樂居財經(jīng) 李奕和 發(fā)自合肥 安徽房企文一地產曾提出3年內進入全國20強、成為全國一線房企陣營的一員。這一目標還沒達成，一轉身，它卻要赴港上市了。 據(jù)媒體4月20日消息，文一地產近期正與投行密切接觸，籌備赴港上市。 2004年成立，從合肥發(fā)軔、壯大，到激進拿地，再到破產傳聞，文一地產走過的16年，是一部典型的區(qū)域房企成長史。 如今，文一地產即將赴港上市，而關于它的資本故事，或許才剛剛開始。 下海、自救、野心家 2004年，40歲的周文育走到了人生的十字路口。當時已身居安徽省電信局處級干部的他，自感身處職業(yè)瓶頸，認為自己干得好的那幾年，很重要原因是趕上了通信大發(fā)展的好時機。 但時機一過，他已很難再找到以前那種意氣風發(fā)的感覺。 再三思索之下，他選擇了辭職下海，并于當年成立“安徽瑞泰置業(yè)有限公司”，這便是文一地產的前身。 公司的第一個項目，是一塊承載破舊廠房的土地，位于合肥東城龍崗。周文育拿出全部的身家30多萬元，并四處籌借來1000多萬元，作為土地的轉讓費和啟動資金。 幾個月后，一個名為“瑞泰城市家園”的房地產項目在合肥面世。 隨后的幾年里，文一地產（原為“瑞泰”）還在房地產之外先后成立了廣告、房屋代理銷售、建筑安裝、建材，以及物業(yè)、勞務、工貿、酒店等多個子公司。2007年5月，安徽文一投資集團也正式成立。 2008年是文一地產早期發(fā)展中，最為重要的一年。當年下半年，美國次貸危機的影響，波及了整個房地產市場，行業(yè)一片蕭條，開發(fā)商的數(shù)量在急劇減少。文一地產也備受打擊，銷售一度停滯。 周文育召集公司中高層高管探討對策，得出的方案是：將公司的房源拿出部分低價賣給員工，以迅速回籠資金。 事后證明，這成了文一地產的救命稻草，“以價換量”的策略使得公司大量滯售的房源銷售一空。文一挺過了風暴，還憑借手頭上的資金，一舉收購數(shù)家房企，身家倍增。至2010年，文一躋身“安徽民企二十強”。 2015年，得益于合肥房地產市場的火熱和暴漲，文一地產憑借先前拿下的大量土地，一躍成為安徽本土最大房企。樓市的東風使得文一對規(guī)模的追逐上更為激進。 2016年3月，文一地產力壓萬科、保利、綠地、碧桂園等千億房企，以76.89億元拿下濱湖地塊，刷新合肥總價地王，溢價率高達400%；7月，文一地產首入武漢，以5.53億元競得武漢東西湖地塊，樓面地價4556元/平方米，成為該片區(qū)單價地王。 據(jù)了解，2016年，文一地產僅在合肥就拿下合計8宗土地，面積1245.72畝，總價約152.1億元。而這些土地多是文一地產以高價拿下，溢價三四倍，使其成為名副其實的“地王收割機”。 而這也為文一集團的破產傳聞埋下了伏筆。 “地王”之累 2016年最為激進的時候，文一地產曾提出目標：2年內進入并穩(wěn)居全國房企30強，3年內進入全國20強，成為全國一線房企陣營的一員。 根據(jù)克而瑞排行榜，2019年文一地產以100.5億元的銷售額，排名全國房地產企業(yè)160位。距離一線房企陣營，還有很遠的一段路。 市場顯然沒能按照文一地產所預想的那樣走。因房價的快速攀升，合肥成了眾矢之的。2016年10月2日，合肥市政府限購限貸的“三限”政策出臺，樓市步入調整期。文一地產因高價拿地，利潤受損，在這股調控風中，迅速跌落。 以合肥濱湖總價地王為例，該項目拿地樓面價為1.98萬元/平方米，吹風價曾達到3萬元/平方米，但目前網(wǎng)上可見均價僅為2萬元/平方米。與此同時，因限價等原因，項目自2017年首開，至目前仍未售完。 即使隨后其多個高價項目引入萬科等合作方，甚至出售項目股權予泰禾，仍沒能止住資金鏈遭遇危機的傳聞。2017年9月，市場傳出文一集團申請破產的消息。 除了文一集團做出官方聲明，“文一集團遭遇資金危機，申請破產”乃為謠言。彼時，文一集團董事長周文育也不得不出面澄清：公司經(jīng)營正常，因合肥限購及備案價限制，旗下兩樓盤出于資金回籠和降低財務費用考慮底價銷售，其余在售項目均盈利。 破產傳聞或有夸大之嫌，但文一地產資金困境卻是事實。近兩年，文一地產已鮮少出現(xiàn)在土拍市場。最近一次是在2019年7月12日，該公司首入上海，成功競得閔行區(qū)一宗商地。 2019年9月，文一集團上海總部揭牌，形成“上海、合肥”雙總部運營格局。 官網(wǎng)資料顯示，文一地產現(xiàn)已打造瑞泰、托斯卡納、名門、錦門、豪門、灣系等六大系列近80個樓盤，累計開發(fā)面積600余萬平方米，產品涉及商業(yè)、住宅、辦公、別墅、文化旅游等。 戰(zhàn)略布局方面，公司項目分布遍及安徽各市縣及武漢、南昌，并逐步形成以安徽為中心，覆蓋華中、華東的全國戰(zhàn)略布局。 據(jù)了解，文一集團旗下業(yè)務則包括房地產、建工、餐飲、文旅、物流、建材、物業(yè)、教育、酒業(yè)、傳媒、體育、礦業(yè)、科技（股票代碼：SH600520）等，總資產近700億元。 文一的上市挑戰(zhàn) 除了前些年的那些“地王”項目后遺癥，文一地產還面臨其他挑戰(zhàn)。這家成立于2004年的地產公司，目前由羅其芳及公司創(chuàng)始人周文育分別持有99%、1%股權。 其官網(wǎng)雖顯示，文一地產是文一投資控股集團旗下全資子集團，但僅從股權關系上看，該公司與文一投資控股集團并無直接股權關系。 樂居財經(jīng)獲悉，文一投資控股有限公司曾短暫持有過文一地產股權。2017年4月14日，文一地產新增股東文一投資控股有限公司，后者持有其50%股權，但不足一月，2017年5月4日，文一投資控股有限公司退出，周文育、羅其芳重新成為文一地產唯二股東，并一直保持該持股結構至今。 今年4月13日，或出于上市公司架構的調整，文一地產法定代表人、高級管理人員出現(xiàn)變更，周文鎖接替韋勇成為文一地產法定代表人、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。周文勝作為監(jiān)事不變。 關于周文鎖、周文勝的公開資料不多，兩人是否與公司創(chuàng)始人周文育為親屬關系，尚待確認。 資料顯示，文一地產控股企業(yè)86家，其旗下股權出質也多達55項。2019年12月31日，文一地產將安徽省文一投資控股集團蜀山置業(yè)有限公司1500萬元股權數(shù)額，質押給徽商銀行合肥寧國路支行，這是其持有該公司的全部股權。 目前，文一地產股權出質仍有18項處于有效狀態(tài)，該部分有效出質股權數(shù)額合計2.015億元。 除了股權出質的經(jīng)營風險，文一地產也面臨108起法律訴訟。數(shù)據(jù)顯示，文一地產牽涉司法案件45宗、法院下發(fā)裁判文書44起、開庭公告6宗以及1起被執(zhí)行人信息。 這些案件涉及房屋買賣合同糾紛、追償權糾紛、民間借貸糾紛、建設工程施工合同糾紛、金融借款合同糾紛等。2020年4月8日，文一地產就因未按時履行法律義務被合肥市包河區(qū)人民法院強制執(zhí)行，執(zhí)行標的215838元。 文一地產還多次被曝出“打人”事件。根據(jù)以往報道，2015年9月30日和2016年1月7日，合肥文一名門華府一二期業(yè)主因房屋層高問題維權，先后遭到不明人員圍毆。2016年5月1日，合肥文一名門名城樓盤開盤現(xiàn)場，亦有購房者遭身著迷彩服人員毆打。 去年10月31日，該公司旗下文一春風里2號樓發(fā)生因工人操作不當引發(fā)火災。根據(jù)當時合肥市城鄉(xiāng)建設局通報顯示，項目建設施工存在現(xiàn)場管理混亂、墜落半徑內堆放建筑材料等安全問題，被責令全面停工整改，掛“黃牌”警告，并列為重點監(jiān)管對象。[詳情]

　　來源微信公眾號：觀點 即便懷有“走出安徽、布局全國”的雄心，文一和全國眾多房企一樣，同樣需要面對調控下的樓市挑戰(zhàn)。 觀點地產網(wǎng) 4月20日，近兩年來頗為低調的安徽房企“一哥”傳來了新消息。據(jù)媒體報道稱，文一地產正與投行密切接觸，籌備赴港上市。 觀點地產新媒體第一時間向文一地產相關人士進行求證，對方稱對此事并不知情。 相比起2015-2016年在公開市場高調拿地，近幾年來土地市場上已經(jīng)鮮少見到文一的身影。距今最近的一次公開拿地，是在2019年7月首進上海，以3.11億元競得閔行區(qū)閔行新城MHC10204單元13A-06A/、14A-05A地塊。 同年9月，文一宣布成立上海總部，正式開啟“上海·合肥”雙總部運營格局，上海總部在建設初期將承擔人力資源、產品研發(fā)、投融資等職能。 高光時刻 文一地產集團創(chuàng)立于2004年，起家于安徽省合肥市下轄的肥東縣，此后重倉合肥，并逐漸向全國拓展。 成立以來，文一先后在安徽成功投資開發(fā)了30余項目，累計開發(fā)面積達600余萬平方米，打造了瑞泰、托斯卡納系列、錦門、名門、豪門系列等產品。 業(yè)內人士指出：“在恒大和碧桂園等這類大型房企還不太重視合肥時，文一地產敢于高杠桿拿地，再加上2015年開始的這一輪樓市普漲，公司很快就從一個小房企迅速做大規(guī)模。” 將視線拉回至土地市場競爭最為激烈的2016年，這也是文一地產高光閃耀的一年。相關數(shù)據(jù)顯示，2016年文一地產共花費166.7億拿地。 早在2015年12月，文一地產競得合肥濱湖BH2015-05-A地塊，成為當年單價“地王”。 隨后2016年3月，文一地產力壓萬科、保利、綠地、碧桂園等千億房企，以居住單價2400萬元/畝、商業(yè)單價135萬元/畝，總價76.89億元競得濱湖區(qū)BH2015-09號地塊，住宅溢價率400%，成為當時轟動一時的合肥總價“地王”。 此后，文一地產又斬獲合肥長豐、廬陽、瑤海等區(qū)域多個地塊。除了在合肥積極布局之外，董事長周文育也表態(tài)，在未來的發(fā)展中，要在原來的基礎上“走出安徽，做區(qū)域性大公司；布局全國，做全國性大公司”。 同年7月，在萬科、華潤、正榮、聯(lián)發(fā)、遠洋、越秀、融信、景瑞、華發(fā)等19家房企參與的一場武漢土拍中，文一地產歷經(jīng)300輪競拍，以總價5.53億元、樓面地價4556元/平方米奪得一宗意外“爆冷”地塊，藉此首次南下布局武漢。 而在銷售方面，文一同樣也迎來了“高光時刻”，不但以115億年銷售額成功躋身百億房企，更是遠遠超過了該區(qū)域其他同行（幾乎為第二名房企銷售額的2倍），穩(wěn)坐安徽本土房企頭把交椅。 “破產”傳聞 然而輝煌過后，便是突如其來的“低谷”。 即便懷有“走出安徽、布局全國”的雄心，文一和全國眾多房企一樣，同樣需要面對調控下的樓市挑戰(zhàn)。 自2016年10月起，合肥市房地產限購限貸政策陸續(xù)出臺。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，限購政策出臺后，合肥新房價格漲幅排名從全國前列迅速下滑，并跌出前50。 2017年3月，文一地產以2.24億元出讓了旗下廬陽置業(yè)有限公司40%股權及相關債務，這也意味著將2016年9月30日競得的廬陽區(qū)地塊51%股權和開發(fā)操盤權轉讓給了泰禾。 有業(yè)內人士曾表示：“市場降溫對合肥房企影響較大，銷售不暢、融資環(huán)境不好，容易引起房企的資金方面問題。對文一地產這樣高杠桿的房企，確實壓力比較大。” 受此影響，市場一度傳出“文一破產”的傳聞。有自媒體公眾號發(fā)布消息稱，因去年拿地太猛，文一集團遭遇資金危機，現(xiàn)在有三個樓盤在虧本大甩賣。 隨即，文一集團發(fā)布官方聲明稱，針對個別自媒體公眾號指摘其“遭遇資金危機，申請破產，合肥市不同意，安徽省政府已介入調查”等傳聞作出嚴正聲明，表示企業(yè)經(jīng)營一切良好。 另據(jù)市場消息顯示，由濱湖地王打造的“文一塘溪津門”，最終受調控影響，首批418套住宅價格僅在2.2萬-2.5萬元/平方米之間。如果算上建筑及安裝成本，這批房源似乎只虧不賺。 消息稱，這個體量巨大的項目在2017年首開后，直到現(xiàn)在還沒有賣完。 2016年4月，文一地產管理層在接受觀點地產新媒體采訪時曾表示，公司的目標是近2年內進入并穩(wěn)居全國房企30強，近3年內進入全國20強，成為全國一線房企陣營的一員。 根據(jù)觀點指數(shù)研究院發(fā)布的《2019中國房地產銷售金額TOP100》、《2019中國房地產銷售面積TOP100》、《2019中國房地產權益銷售金額TOP100》等多個榜單，文一地產的身影均未能出現(xiàn)在三張榜單前30名內。 [詳情]

　　來源：中國房地產報 文一集團創(chuàng)始人、董事長周文育 記者 李葉 與“閩派”“粵派”等房企進擊風格不同，安徽房企在房地產市場上素來低調。即使在安徽本地，地產銷售額前幾名也長期被外來房企品牌把持，文一地產（文一集團旗下的地產平臺）則是鮮有例外。 4月20日，有消息稱文一地產正與投行密切接觸，籌備赴港上市。這也是文一集團自2016年收購A股中發(fā)科技后再度現(xiàn)身資本市場。 這家有著“安徽地產一哥”之稱的房企成立于2004年，曾受益于合肥房價大漲，在2016年實現(xiàn)了銷售額暴漲117.6%業(yè)績，同年其花了152億元在合肥拿下8宗地塊，奠定了江湖地位。又因突如其來的調控導致其離目標越來越遠，在2017年甚至被傳出資金鏈緊張。 值得注意的是，截至2019年12月31日，文一地產以302.5億元銷售額和242.2萬平方米銷售面積，在2019年中國房地產銷售額百億企業(yè)排行榜上排名第87位，穩(wěn)居安徽省本土房企第一。 同年7月，文一集團還以3.11億元競得上海閔行區(qū)一宗地塊，同年9月宣布成立上海總部，現(xiàn)時為“上海+合肥”雙總部。 對此，文一集團副總裁薛英姿在接受記者采訪時曾表示，“先走出去是文一的策略”。 安徽房企要“走出去” 顯然，這不是文一集團首次對上市的試探。 時間撥回2016年6月1日，文一集團就曾通過股權收購方式，成為*ST中發(fā)科技（后更名“文一科技”）實控人。 此舉在當時也被解讀為欲“借殼上市”。 不過，這次試探并不順利。文一科技4年前復牌時總市值是28.47億元，目前已經(jīng)跌去6成至13.09億元。 今年1月，文一科技發(fā)布公告稱，經(jīng)公司財務部門初步測算，預計2019年年度歸屬上市公司股東的凈利潤約為-6500萬元至-8000萬元，與上年同期（法定披露數(shù)據(jù)）相比，將出現(xiàn)虧損，預計減少7004.38萬元至8504.38萬元，同比減少1388.71%到1686.11%。 當然，文一集團不是安徽唯一一家想要“走出去”的房企。 2019年10月，另一家安徽房企三巽控股就向港交所發(fā)起了上市沖擊。 巧合的是，這家房企與文一集團一樣成立于2004年，并早于文一集團一年將總部遷到了上海。 對此，有業(yè)內人士告訴中國房地產報（微信ID：china-crb）記者，上海向來是內房企“遷都”首選，同時也是區(qū)域性房企向全國性房企轉變的一個關鍵點。 實際上，弘陽地產、中梁、陽光城、藍光等原區(qū)域性明顯的房企就曾先后選擇登陸上海，這也成為了它們發(fā)展的新契機。 與此同時，自2018年3月弘陽地產赴港上市后，內地中小型房企業(yè)掀起了一波赴港IPO熱潮。 “房企開啟了上市進程很可能與大規(guī)模擴張對資金的渴望密切相關。”業(yè)內人士認為， 文一地產此次赴港上市與其“走出去”的發(fā)展戰(zhàn)略相吻合。 “未來幾年內，A股市場對房企開閘的可能性很低，這也迫使一些房企轉而尋求境外資本市場。相較于A股，港股上市優(yōu)勢很多，例如監(jiān)管體系成熟、海外集資便利、發(fā)行價沒有限制及股權轉讓容易等等。”一位上市房企高管表示，境外資本市場以機構投資者為主，對表現(xiàn)優(yōu)秀、長期可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的融資會給予認可和支持，對業(yè)績表現(xiàn)一般、專業(yè)能力不足、發(fā)展前景不明朗的企業(yè)，即便是在港股市場，也未必能夠獲得資本市場青睞或支持。 據(jù)中國房地產報記者查閱資料了解到，2020年以來在文一地產之前已有領地控股、金輝控股、實地集團、上坤地產等10余家房企在籌備與等待赴港IPO。 安徽“地產一哥”沉浮 回顧文一集團自成立以來的發(fā)展路徑，其既有孤注一擲的“彎道超車”、趁勢而為的“迅猛發(fā)展”，也有判斷失誤“被潑冷水”。 2004年，任職安徽省電信局的處級干部周文育正處于職業(yè)瓶頸期，直到看到一則廢棄廠房轉讓信息后，他便揣著兜里的30多萬元再加上四處籌借來的1000多萬元，選擇“下海”，成立了“安徽瑞泰置業(yè)有限公司”（文一集團前身）。 不久后，這個廢棄的廠房有了一個全新的名稱：瑞泰城市家園。 2007年5月，安徽文一投資集團成立，隨后收購了一家房地產開發(fā)有限公司。 到2008年，文一地產已經(jīng)初具規(guī)模，旗下有5個樓盤、10個子公司、員工近百人。 2008年下半年成為一個轉折點，金融危機襲來，中國房地產市場一片蕭條，文一集團自然是其中之一。最難的時候，“在3個月左右的時間里，文一地產銷量幾乎為零”。 彼時的周文育在和公司中高管商量后，通過特價房和低價賣給員工等形式迅速回籠資金。他說，“企業(yè)的現(xiàn)金流十分關鍵，即使賣虧一點，總比因失血過多而死去強。“ 這一為了“活下去”而做的決定也讓文一集團成功“彎道超車”。2009年，合肥房地產市場回暖，文一地產開始大規(guī)模擴張。從2013年到2015年，文一地產在合肥拿地19宗，僅2014年就拿下了10宗地。也在這一時期，文一地產已經(jīng)從名不經(jīng)傳的小企業(yè)躋身為安徽省民營企業(yè)20強。 再到2016年，乘著合肥房價上漲的東風，文一集團迎來了高光時刻。 如今，隨著“走出安徽、布局全國”的計劃開啟，文一集團再次迎來了新的挑戰(zhàn)，是否能如過往一樣，化挑戰(zhàn)為動力實現(xiàn)體量的躍升，這也考驗著文一集團的智慧。[詳情]

　　創(chuàng)辦文一集團之前，周文育為安徽省電信局的處級干部。 據(jù)IPO早知道消息，文一地產近期正與投行密切接觸，籌備赴港上市。 文一地產創(chuàng)立于2004年，總部位于安徽合肥，是文一投資控股集團旗下全資子集團，目前已打造瑞泰、托斯卡納等六大系列近80個精品樓盤，累計開發(fā)面積達600余萬平方米，產品涉及商業(yè)、住宅、辦公、別墅、文化旅游等，項目分布于安徽各市縣及武漢、南昌，以安徽為中心，覆蓋華中、華東并輻射全國。 2018年，中國指數(shù)研究院發(fā)布的中國房地產銷售額百億企業(yè)排行榜數(shù)據(jù)顯示，文一地產以318億元的銷售額排名第82位，領銜上榜皖企。2019再次以302.2億元銷售額榜上有名。2020年1月至3月文一地產以銷售額42.3億的成績位居第76位，為排行榜中唯一的安徽身影。 據(jù)文一集團官網(wǎng)顯示，除地產領域外，文一還涉及建工、餐飲、文旅、物流、建材、物業(yè)、教育、酒業(yè)、傳媒、體育、礦業(yè)、科技等十余項多元化產業(yè)。集團總資產近700億元，在職員工達6000余人。 歷經(jīng)十年終成百億房企 2004年，彼時任職于安徽省電信局的處級干部周文育遇上了職業(yè)瓶頸期，幾經(jīng)思慮后決定進入商海打拼，成立了文一集團的前身安徽瑞泰置業(yè)有限公司。自其第一個項目瑞泰城市家園起，瑞泰逐漸成立了廣告、物業(yè)、工貿、酒店等多個子公司。2007年安徽文一投資集團成立，日漸走上正軌。 周文育 在熬過了2008年金融危機下蕭條的房地產市場后，合肥房地產市場逐漸回暖，文一抓住機會大規(guī)模擴張，僅2014年就拿下了10宗地，走上了迅猛發(fā)展的快車道。 2016年，在合肥樓市近乎瘋狂的熱潮中，文一集團土豪般拿下合肥的8宗地塊，總面積1245.72畝，總價約152.1億元。同年3月，文一地產以以住宅部分溢價400%的價格，擊敗萬科、碧桂園等房產大亨，以76.89億元的競價獲得濱湖總價“地王”，同年也成長為安徽本土最大房企，以年銷售115億的成績躋身百億房企，從而穩(wěn)坐安徽本土房企第一把交椅，并逐漸開始布局全國的戰(zhàn)略計劃。 2016年6月1日，文一集團通過股權收購方式正式成為A股上市公司中發(fā)科技（600520）的實際控制人，為進軍資本市場鋪展道路。 2019年7月，文一集團進軍上海，以3.11億競得閔行區(qū)一宗商地，正式進軍上海，9月上海總部正式揭牌，初步形成“合肥、上海”雙總部運營格局，主要在人才引進、投融資、土地儲備與項目拓展等領域為集團積蓄發(fā)展動能。 2020年，文一地產表示將基于雙總部運營格局，進一步精細化發(fā)展，做好周期管理和階段性戰(zhàn)略規(guī)劃，以服務為基礎，以產品為核心，持續(xù)深化工程改革，聚焦品質提升，做美好生活服務商。[詳情]