料，2019年祥生的綜合實力在長三角地區房企中位列第14名，在浙江省房企銷售排行榜中則位列第三。 截至今年3月31日，祥生擁有195個處于不同開發階段的物業項目，其中172個為附屬公司開發的項目，23個為合營企業及聯營公司開發的項目。 財務數據也反映出祥生近年來的表現。2017~2019年祥生的流動負債分別為606.68億元、1054.90億元、1073.85億元，同期流動資產分別為735.91億元、1178.90億元、1250.56億元，流動資產可覆蓋全部流動負債，短期償債能力還是有保障，財務風險處于可控區間。[詳情]

　　作為2019年銷售超過千億的最后一家未上市內房企業，6月3日晚間，祥生控股（集團）有限公司（下稱“祥生”）向港交所招股書提交了上市申請書。如果祥生沖刺上市成功，或將成為今年年內最大的內房股IPO。 從招股書可以看出，上市前的祥生高增速優勢明顯，其2019年凈利潤增幅達到649.8%，遠超行業其他房企，但與此同時，高增速所帶來的部分后遺癥也有所顯現，這也是祥生在上市后所需要解決的問題。 去年凈利潤增幅達到650% 從百億到千億，祥生僅用了4年時間。2015年，祥生的銷售規模不過剛過百億元，而2019年，祥生實現簽約銷售金額1174.7億元，成功跨入千億房企的隊列。 從招股書披露的業績來看，高速增長的營收和利潤將成為此次祥生上市的一大籌碼。 數據顯示，2017年、2018年、2019年祥生的營業收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年復合年增長率為137.6%。近三年已確認建筑面積為83.9萬平、142.3萬平、348.8萬平，復合年增長率為104.0%。 利潤表現上，祥生2017年、2018年、2019年毛利分別為8.34億元、30.0億元、84.8億元；凈利潤為-2.86億元、4.28億元、32.09億元，從2018年開始，祥生開始扭虧轉盈，且2019年的凈利潤同比增幅達649.8%，這樣的增長速度確實較為罕見。 得益于所布局的長三角城市良好的市場銷售情況，祥生的毛利率指標也有一定的上漲，2017年-2019年的毛利率分別為13.2%、21.1%及23.9%。 作為千億房企中最后一家上市的房企，祥生的發展路徑可見一斑。對比近三年的業績數據來看，祥生的高速發展始于2018年、2019年，且這兩年的發展速度驚人，一舉使得祥生成為市場上后來居上的品牌房企。因此，也直到2019年祥生的營收和利潤取得大幅增長后，今年遞表的祥生才能顯得更加從容。 祥生部分經營數據，來源于招股書。 浙江市場占據布局的“半壁江山” 祥生兩年間以高增速在眾多房企競爭中脫穎而出，究其原因，來源于其布局集中在富碩的浙江地區，“藏富于民”的浙江省幾乎為祥生的業績增長貢獻了一半力量。 招股書顯示，截至2020年3月31日，祥生擁有195個處于不同開發階段的物業項目，其中，浙江省就擁有89個項目；項目應占總建筑面積為約2304.5萬平方米，其中約1156.2萬平方米位于浙江?。ㄕ急?0.2%）。 在浙江省的布局中，除了重倉杭州外，類似于紹興、湖州、臺州這樣的三四線城市也成為祥生的布局要點，此外，江蘇省、安徽省也獲得祥生的青睞，形成浙江省、江蘇省、安徽省三省齊發的局面。 按照祥生所公布的“1+1+X”戰略，就是以浙江省為發展大本營，泛長三角區域為持續深耕區域，主要包括江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省，同時機會性地布局核心二線城市及核心一線城市周邊的二三四線城市。 回顧近三年長三角樓市，一二線城市上海、杭州房價上漲帶動浙江、江蘇等三四線城市樓市火熱，而祥生正是在這波樓市紅利中踩對了節奏。 此外，近年來，祥生也加大全國化的布局力度，包括拓展江西省、湖北省、福建省等。今年3月以來，祥生新獲取多幅土地，分別位于杭州、寧波、合肥、溫州、南昌等城市。 從祥生補倉城市來看，與上輪深耕省內三四線城市不同，偏重于一二線核心城市土儲的獲取，也反映出祥生的拿地方向開始向一二線城市傾斜。 負債結構尚需優化 近三年的快速增長和頻繁拿地，也使得祥生目前面臨著較高的杠桿水平。不過從招股書來看，其2017年-2019年凈資產負債比率已在明顯下降。 祥生在招股書中表示，以往凈資產負債比率較高，是由于借款金額相對較大，加之先前累積的虧損而導致總股本相對較小，而近兩年，凈資產負債比大幅下降，主要源于盈利能力提高導致權益總額增長。 從2018年開始，祥生就著手展開財務結構的優化，包括增權益、降低負債率、增強現金儲備、加強流動性管理等。這也表現為流動比率和利息保障倍數兩個指標的優化。2017-2019年，祥生流動比率分別為1.2倍、1.1倍及1.2倍，利息保障倍數由2018年的0.3增長至1.4。 招股書顯示，2017年-2019年祥生的主要融資渠道來源于銀行及其他借款、資產抵押證券及有限票據，同時祥生還有部分資金來自于信托融資，這一特質也與當下大部分未上市房企一致。 由此可以看出，基于高速擴張和優化債務結構的需求，祥生也亟待通過上市來拓寬融資渠道，同時降低融資成本，這也將使得祥生在高杠桿、高發展之后實現安全著陸。 新京報記者 徐倩 編輯 楊娟娟 校對 何燕[詳情]

　　來源：藍鯨財經 唯一一家未上市的千億房企也開啟了上市征程。6月3日晚間，港交所披露了祥生控股（集團）有限公司（下簡稱“祥生”）的招股書。從這份招股書來看，為了能夠成功上市，祥生做了充足的準備。 數據顯示，祥生2017年、2018年、2019年的營業收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年復合年增長率為137.6%。已確認建筑面積為83.9萬平、142.3萬平、348.8萬平，復合年增長率為104.0%。 負債方面，過往3年，公司借款總額分別為258.74億元、290.65億元及285.27億元，凈負債比率分別為13.8倍、7.4倍及3.6倍。祥生稱，凈負債比率下降主要是因為盈利能力提高導致權益總額增加。 不過，祥生的毛利率還有待提高。根據招股書，過去3年，祥生主業的毛利率分別為13.2%、21.1%及23.9%，對比2019年TOP80房企的盈利情況，毛利率處于24%~36%，凈利率處于7%~17%區間，祥生的毛利率有待提高。 此外，2019年，祥生在拿地上也不算積極，從數據上對比，2017年及2018年的拿地力度均強于2019年。反映在財務數據上，祥生經營活動所得/（所用）現金流量凈額在2017年及2018年均為流出狀態，分別流出123.32億元以及5.09億元，而在2019年，這一數字為35.17億元。 截至2020年3月31日，祥生在中國合共有195個處于不同發展階段的物業項目，包括浙江省104個項目、泛長三角區域65個項目及中國其他地區26個項目。擁有的土地儲備總額約為2304萬平方米，其中約11，562，425平方米或50.2%位于浙江省。 根據招股書，祥生將繼續延續“1+1+X”的擴張路徑，即以浙江省的為基礎，主要滲透泛長三角區域，基本覆蓋浙江地級市，布局高潛力城市。[詳情]

　　作為2019年銷售超過千億的最后一家未上市內房企業，祥生打算在2020年夏天奔赴港交所，開啟資本市場之旅。 如若成功，或許這將成為2020年最大的內房股IPO。 6月3日晚間，港交所披露祥生控股（集團）有限公司的上市申請文件，讓外界終于能夠窺探到這位因未上市而無法剖析全貌的浙系房企。 近年來，祥生也有著中型房企獨有的特征——高增速。 據招股書顯示，祥生的收入由2017年62.93億元增加至2018年142.15億元，并進一步增加至2019年355.2億元，復合年增長率為137.6%。 已確認建筑面積由2017年約83.83萬平方米增加至2018年約142.26萬平方米，并進一步增加至2019年約348.84萬平方米，復合年增長率為104.0%。 截至2020年3月31日，祥生擁有195個處于不同開發階段的物業項目，包括172個為附屬公司開發的項目及23個為合營企業及聯營公司開發的項目。 上述項目應占總建筑面積為約2304.47萬平方米，包括已竣工物業的可供出售建筑面積、可租賃建筑面積及物業投資建筑面積約180.22萬平方米；發展中物業的規劃總建筑面積約158.45萬平方米；及持作未來發展物業的估計總建筑面積約539.69萬平方米。 正如祥生在招股書中所言，其為中國一家快速成長的大型綜合房地產開發商，專注于在中國選定地區開發優質住宅物業。于往績記錄期間，收益主要來自開發及銷售住宅物業及商業物業。 據觀點地產新媒體查閱，2017-2019年度，祥生在物業開發及銷售分別實現收益61.66億元、140.77億元以及353.72億元，占總收益比例分別為98%、99%及99.6%。 營收數據的高速增長，來源于祥生近年來銷售規模的高速增長。 據觀點指數發布的中國房地產銷售金額TOP100顯示，2017-2019年期間，祥生實現了簽約銷售金額從619.64億元到1174.7億元近乎翻倍的跨越。 值得一提的是，從百億到千億，祥生僅用了4年時間，其于2015年至2018年期間，便實現銷售規模從109億元沖擊到1029億元，年復合增長率超過100%。 不過，祥生在2019年也出現了調整，這一年銷售規模僅增長百來億。 明顯的特征是，2019年初，祥生“1+1+X”戰略開始逐步實施，這也是招股書中重點提及的核心競爭優勢以及未來的發展策略。 這一策略是以浙江省為發展大本營，泛長三角區域為持續深耕區域，主要包括江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省，同時機會性地布局核心二線城市及核心一線城市周邊的二三四線城市。 而且，祥生在2019年拿地相比往年來講不算積極，從數據上對比，2017年及2018年的拿地力度均強于2019年。 反映在財務數據上，祥生經營活動所得/（所用）現金流量凈額在2017年及2018年均為流出狀態，分別流出123.32億元以及5.09億元，而在2019年，這一數字為35.17億元。 需要注意的是，戰略轉型的時間，也是祥生二代上位的時間。 彼時陳弘倪接任祥生地產集團總裁，同時任命祥生實業集團執行董事陳雪宜兼任地產集團總裁助理，協助副總裁姚筱珍分管資金管理中心、財務管理中心相關工作，而陳雪宜正是陳國祥的女兒。 隨后的公司活動或是企業宣傳中，祥生表示新目標為“規模與品質雙優”，在地產業務方面的規劃是實現30%的增長率。 以此來看，顯然2019年沒有完成目標。如何才能繼續謀劃規模的快速擴張？借助資本市場的力量是一個好方式。 據不完全統計，在2020年前5月，祥生便在杭州、寧波、溫州等地大手筆拿地，土地價款達到134.92億元，而在2019年全年，這一數字是193.52億元。 另一方面，疫情期間，各家上市房企均用盡各種融資渠道，不管是美元債、公司債、中期票據、超短期融資券還是資產證券化等；因為資金端的寬松，2020年上半年，可謂是房企融資“美好的時光”。 但是對于祥生而言，顯然不能完全享受到這種好處。此次上市的未來發展策略中，祥生也直言，未來要繼續多元化融資渠道、改善資本結構及降低成本。 或許正是處于對規模的渴求以及融資的便利，祥生也遞上了自己的上市申請書。[詳情]